Ｑ＆Ａ
最初の問合せは、誰でも戸惑うものです。
どんな風に相談すればいいのか・・・、
皆さんどんな質問からスタートしているのか・・・、
メールを送って果たしてきちんと回答があるのだろうか・・・？
このコーナーでは、これまで相談された方々が送ってこられた「最初の質問」とその回答を、個人が特定できない範囲で公開しています。
アパート経営は、分からないことだらけなのが当然です。
分からないことをそのままにせず、お気軽にご相談ください。
一部「アパート経営comなんでもQ＆Aコーナー」に投稿した記事も含まれています。
| 質問 現在昭和59年に建築された学生向けのアパートを持っています。 RC造りで外装的には問題がないのですが昔の3点ユニットバス・ワンルームタイプです。今は社会人が半数以上居ます。最寄り駅が私鉄の各駅停車駅ですが駅から４分程です。 昨年から入居が厳しくなり34戸中4戸空いています。これから年々厳しくなるのは目に見えているのですが、手を入れて維持するか立て替えるか迷っています。主人も3年すれば定年ですしローンを借りるのも今かなと考えるのですが・・・ 今は借金は無いのですが、建て替を考えると億からの借金になり手元には年金ほどしか毎月入らないようです。 先の見えているものをそのまま放置していくのが最良なのでしょうか? （４０代、男性、神奈川県、販売・営業） |
| 昭和５９年築ということは、２０年チョッとを経ているということですね。RC造を２０年程度で建て替えるというのはもったいない話です。そう悲観的に考えずに、今あるものをリフォーム或いはリノベーションして利用すればよいのではないでしょうか？新築で再度建てることを考えれば、費用は１/２から１/３程度で済みます。建物は手を入れずに存続させることはできません。常にてこ入れしなければ賃貸経営を維持させることができないのです。 仮に今建て替えたとして、どれほどの損失を被るかよく考えてみましょう。建物の入居者を追い出し、建物を解体し、大きな費用と建築費を掛けてまた建てるのですか？それに費やす労力とお金は尋常ではありません。 それだけのお金をかけるぐらいなら、現在ある建物を大事に守り、積極的な投資をすることで建物が甦るようになるはずです。築２０年程度で、スクラップアンドビルドの流れに乗るのはまだ早いと思います。 |
| 質問 利回りを良くする為、４階建てのアパート建設を考えています。 用途地域は第一種住居地域、建ぺい率60%、容積率200%高度制限、防火指定はありません。北側には２階建ての民家がありますが４階を建設できますか？北側の民家に許可をもらわないと建設できないのでしょうか？教えていただけないでしょうか？宜しくお願い致します。 ５０代、女性、東京都、会社役員） |
| 用途地域が第１種住居地域ですと、１０mを越える建築物は建築基準法上の日影規制にかかります。４階建てということですから、たぶん建物の高さは１０メートルを超えるでしょう。建築物の高さや配置について配慮しなければなりません。４階建てを建ててはいけないということではなく、条件にあった計画をすれば、北側民家に許可を得なければいけないということはありません。但し、隣家へ説明する義務がありますので注意してください。 |
| 質問 家賃保証システムについての質問です。 ３０年ほどの付き合いになると思いますが、契約保証しているその業者が仮に倒産となったりした場合はどのような措置になるのでしょうか。また景気動向により、一方的に保証の解約をしてくることなどあるのでしょうか。心配性なもので。会社によりけりかも知れませんが、一般的な見解としてご教授ください。 （３０代、男性、東京都、販売・営業） |
| 保証会社が倒産した場合、まず、敷金、その他の預けているお金は戻ってこないと考えてよいでしょう。私の経験でそのような実例がありました。裁判になりましたが、返ってこなかったようです。保証会社（管理会社）は敷金等、他人の多額のお金を眠らせておくことはしません。利回りの良い投資先へそのお金を流用、運用しているはずです。倒産した場合は、いち早く被害が大きくなる前に、管理会社の変更等を検討されたほうが良いと思います。 どんな大きな保証会社でも、慈善事業ではありませんので、賃貸市況が悪くなれば自分達の利益損失を守るため、条件の変更を提示してくるでしょう。最終的な条件変更を家主側が呑まなければ、解約の要求をしてくるものと思われます。 もう一度、保証委託契約書をよく読むことをお勧めします。 |
| 質問 名古屋都市圏から鉄道20分＋徒歩25分の県道沿いに、350坪の土地を所有し、築20年の自宅と築40年の借家が建っています。固定資産税の支払いも大変なため、借家を壊してアパート(2-3F・10-12戸・2LDK)を建てる事を検討していましたが、コンサルタントに相談したところ、敷地が大きいので、自宅も壊して自宅兼マンション(10-12F・30-36戸)ではどうかと提案されました。戸数は3倍になるのですが、費用も3倍になり、住宅金融公庫の他、銀行から3000万以上の借り入れが必要となるので、妥当な提案なのか判断しかねています。 （30代、男性、愛知県、エンジニア） |
| 結論から申し上げますと、「お止めなさい。」と言いたい。「名古屋都市圏から鉄道20分＋徒歩25分の県道沿い」の立地でそのような（10-12F・30-36戸）大きなリスクを背負うことはないでしょう。今後、ますます賃貸市場が厳しくなる時代に建築物に過大な投資をしないことです。また、どのようなコンサルタントか知りませんが、メーカー、建築会社の営業マンと一緒ではないでしょうか？彼らは建築費が大きくなればよいのですから。身の丈にあった事業をすることです。提案する人は数年先には責任は取ってくれません。以後は何億という債務を自分自身で責任を取ることになるのです。規模を縮小して再考することをお勧めします。 |
| 質問 都市部の私鉄の駅から徒歩1分の所に30坪程の土地を所有しております。ワンルームマンションの経営を考えていますが、自己資金はありません。 一括借り上げ方式は対象外です。事業として検討した場合、まず最初に行動することは何でしょうか? |
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あなたが最初にとる行動はまず、市場調査からです。 都市部の私鉄駅より徒歩１分という立地ですから単身者用の賃貸住宅も十分考えられます。周辺の既存賃貸住宅の空室状況や家賃相場。また、周辺環境。例えばスーパー、コンビニ、銀行、交通機関などの利便施設が徒歩圏内にあるかどうかを自分の足で調査することです。次にすることはインターネットや区役所などでその街の人口、世帯数、年齢別人口、人口動態、増減を調べることも必要です。そして最後に一番重要なことは「街の匂いを嗅ぐ」ことです。あなたがこの街のこのアパートへ、入居者の立場で住むとしたら「住んでみたいところか？」「快適な生活が得られるか？」建築会社やメーカーに頼らずに、自分自身に問いかけてみてください。 |
| 質問例-6 アパート建設を計画中ですが共同のゴミ置き場のことお聞きします。業者の方は開放型のゴミ置き場で良いと仰っているのですが、臭いや見た目が気になります。 そのため、密閉できるゴミ置き場の工賃を聞いたのですが、ちょっと高かったので考えています。業者の言うとおり開放型のゴミ置き場で良いのでしょうか。 |
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アパートやマンション経営でよく管理上の問題になるのがゴミの問題です。 ゴミ問題の中でも、ゴミ置き場の管理やゴミ置き場の形態は非常に重要です。その建築会社はあまりアパートやマンション建設の経験がないのでしょう。軽く見ていると、経営が始まって色々なトラブルが発生します。 まず、開放型のゴミ置き場ですと犬や猫、カラスなどの被害にあいます。また、雨などに濡れてゴミ袋が破れやすくなります。さらに通りすがりの人に勝手に利用されるケースも多々あります。そういう意味では屋根や扉のあるものとし、そのアパート独自の管理しやすいゴミ置き場とすることが必須条件です。最近はアパート用の市販のゴミ置き場で、メンテナンスも良く、耐久性もあり、見かけも良く、安価なものがたくさん出回っていますので、そのようなものを設置することです。アルミや他の金属類で作成すると、オーダーとなりコストもかかりますので既製品をお勧めします。 |
| 質問 現在、親から引継いだアパートを所有しておりまが、担保にせず新築住宅資金調達のため、売却しようと考えております。保有してる物件を売りたいときには、どのような流れで売買の手続きを行っていけば宜しいのでしょうか？まかせる不動産会社で売却額の違いは出てくるものでしょうか？ |
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アパートですから、通常の土地や住宅と違い「投資物件」になりますね。 あなたは「売主」になるわけです。 物件を業者に依頼するとき、依頼する方法としては次の３種類があります。 ●一般媒介契約 ⇒複数の業者に依頼でき、自分でも自由に相手方を探せる契約。 ●専任媒介契約 ⇒一つの業者のみ媒介を依頼する契約。自分で相手方を探すのも自由。 ●専属専任媒介契約 ⇒他の業者に依頼できないばかりでなく、自分でも物件探しができない契約。 それぞれ長所、短所がありますので、これが良いと一概にはいえません。 次に物件がどのくらいで売れるか自分で調査し、売却希望額を決めなくてはなりません。 もし、希望額が出なければ、投資物件の場合は利回りから推測して売却単価を 決めればよいのではないでしょうか。 利回りは年間家賃÷投資額で算出します。家賃が分かっていますから その地域で何パーセントの利回りであれば売れるか検討し、逆算すれば 売却額が計算できます。 難しければ不動産会社と相談されるのも良いかと思います。そしてあなたが信頼ができる不動産会社を選択しなければなりません。 ただし、不動産会社にとっては価格が安ければ安いほど短期に処理ができます。売主にとっては安ければ安いほど早期に売却でき、高ければ高いほど時間がかかります。 売主の利害と相反することもありますので、適切な価格を決定し依頼することをお勧めします。 |
| 質問 現在、人気のない1階を自宅に、2・3階をワンルーム（20ｍ2以上）の賃貸併用住宅の建築を考えております。ワンルームのエントランスと自宅の玄関とは別にする予定ですが、とあるアパート・マンション経営の本を読んだところ賃貸併用住宅は入居に嫌われるので、避けた方がいいとのコメントがありました。エントランスを別個にして管理も委託しても、入居者は嫌うものでしょうか。ご教示お願いします。 |
| 人気のない一階に自宅を持ってくるというのは良い考えだと思います。もちろんご本人さんが納得していればの話ですが・・・。賃貸住宅併用の場合、自宅と賃貸のエントランスが別で、階層が分かれて いれば問題はないと思います。同じレベル（階）で大家さんと顔を合わすことを嫌う若い人もおられますので、それは極力避けるべきです。 また、ファミリータイプと単身タイプを同じ階に混在させると、それぞれの生活パターンが違いますので、入居者同士のトラブルに発展することもあります。企画をするときに細心の注意が必要です。 |
| 質問例-9 質問なのですが、建築後のアパートの構造的なチェックをするにはどうすれば良いのでしょうか？各種機関、会社、方法等がありましたら教えていただけると幸いです。その際に必要な費用や期間、住人の負担なども教えて頂けると非常に助かります。 |
| 建築後のアパートは鉄筋コンクリート造、木造、軽量鉄骨造などがあり構造の種別によっても検査の方法が違ってきます。また、構造的なチェックをしてくれる検査会社は各地域に必ずありますので、インターネットなどで「建築検査」「地域名」というキーワードで検索すれば何社かの検査会社が見つかるでしょう。できれば、利害関係のない公正中立の立場を守る団体や検査会社に依頼されたほうが良いと思います。期間は半日、或いは１日程度の検査時間で終わります。費用は１０万から１５万程度を考えておけばよいと思います。 また検査をするためには、床下や屋根裏に潜ることもありますので入居者から了解を得なければなりません。 |
| 質問 プレハブのアパートを建設する場合、例えば車を購入する時のよう に他社の相見積もりをとって比較すると業者はそれによって値引きを行うものですか。しかしその際は建築材料を安いものを使うとか他で 調節するものですか。またセールスマンによって価格は異なってくるものですか。 |
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メーカーに企画提案を依頼しますと、ほとんどの企業は基本的には無料で作成してくれます。（プレファブの場合）事前に数社に依頼することを告げると、競争原理が働き、各々のメーカーは特命でやる場合より価格を下げて提出することは確かです。相見積もりを取っても良いのですが、それぞれのメーカー独自の案を出しますので、それを比較することが素人さんに理解しにくく判断できない場合もあります。ですから、相当な精査を必要とするでしょう。質を落とすことは考えられないこともないと思います。 プレファブの場合、工場生産の部分が多く、建物自体の質を落とすことは難しいと思います。しいて言うなら付属設備の有る、無しに注意することが肝心でしょう。またセールスマンによって価格が異なってくることもあると思います。若いセールスマンですと値引き幅をたくさん持っておりません。その他には契約する時期やその月の受注状況などの台所事情によって値引き幅が大きく違うこともあります。私自身も過去セールスをやっておりましたが、あまりにも安く売ることは避けておりました。安くできない代わりに良い仕事をし、お客様にメリットになることを提案し最後には喜んで頂くことをモットーとしておりました。誠実な営業マンを選ぶことをお勧めします。以上です。 |
| 質問 アパート新築の計画をしています。コスト面から木造で考えていますが壁や床の防音対策でいい方法ないでしょうか？あと2DKと1LDKのどちらかで使う様な間取りで考えていますがクーラーは設備として当然付ける物なのか？同様に雨戸またはシャッターなどは付けるべきなのでしょうか？ 設計の人との話ではバルコニーに室外機を置くのに雨戸があると邪魔になったりするとの話でした。一般的に最近はどうなのでしょか？ |
| アパートで一番問題になるのは上階の生活上の音です。その防音対策として木造でも二階床にＡＬＣ版(軽量気泡コンクリート版）を敷くことができます。さらに一階の天井に吸音材を敷くことによって音をかなり防ぐことができると思います。エアコンはあったほうが良いでしょう。家賃に大きく反映されませんが空室対策として考えられたら良いと思います。 最近ではファミリータイプでも、エアコン付きは入居者には好評のようです。もし雨戸を付けるなら、セキュリティー面で１階の部屋に付けたほうが良いと思います。室外機が雨戸があると邪魔になる？のは室外機の冷媒管やホースが雨戸を格納した時に邪魔になるということでしょう。横引きタイプの雨戸ではなく、シャッター式の雨戸に変えればそれも解決できると思います。 |
| 質問 コーポを経営しています。２階建てで、全部で10部屋ある小さなコーポです。なかなか、１階の真ん中の部屋に人が入りません。家賃も一番安く設定しているのですが、他に、何か工夫できることがあればぜひ、教えてください！ |
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はじめまして 空室対策アドバイザーの竹末と申します。 賃貸住宅の一階は、一般的に空室率が高くほとんどの大家さんの悩みの種になっています。原因として考えられるのは一番にセキュリティーの問題です。あなたのコーポの１階の空室の部屋は、外部からの侵入者が簡単に侵入できる構造になっていませんか？ 防犯上、侵入者が物理的、心理的に侵入できにくい設備も必要です。たとえば、窓に防犯フイルムを貼る。玄関のドアを防犯錠に換える。バルコニーから侵入できないように、アルミの格子を取り付ける。バルコニーの前にＨ＝２０００程度のフェンスを設置する。余談ですが、最近は3～５階ぐらいまで立樋を伝って、バルコニー側から住居に侵入するケースもあるそうですから世の中は物騒になっています。次に考えられるのはプライバシーの問題です。 １階部分は通行人や隣家の人などの他人の目線が気になる高さですので、女性は特に気にかかるところでしょう。視線を防ぐために、バルコニーより上に、アルミ製の目隠し版を取り付けるなど工夫をしてください。また、１階が不利な条件であることは事実ですから、他の部屋との差別化も必要となってくるでしょう。たとえば、１階の入居者のみ特別にトランクルームを設置してあげる。或いは電化製品や家具を付けてあげるなど付加価値をつけて、入居者への特典とすることです。視点は 「どうすれば入居者が喜んでくれるか？」 あなたが入居者の立場になってみることです。あなたなら家賃が安いだけでそこへ入居しますか？文面からは情報が不足しておりますので現況を把握できませんが、以上のようなことで解決できるかもしれません。いずれにしても多少のコストは必要となります。 |
| 質問 はじめまして、○○と申します。これまで学生相手のアパート経営をやって順調であったので、時期的にも金利が上がる前にと最近築１５年マンションを購入したのですが、２０室のうち一室が条件的に低層階、日当たりが悪いということで埋まりません。６７平米ですから家族向きですが、内装的には問題はありません。このような物件でも埋まるものでしょうか？魅力的にするには、敷金０とか家具をつけるとかでしょうけど、投資したけど埋まらなかったでは、ちょっとお話にならないので・・・何か方策はありますか？ |
| ファミリーで日当たりが悪いということですが、どの程度悪いのでしょうか？ある何かのアンケートで、賃貸住宅のファミリータイプの入居者の希望する設備、機能について「日当たり」というキーワードがトップにありました。単身者用と違ってファミリーの場合は日当たりや居住環境が重視されるのは当然のことかもしれません。其の欠点は動かしようのない事実ですからすでに購入したものをああだこうだといっても仕方のないことです。 それよりも、今あるものを改善して工夫しなければなりません。状況がわからないので、なんともいえませんがそのためには前向きに考えてみることです。其の空室の部屋へ半日ステイしてみることをお勧めします。何時間か其の部屋で座っていると、其の部屋の欠点（環境）をカバーし改善するアイディアが生れるものです。 私自身も問題点のある部分を克服するために、部屋の中でじっくり考えいろんなアイディアをひねり出します。たとえば、隣のビルの壁が迫っていて暗くなっていたらバルコニーの壁手すりの色を明るい色に塗り替えるとか。低層階がセキュリティーに問題があるならシャッターや進入防止目隠しを取り付けるとか。なるべくコストをかけずにあらゆる手段を考えてみることです。必ず、何かよい方法、ヒントが出てきます。空室の原因を探り分析し、検証して対策を打つことです。諦めずに努力すれば必ず空室は埋まります。 |
| 質問例-14 竹末様初めてメール致します。毎週、楽しみにメールマガジンを拝見しております。 今回、リフォームについて悩んでいることがありまして、是非、ご意見を頂ければと思いメール致しました。昨年１月に戸建（東京都○○区、最寄駅より徒歩９分、築３５年以上、３K、延床面積約５６㎡）を購入し、間取りを変更せずに以下のリフォームをし、今年５月下旬まで貸していました。入居者は男性単身者です。１、設備としては、給湯設備を新設し、在来浴室をユニットバスに変更、キッチンを交換し、２階の洗面台を洗濯防水パンに変更。２．壁・柱は、真壁のまま塗装（壁はアイボリー、柱はオフホワイト）し、床は全室畳からフローリングに変更。３．天井は、石膏ボードを張り直し、ビニールクロス貼り。４．押入れは、中をオフホワイトに塗装し、襖を交換。５．間仕切りの建具は、板戸と襖が混在。以上必要最低限のリフォームをしたつもりなのですが、次の入居者がなかなか決まりません。募集家賃は１０万円で、内見者は若い夫婦や姉妹で結構あるようです。そこで、再リフォームをしようか検討中なのです。賃貸仲介業者等の意見を参考にすると以下のような内容になります。１、脱衣所の設置（壁を作るのではなく、開閉式のアコーディオンカーテンなどで仕切る）。２、洗面台がユニットバスと一体なので、独立した洗面化粧台を設置。（トイレは独立しています。）３、キッチンが、トイレのドア開閉の関係で奥行45cm幅150ｃｍとコンパクトなので、システムキッチン（幅180ｃｍ位）に交換。場所は、１階の押入れを解体して設置（トいレと隣接しない位置で、１０畳のＬＤＫにする）。現在のキッチンの位置に洗面化粧台を新設。４、洗濯防水パンをキッチンの横に設置（現在は２階の階段踊り場に設置してあり、丸見えの為）。以上を要約すると、１階の１箇所にキッチン以外の水廻りをまとめ、キッチンを１０畳の洋室の中に配置することになります。昨年リフォームしたばかりなので、躊躇しているのですが、１、脱衣所の設置と２、洗面化粧台の設置はしようかと思っています。３、キッチンの取替えと移動は、現在のキッチンが新品ですし、押入れを解体するのももったいないと思ってしまいます。トイレの横にキッチンがあるのは、やはりマイナスでしょうか。４、洗濯防水パンも隠す必要があるのか疑問があります。以上、今回のリフォームをどうすればいいか、長文でのご質問誠に恐縮ですが、ご回答頂ければ幸いに存じます。宜しくお願い致します。 |
| 築35年の戸建てということで、リフォームは致し方ないと思います。残念ながら文書で現在の間取り、空間が私の頭の中でイメージできません。ですから全体を見てみないと責任ある回答がしにくいと思います。部分的なリフォームでお茶を濁せば、きりがないくらいに改築、修繕が発生してくると思います。最初の段階から計画的なリフォーム、リノベーションをやらなければ今後、工事代を湯水のごとく使うことになります。私も築38年の借家を持っていますのでよく存じております。 長年の経験での不動産会社のアドバイスは的確であると思われますので其の指示通りに動かれてみてはいかがでしょうか？不動産会社の指摘した点のみリフォームをし、それ以外はいじくらないようにするのです。そうすれば、逆に不動産会社のアドバイスによる「言葉の責任」が問われるようになると思います。『 あなたの要求どおり、言われたとおりリフォームしました。そこまでリフォームをさせたのだから、入居者を責任を持って入れてください！』といえるようになります。そういったプレッシャーを掛けることによって、不動産会社に義務を果たすことを押し付けるのです。もちろん大家としてはそういった効果を狙っているのですが・・・。私の経験では、責任感を持っている不動産会社であるならば、義務を果たそうと努力をするはずです。通常の責任感のない不動産会社であれば、責任を回避するためあまりアドバイスはしないものです。素人大家さんが部分的な情報だけで動くのはリスクが高いと思います。ここはやはり入居者ニーズを熟知した専門家がいますのでその人たちを利用することをお勧めします。 |
| 質問 ○県在住の主婦で、新米大家を昨年１０月から始めました。1Ｋ×１０戸（築２０年）を購入、現在空室が２戸あります。この空室は私がアパートを購入する前からなので、もう一年も空いてる状態です。この空室を何とか「満室」にしようと自分なりに出来る事はしておりますが、行き止まり状態です。そんな時、竹末様の「あなたのアパートの空室を30日で埋める秘策」を購入、読ませて頂きました。その中のチェック表を見ると、2、利便性が無い。3、建物が古い。15、駐車場が少ない。22、セキュリティー不足。 24、インターネットができない。25、トイレとお風呂が一緒になっている。33、掲示板がない。の七つにチェックが入りました。アパートは、医大生さん用に建てられたようですが、回りには同じく、医大生専門のハイツがたくさんあり、中を見せてもらいましたが、建物、部屋の中が現代風で私のアパートは年代を感じました。でも、私は自分のアパートが好きなんです！今は満室事態が厳しいと聞きましたが、かといってこれで良いのかと悩んでいます。主婦なので、あまりお金をかけたリフォームも出来ません。 アドバイスを頂けたらと、勇気を出してメールを出しました。どうかよろしくお願いいたします！ |
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○○様はじめまして「アパート経営で成功する人・失敗する人」の発行者竹末と申します。 いつもメルマガご講読ありがとうございます。また、小冊子も購入していただき、ありがとうございます。返信遅くなりまして申し訳ありませんでした。下記の件２戸が一年間空室というのは痛いですね。医大生対象ということですが○○大学のことですか？早速、○○大学のHPで学生数を調べますと医学学科７０名看護学科９５名と書かれていました。医学生70名×６年＝４２０名看護学生９５名×４年＝３８０名院生が３０人ぐらいいたとして合計８３０人の学生が在学していることになります。その内自宅通学の学生が半分ぐらいいたとして約４００名の学生が４００戸の賃貸住宅を必要としているわけですね。実際にはどのくらいの数の賃貸住宅があるのでしょう。おそらく、入居者の需要を越えたアパートの戸数があるのでしょう。４００～５００戸ぐらいなら車で２～３時間回ればすぐ調べられる数です。一度その数を調査し把握しておくことをお勧めします。そうして、のんびりしているあなたの危機意識、モチベーションを上げるのです。 また、大学の学生課や大学生協に学生の入居を依頼しましたか？現在シーズンではないですが、事情で転居する学生も居るはずです。あなた自身が学生課や生協に直接訪問することです。大学生が入居者の場合、不動産屋より学生課のほうが意外と頼りになるものです。私は何度も経験しております。現在２室が一年間空室になっている事実をしっかり見つめてください。学生が対象だとしたら、来年の２～３月にその２室が埋まらなければまたもう一年空室が続きます。７つのチェックの中で、最悪のコンテンツはトイレとお風呂が一緒になっている３点式ユニットバスです。正直、家賃を他と比べて相当に下げなければ空室は埋まりません。敷金礼金の見直しを図ることも考えてください。（０にすること）他にマンスリー業者に当たって借り上げが可能か当たってみることも一つの選択肢です。 厳しいことを書きましたがお許しください。それほど現在も、今後も賃貸市況は厳しいのです。ですから他のアパートの入居者を奪い取ってでも埋めるという覚悟で臨まなければなりません。 |
| 質問 いつもメルマガ楽しみにしています。偶然ですが近所ですよ！広島市中区○○町に住んでいます。相談なのですが、私の実家（西区○○町）に駐車場があるのですが、長い間、空車続きで困っております。駐車場といっても全部で６台しか停められませんが…過去に対策として敷金不要にしたり、駐車料金を安くしたりしたのですがあまり効果はありませんでした。実家の母親（七十過ぎです）が管理しているのですが、なにぶん年寄りなので宣伝もしないし、広告も出さないし、あまり積極的ではありません。何か対策はないものでしょうか？よろしくお願いします。 |
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○○様はじめましてメルマガ「アパート経営で成功する人・失敗する人」の発行者 竹末 と申します。いつもメルマガ講読ありがとうございます。有料駐車場の空車募集について 駐車場募集の看板は当然掲げていると思いますが入らない原因はいろいろあると思います。車が入りにくいとか、通路が狭いとか、駐車場のスペースが通常より狭いとか必ず原因があると思いますので、それをチェックしてみることです。つぎに地図を見ると隣地にも駐車場があるようですね。駐車料金は他と比較してどうなんでしょうか？駐車場を借りる人は徒歩で1分から2分の半径200メートルまででしょう。その地域がターゲットゾーンになると思います。ターゲットが決まれば「その地域に住んでいる人」「働いている企業」ということになりますね。まず考えられるマーケティングとしては簡易なチラシを作ってポスティングでしょう。そしてもう一つ賃料が下げられるなら看板にその賃料を明確に書き込んでおくことです。駐車場がどうも周りに多いようですから競争しなければ勝てません。他の駐車場から客を奪うことも考えなければなりません。もちろん、他の駐車場料金を調べた上でやってください。他の駐車場より高ければ意味がないですから。それと緊急性を訴えるために 「月極め駐車場空きあり あと一台のみ！」と文言を付け加えることによって効果を出すこともできます。私がアドバイスできることは以上のことです。現在はあほらしいと考えることが受ける時代です。私自身、人がやらないことを実践して、空室マーケティングで空室を埋めています。馬鹿らしいと思うかどうかはご本人さんしだいです。やってみる価値はあると思いますよ。○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
| 質問 こんにちは。初めてメールさせていただきます。 先生のメルマガは第１号から拝読させていただいており、毎回、鋭いご意見と深くて豊かなご見識に感服しております。私は、広島市○区で小さな賃貸マンションを経営しております。とは言いましても、まだ２年半ほどの経験しかない素人大家です。 今回、メールさせていただこうと思い立ちましたのは、他でもございません、入居者退去後の「空室」対策に悩んでのことです。これまでの約２年は、新築物件ということもあってと思いますが、幸いにもほぼ満室で上々の経営状況でした。ところが、去る４月に相次いで２室に退去が発生し、１室は何とか２ヶ月ほどで次の入居者が決まったのですが、残る１室になかなか申込者が現われず、約４ヶ月間の空室の後、先日やっと次の入居者が見つけられたところです。これまでは、幸運なほどの順調な入居状況に甘えて、漠然としか「空室」の恐ろしさを実感できていなかった自分を反省しております。まだ築浅の物件でありながら、今回のような長期の（少なくとも私にとっては“長期”の）空室が生じた原因について、自分なりに振り返ってみますと、その大きな要因の一つとしては『内見者が少なかった』ことが挙げられると考えています。４ヶ月にわたる空室期間中に、現地の内見は３～４件程度であった様子です。これはやっぱり少ないのではないかと思います。仲介業者さんは複数の会社にお願いしてあるのですが、もしかするといまひとつ私の物件に力（チカラ）が入っていないのかもしれない。それなりにチカラは入れてもらっていたとしても、今以上に（もっとはっきり言えば、他の物件以上に）チカラを入れて『内見者』を連れてきてほしいのです。そこで思い出したのが、以前に竹末先生が話して（書いて）おられた内容です。「仲介業者に、一人でも多くの内見者を連れてきてもらうため、成約した時の営業マンに謝礼（商品券）を贈るなどの工夫をすべし」次回の入居募集にはぜひ私も試してみたいと思っているのですが、業者さん（営業マン）に対して、いったいいくらの、どのようなモノを提供すればよいのか迷っています。相場のようなものはあるのでしょうか？前置きが長くなりましたが、今回、こういう事情から、ぜひ竹末先生ご自身が、実際に営業マンに渡しておられるお礼は、おいくらのどのようなものなのか、参考にさせていただきたいのです。ちょっと生々しい質問で恐縮ですが、できるだけ具体的なところを教えてください。突然に、しかも厚かましい限りですが、何卒よろしくお願い致します。 |
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○○様こんばんは『アパート経営で成功する人・失敗する人」の発行者竹末と申します。 いつもメルマガご講読ありがとうございます。わずか築２年半で４ヶ月も空室になるのは珍しいですね。物件の内容や条件がわかりませんのでなんともいえませんが今後、新しい物件といえども油断は禁物です。最近は新築でさえ満室にならないところもあるようですので大家さんとして、心して経営に臨まなければなりませんね。 ご質問の件ですが営業マンにお礼をするのは非常に効果があります。経験上私自身もアパート経営をし、大家さんのコンサルをしてきましたが、担当営業マンの協力無しには空室は埋まりません。営業マンの発奮を促すためにもお礼、謝礼、心付け、寸志は必要であると思います。金額は一件に付き１万～２万程度で抑えておくことです。相場などはありません。公に出てくる話ではないからです。それ以上の額は賄賂性が強くなると思います。できれば彼らの立場もあるでしょうから領収は取らずに封筒に入れてそっと渡すことです。（会社の方には知られないようにすることです。）その際に「ありがとうね。また空いたときはよろしくね！」と声を掛けてあげてください。 また、商品券でも良いと思います。ビール券とか図書券という手もありますが多少効果は薄いようです。不動産会社の営業マンは歩合制の場合が多く給料もそんなに良くはありませんし年齢も２０代～３０代が多く、若い人ばかりですからおこずかい程度になれば俄然やる気も出てくることでしょう。 注意して欲しいのはお金を渡すからといって大家の傲慢さを見せ付けてはなりません。あくまで営業マンとの信頼関係を深めるための手段と考えてください。後、渡すタイミングも作らなければなりません。入居者を案内した後に、ついでに自宅のほうへ寄ってくれとかチョッと聞きたい事があるので顔を見せてくれとか言い訳を作ることです。そして営業マンへ「決めてくれたら個人的にお礼を出す」ことを匂わしてください。ただし、不動産会社の店長や社長にわからないようにしてあげなければなりません。「ここだけの話にしておこうね。」ということも付け加えてください。何度もやると効果がなくなるときもありますので。念のため。以上のようなことで宜しいでしょうか？それでは○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
| 質問 竹末様小冊子読ませていただきました． 率直な感想ですが，不動産の知識も何もない私にとって，すごく有益な情報源となりました．内容もそうですが，構成もわかりやすくまとめられていたので，読みやすく，読後は，不動産に対する感心も以前より増してきました．先日，情報をいただいた○○建設の不動産オークションサイトも覗いてみて，私の手のだせる物件を探し，実際購入すると，どんな事がおこるだろう？（良い事も，悪い事も）といろいろ思案しています．つきましては，竹末先生に購入の際のアドバイスなどいただければと思います．小冊子の巻末にあった，先着１０名の無料相談は受けられますでしょうか？http://www.ms-auction.net/search/data.cfm?SID=160 http://www.ms-auction.net/search/data.cfm?SID=657などを検討しています． まぁ，１００万円ぐらいならなんとか，不動産投資をはじめられると思うのですが，でも，いざ，投資しようと思うと，初心者なので迷いもたくさん生じます．先生は，上記の２物件をどのように判断されるのでしょうか？私は，以下のように判断しました．上のテナント物件について： 年間９０万円を超える賃貸収入が一番の魅力．単純に，固都税と修繕積み立て費を引いて50数万円は粗利がでる．そこに仲介手数料，所得税などを差し引いても30万程度は手元にはいる（実際はどの程度でしょうか？）．そうなると，投資の回収期間は約2年 → 購入の価値あり．でも，問題は，この2年間入居者がいるかどうか．テナント物件なので，継続した入居者が見込めないのでは？そして，もし入居者が出ていった場合のリスクヘッジは？IDUのホームページでは，投資物件と入居物件では，投資用（入居者あり）の方が購入時安い，居住用（入居者なし）の方が売却時高い．というカラクリを使って，投資用で購入し，賃料を得た後，入居者がなくなって居住用として売却．が良いとありましたが．実際にうまくいくのだろうか？という疑問があります．また，売却の際，すみやかに買い手がつくか，ロスは何割まで押さえられるか． など，経験がないと答えのだせない部分が多くあります．単純に粗利ベースで計算すると，月々の粗利(賃料-積み立て費-固都税)は4万8000円なので，xヶ月目に入居者が出て行った場合，(購入価格 - 48000＊X) 円以上で売却できなければ損をしてしまいます．さらに，この場合は売れるまでの期間を考慮してないので，月々の積み立て費＋固都税(=30000円)として，売却までの期間をyヶ月とすれば，（購入価格 - 48000＊X + (30000＊y)）円以上で売却できなければ損をしてしまいます．現実には，取得，売却の際の諸税，諸手数料など，費用はさらにかさむでしょうから，1.25ぐらいをかけた金額でなければ売れない気がします． 初心者の浅はかな考えですが，入居者と2年間は入居契約を結ぶなど，できるのでしょうか？ また，賃料の入手経路を 入居者→仲介業者→自分とすることで，収入家賃を低く抑え，所得税を安くすることは可能でしょうか？（仲介業者が賃料から修繕費を立て替えて払う＋手数料を引く） 不動産を取得すると，かかる費用や，税金，具体的なお金の出入りが知りたいので，ご推薦の本などあれば教えていただきたいと思います．以上，長々と書き連ねましたが，ご回答いただければ幸いです． |
| ○○様その節は小冊子購入ありがとうございました。 この2物件、拝見いたしました。店舗の方は地域性がありますので、なんとも言えませんが、
相場の家賃を見ても、東京圏からかなり離れたある地方の 一つというところでしょうか。
近隣の家賃相場を見ても、広島辺りの家賃と変わらないようです。ということは、その地域の空室率は10％を越えるということでしょう。
テナントは今、現在は入居しているのでしょうね。 ただテナントが出た時が怖いですね。
住居なら少々質が悪くても、値段を下げれば数ヶ月後には何とか入るかもしれませんが、テナントの場合は・・・下手をすると、2年いや3年は掛かるのではないでしょうか。
実際、最近あるオーナーから依頼をされてコンサルをしたのですが、そこはロードサイドの一角で、どう見ても店舗向きの土地にもかかわらず、私のアドバイスで一階を駐車場、2階以上を住居で計画しました。今、何処の地方も景気が悪く、新築ビルでも一階の店舗が詰まりません。新築で1年2年も空いている状況がざらにあるわけです。 一度、その物件を見に行って調査することをお勧めします。そのテナントの職種は何か？ 商売はうまくやっているのか？ その近辺のテナントの空き具合はどうなのか？ 街の活気はどうか？もう一つの方の1Kは家賃がかなり低いようですね。 23.78?でまあまあです。 管理費が高いですね。 家賃から管理費を引くと、ほとんど手元に残りません。 図面を見るとトイレと風呂が一緒になっています。 あまりお勧めではないですが、やむ終えないかなというところです。 駅から10分ということですが、贅沢を言えば5分程度が良いです。 これも目をつぶるかです。 それと、今回の競売物件は、ほとんどが築10年を越えた物件が多いようです。 そろそろ大規模修繕の時期に入っています。 物件がすでにリフォームされていたら得ですが 買ったとたん管理会社から修繕費を請求されてはたまったものではありません。 そこら辺も調査の対象になると思いますね。 競売の最低価格は安いのは確かですが 物件の価値があればあるほど、ライバルが参入してきます。 実際に競り落とされると、最低価格の1.2?1.5倍ぐらいには吊り上ると思います。 2倍以上になることも予想されます。 その辺も考慮して研究してみてください。 以上、私の投資物件の見方です。 無料相談はメールにて日、時間をお知らせください。 その後メールにてご返事差し上げます。 夜9時ぐらいまでなら事務所におります。 |
| 質問 こんばんは、先日小冊子購入させていただいた、埼玉の○○といいます。拝見させていただいて、これから先（いつになるかは未定ですが）アパマン経営を考えていた私にとっては、かなりプラスになったと思います。ところで先日、ご紹介のあったダイア建設のサイト見てみました。不動産購入に関してまったくの素人である私が見ると、「お～、安い！」と単純に思ってしまう物件ばかりでした。当然オークションなので、これから値段が上がっていくものだと思いますが、中でも埼玉の深谷の店舗物件（BW深谷店３）などは「アパマン経営なんて、まだ何年も先だと思ってたけど、このぐらいなら買えちゃうんじゃないかな？」なんて思うぐらいだったのです。いい機会なので、競売物件の購入や、アパマン経営について本格的に知識をつけたいと思い、勉強してみようと思うのですがその際に何か良い本やサイト、知っておいたほうが良い知識などありましたら、ぜひ教えていただけないでしょうか？お会いしたこともないのにずうずうしいとは思いますが、もしお手の空いたときにでもご連絡いただけたらうれしいです。ぜひよろしくお願いします。 |
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その節は小冊子購入ありがとうございました。 テナント物件は利回りが良いので目を奪われやすいと思います。ただテナントが出た時が怖いですね。住居なら少々質が悪くても、値段を下げれば数ヶ月後には何とか入るかもしれませんが、テナントの場合は・・・ 下手をすると、2年いや3年は掛かるのではないでしょうか。そういうリスクも検討しなければなりません。実際、最近あるオーナーから依頼をされてコンサルをしたのですがそこはロードサイドの一角で、どう見ても店舗向きの土地にもかかわらず私のアドバイスで一階を駐車場、2階以上を住居で計画しました。 今、何処の地方も景気が悪く、新築ビルでも一階の店舗が詰まりません。新築で1年2年も空いている状況がざらにあるわけです。一度、その物件を見に行って調査することをお勧めします。そのテナントの職種は何か？商売はうまくやっているのか？その近辺のテナントの空き具合はどうなのか？街の活気はどうか？ 最近読んだ本で、モチベーションを高める本として、○サラリーマンでも「大家さん」になれる４６の秘訣 藤山勇司 実業之日本社・○実録 サラリーマンの私にも出来た！アパート・マンション経営 山田里志 かんき出版・○収益不動産の買い方・儲け方 橘 一樹 ぱる出版などが良いのではないでしょうか。新しく出版していますので、多分本屋さんにあると思います。但し、どの本も空室のことについてはほとんど書いておりません。実はこの部分が一番難しいのです。だから私が書きました。○○様のご健闘をお祈りします。 |
| 質問例-20 竹末様はじめまして。○○と申します。小冊子をお送りいただきましてありがとうございました。本日代金を郵便局より振り込みましたのでご確認ください。 現在、1room×2室、1K×1室、3DK×1室のフロアーを５階分所有しています。3DKの部屋が2室、昨年の8月から空室になっていました。 これまではつい「待ち」の姿勢になってしまっていましたが気持ちを切り替え、この引越しシーズンになんとしても入居を決めるべく不動産屋さんに相談したところ、一番目を引くのは礼金を0円にする方法と聞き、その案を採用して1室入居を決め、もう1室も、入居には至らないまでも、毎日のように部屋の閲覧があるようになったところです。竹末さんの小冊子を読み、他にもアイデアを思いつけたのでこれから試してみるところです。・家族所有の駐車場がやはり空いてしまっているので当マンションの住居人に割引価格で宣伝してみる （あいにく駐車場近辺に路上駐車がないのです（笑））・家賃振込口座が信用金庫だけだったのを、都市銀行や、 ネットバンクの口座も開設し住居人の便宜を図る・築10年、そろそろキッチンが時代に合わなくなって きているので、次のリフォームから電気調理器のついたものの導入を検討・家族所有のマンションは不動産屋さんに管理料を 徴収されているので、内容を検討の上解約？・不動産屋さんと親密になる、など待ってるだけじゃない攻めの大家に変身し、勝ち組大家さんになるようがんばります！また何か新しい情報がありましたらご連絡いただけるとうれしいです。 では！ |
| ○○さんへ始めまして、空室対策アドバイザーの竹末です。 早速、実行されているのですね。９割の大家さんが不動産屋に任せて、ただ待っているだけの経営です。○○さんはいち早く、それに気付かれましたね。他の大家さんのマンションは空室があっても、浦和さんのマンションは満室になれば良いのです。競争の時代ですからね。 空室の部屋を入居者の内覧があるのなら内覧の成約率を高めましょう。成約率を高める為にどうすれば良いか。①芳香剤を部屋に置いておく事です。（100円か200円で購入できます。）１０年経ったマンションは、前入居者の生活の独特の臭いがするはずです。それを消す役割をします。②内覧時にもし、○○さんが都合が付けば、内見に立ち会うことです。○○さんが営業マンになることです。○○さんはそのマンションの良さを一番良く知っている営業マンです。そのマンションの部屋の良さを説明できるはずです。こんな設備もあるし、入居者のためにこんなことまでやっていることを細かく説明するのです。よく考えてみてください。いろいろとあるものですよ。あなたのマンションの良さが・・・。 もし、時間が取れなければ、あなたの大家さんとしての思いを紙に書いて玄関先に置いておきましょう。ワードを使い写真なんかを入れておけばさらにグッドです。（地図にいろいろな利便施設や近くの感じのいい場所、或いはプロ野球の選手、有名なタレント、高名な人などの自宅があるとか。）一度作っておくと何度でも使えますよ。 そこまでしないといけないのかと思うでしょうが半年も空室が続くことを考えれば、何十万の損失でしょ。不動産屋の営業マンはそこまでしてくれませんよ。あなたのマンションの空室は、営業マンにとっては何百とある空室の中のひとつに過ぎないのです。小冊子に書いてあるように入居者の立場で考えることと、不動産屋の考えていることを知ることです。これさえ理解できれば空室は80％は解決できます。何も考えていない大家さんと比べれば、大きく違いが出て来るはずです。振込口座の便宜を図るのは、なかなか良い思いつきですね。私も勉強になりました。それでは○○様のご健康とご発展をお祈りします。 |
| 質問 こんにちは。（本当だ）と、思いながら、今回のメールを拝見しました。５階の９部屋で昨年１部屋が、４月分家賃未納。不動産屋に、催促を依頼すると、先付けがいい加減だった。当方は関係ない。６月分未納を、待たないと、だめと。困り果て警察に相談したところ、多分常習犯だと、思うからと。大家独断で荷物を、売却と。不動産屋に告げたら、手伝った。リスクはぜんぜんなく、当たり前と、思っている。でも７４歳の私、頼る以外なし。今日も１部屋の空きが、塞がる事を祈っているしだいです。これからも心強いメールを、楽しみにしております |
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○○様メルマガ講読ありがとうございます。はじめまして！空室対策アドバイザーの竹末と申します。私も17～8年前にそのような不動産屋に困ったことがありました。 ○○さんの関わる不動産屋と同じことを申しておりました。「当方は責任はない。」「自分で解決してくれ」です。何百所帯の賃貸物件を私がお世話したのにもかかわらず、です。 ほとんどの不動産屋は恩を仇で返す習癖があるようで私の経験からいっても、倫理観、正義感など持ち合わせていない方たちが多いようですね。全てとは云いませんが・・・ それ以来、私はその不動産屋と縁を切りました。○○さんも質の悪い不動産屋と縁を切りましょう。仮にそのままその不動産屋と関係を継続したとしてもまた、同じことをするでしょうし、今後、首根っこを押さえられて○○さんは身動きできないようになると思われます。賃貸物件はどこの不動産会社でも欲しがっています。客付けしてくれる不動産屋ならどこでもいるのです。 そこだけが不動産屋ではありません。もっと信頼できる不動産屋を探しましょう。勇気を出して、他の不動産屋にもあたってみることをお勧めします。競争原理を応用すると、不動産会社の対応もまた違ったものになってくるはずです。１年空室だった部屋が不動産会社を変えたとたん空室が埋まった実例、経験は何度もありました。私のメルマガでもお話していますが、空室の過半は不動産会社の集客力、営業力で決まります。それほど、個々の不動産会社の能力で大きな差があるのです。短いですが、私からのアドバイスです。○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
| 質問 何時も真剣に見ています。ご指摘の、トイレ 築１５年ですが、５階でＲＣ、２タワーで外見は見事ですが、今１部屋空いています。音での、苦情など１切なく、ケイブルも入り、退室の少ない事でしたが、今様子が違うと感じています。改造が難しい広さです。今月１杯希望を持って、私も、広告の前で考えている人を、誘ったり、はなしを、している現状です。銀行には、はがしに会い、辛い最中ですが、がんばります。これからも、（ウン。ウン）と納得出来るよう、真剣に見ます。よろしく。 |
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○○様はじめまして【アパート経営で成功する人・失敗する人】の著者竹末 と申します。いつも、メルマガ講読ありがとうございます。私にとって、読者の励ましのお言葉が何よりの薬となります。今後も皆様に有益な情報をお知らせできるよう、頑張ってメルマガを継続させたいと思っています。これからもよろしくお願いいたします。 空室が一つだけならまだ大丈夫です。ありとあらゆる努力をして、その空室を埋めましょう。私は12月に3DKが3つも空き、大変苦労いたしました。しかし、最大の努力をして満室にいたしました。○○さんも頑張ってください。 |
| 質問 前略 第3号から興味深く読ませていただいています。アパート経営と、賃貸用マンションへの投資とだと、必要な資金に相当違いがありますし、また、投資に伴うリスクなどもかなり違う面があるように思いますがいかがでしょうか？このメルマガは、基本的にアパート経営の方を前提とされておられるのでしょうか？早々 |
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○○様ご返事遅くなって申し訳ありません。ご購読頂きありがとうございます。 メルマガ発行者の竹末 と申します。アパート経営も賃貸用マンションも賃貸住宅である限り、同じ扱いと考えてよいと思います。賃貸経営の原理原則を、お話しています。 投資をするとなると、投下資金の違いはあると思いますが賃貸住宅を経営していくうえでの知識は同じものと考えてよいのではないでしょうか？区分所有マンションの投資については、なかなか難しいところがあります。持ち家を「土地付き１戸建てにするか」「分譲マンションにするか」ということと同じで、その人の価値観、人生観もありますしなんともいえません。ただ、リスクヘッジを考えるなら、戸数をある程度の規模まで所有増加させることは大変重要なことだと思います。区分所有マンションをあちらこちらに持つことは効率も悪いですしひとまとめにしたほうが、いろいろと管理面でも好都合です。 また、賃貸アパートや賃貸マンションにすれば、全体で考えていくこともできますから、空室等のトラブルがあったときの返済リスクを吸収できます。どのような投資家も、最初は小さなものから始め、アパートやマンションに移行しているのを見ても、人間の欲求は常に拡大するものです。何度も申しますが、賃貸住宅経営の基本は同じです。このメルマガは投資云々のメルマガではなく賃貸経営にとって必要な知識、情報を大家さんや投資家の方にお伝えするものであり、区分所有マンションやアパート、マンションの区別はしておりません。そのような視点で、このメルマガをご購読していただければと思います。 |
| 質問 いつも配信をありがとうございます。 小生、富山県在住の○○と申します。最近区画整理事業が行われているせいかいろいろなメーカーが勧誘に来ます。（それもあってネットを検索していて竹末様を知りました）ダイワや積水、大東、トーケンといろいろですが、レオパレスのビジネスに興味を感じております。他のメーカーと路線がかなり違うように思うのですが、竹末様はどのように見ておられますか？ここで建築した場合、シングル主体の企業契約者が多いとかで格別な空室対策も必要ないのではないかと思ったりするのですが、ご意見をいただければ幸いです。恐縮なお願いですがよろしくお願い致します。 |
| こんにちは「アパート経営で成功する人・失敗する人」の発行者竹末 と申します。メール返信ありがとうございます。ご質問のK社についてマンスリーマンションとして伸ばしている企業です。営業手法がほかのメーカーと違うようで電話等で反応を確かめ、その後オーナーへ戸別訪問し受注をとるスタイルです。その電話の内容は・・・ K社 「企業の借り上げ社宅として借りるので安心です。○○会社が一括で借り上げる話が有るのですが、いかがでしょうか？この話に乗りませんか？」 オーナー「○○会社といえば知名度の有る企業で、安心できそうだ。ひとつこの話、話だけでも聞いてみようか。」 ○○会社というのは真っ赤なうそで、実際にはK社の管理会社が借り上げをします。（管理料はたぶん１５パーセントぐらい）しかも長期３５年の借り上げです。この不透明な時代で１０年先も分からない時代に３５年も継続して面倒を見てくれる会社がどこに有るでしょうか？ ココ広島では企業の社宅の話はバブルのときと違ってまったく皆無です。K社のマンスリーマンションとして戸別に契約している企業は有るでしょうが、長期で借り上げてくれる訳ではありません。 管理契約の内容を見たことがないでしょうが状況が悪くなったときにいつでも家主を切り捨てる条件が謳っている筈です。知識のない土地オーナーをカモにし、ばら色の話をして受注増大を図る企業です。競売物件にこのK社の物件がたくさん出ております。たぶん全国で相当な被害者がおられる事でしょう。私は各県でこのK社の競売物件を何度となく見ております。競売物件がたくさん有るということは何らかの返済不能が発生していることです。一括借り上げにしても家賃保証にしても自分達の身を守るためであれば容赦なく大家を切り捨てることでしょう。 しかも、おいしい時期だけは儲け、利用して建物が古くなって入居が回転できなくなった時、当然家主に対して相当な条件（たとえば外部全面改装、内部全面改装、そのほかの設備付加投資等）を突きつけ、それを飲まなければ契約を打ち切ることは明白です。空室対策が必要ないからといって、これに乗れば大変なことになります。おいしい話にはとげがあります。これを自覚することです。 自己責任、自己防衛という言葉を思い起こしてください。なお、私が見た限りではK社の建物が長期に渡って保持できない建物であるということを付け加えておきます。 |
| 質問 ４戸のアパート、区分マンションを所有していますが団塊世代ですので借金せず郊外の中古の１棟建ての安い空き家を購入しようか考えていますが投資としてリスクが大きいでしょうか？ |
| ○○ さまはじめまして 竹末と申します。よろしくお願いいたします。返信遅くなりまして申し訳ありませんでした。郊外の戸建て住宅を購入されるということですね。しかも自己資金ですからリスクが大きいということは決してありません。 しかし、投資効率が悪いのは事実です。1戸建てだから、面積が大きいから、といって賃料がべらぼうに取れるということはありません。ですから、アパートやマンションと比較して投資に対して賃料が高く設定できるわけではないので通常、投資利回りは低いのが一般的です。 利回りを追い求めるでしたら、残念ながら期待できる利回りは得られないと思います。また、「戸建て住宅の売主が、利回りに関係なく売買価格を決めるので、思ったような利回りが得られない」などのことも考えられます。購入される物件の価格が分かっていれば戸建て借家の家賃相場を情報誌等で調べればすぐ理解できると思います。戸建て借家の利点としては戸建て借家の需要は十分見込まれ一度入居すると入居期間が長く空室期間が少なくなることが多いようです。（一般的なファミリータイプのアパートやマンションでは3～4年ぐらいで回転します。） ある意味で安定した投資といえることは確かです。また、賃料が高いだけに「会社借り上げ」など、優良な入居者に入っていただけることが多く、あまり滞納問題やトラブルが発生しないことが見受けられます。ただし、一度空いた場合は面積が大きいだけに原状回復に過大な費用が掛かる事を知っておくべきだと思います。以上ですがお答えになりましたでしょうか？ |
| 質問 こんにちは。築１５年の５階建てマンションの持ち主です。空き部屋は１つ１年半。他に１つ保証人が無く、保障協会の枠で（女性）が入居しました。３月、４月が入金無く、毎度嘘が続いてます。４月初め、協会に連絡した所（不動産やが）３月分は当方から、入金する。とのことでしたが、本日も入金なしです。初めての事であり、返済にも困ります。何時まで待つのか。不安です。協会のシステムは？？教えてください。本当に古い物件は、維持が大変です。よろしくお願いいたします。 |
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○○さまこんにちははじめまして空室対策アドバイザーの竹末です。 空室が１年半ですか。長いですね。メール文章からは情報不足でなんとも応えられないのですが一年半も空室が続いているということは、何らかの原因が考えられます。建物の質の問題か？物理的環境の問題か？それとも不動産会社選択の問題か？いろいろと考えられるはずです。一度じっくり、あなたの物件のどこに問題があるか考えることも必要です。あなたがわからなければ、一番手っ取り早い方法は物件を任せている不動産会社に尋ねてみることです。意外な回答が得られることもあります。ぜひ、不動産会社と膝を交えて相談してみてください。 滞納に関しては困った問題ですが保証協会に入会しているということですからいずれ家賃の入金はあるはずです。ただし、不動産会社の報告、手続きが遅れた場合すぐには家賃が入らない場合もあります。また、保障期間も何ケ月分しか出ませんので調べておくことです。賃貸人（大家さん）にも保証契約書のコピーは渡されるはずです。詳しいことは保証約款に書いてありますのでよく読んでください。滞納は個人ではなかなか解決できるものではありません。（私は自分でやっていますが・・）不動産会社、保証会社に任せてみることです。私からは以上です。最後に空室に負けずに頑張ってください。 |
| 質問 メルマガをいつも愛読しております。三重県在住の○○です地元を中心にアパート・マンション経営を行いたいと思い。色々な書籍を読みあさって多少の知識は付けたのですがなかなか踏ん切りがつきません。 特に1 購入資金を低金利で借り入れる方法？2 地方なので投資物件自体が少ない、その中で良い物件を探す方法は？3 大手の不動産を信用して購入してもいいのか？購入から管理まで 4 都心の投資用マンションはいいのか？(トーシンというメーカーが、５年間借上げ保証をうたい文句に購入をすすめてきます。)5 理想の購入までの順序を教えてください、不動産や銀行とのやり取りのしかた。など初心者ですので、数限りなく不安材料があり なかなか踏ん切りがつきません。現在はまったく畑違いの仕事をしているので、不動産への知識はまったくのど素人ですそのため不動産関係の仕事へ転職も、考えています。 |
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○○さまメルマガ講読ありがとうございます。はじめまして 発行者の竹末です。不動産の投資をお考えですか？建築や不動産は、奥が深く相当な勉強をしなければなかなか身に付くものではありません。収益物件を所有するために、全てのコンテンツを頭に詰め込もうとしても大変無理があると思います。ネットや不動産投資書籍に登場する人はごく一部の人たちです。 さも成功しているかのように書かれていますが２０年後でないと結果はでてきません。その方たちはまだ成功者ではないのです。その成功していない人が、一般の投資家を目指している人に「私と同じようにすれば成功します。」と説いているのですから無責任ではないでしょうか。 不動産は金額が大きいので失敗は許されません。リスクを最小限に考えるなら小さなものからスタートされてはいかがでしょうか？マンションの一室例えば1ＤＫ、2ＤＫ程度の大きさのものを探し賃貸に出してみる。まずは行ってみることです。そこから「アパート経営の何たるか」を知ることができるでしょう。一つずつ階段を昇るように実践してみることです。大きな怪我をせずに始めることです。不動産投資に大きな期待をかけないことです。大きな期待をかけるほどのビジネスではありません。その為に不動産関連へ転職することなど考えてはいけないことです。まず自分の骨格を太くし、それから時間を掛けて自分のライフプランをよく練って考えあせらずに不動産の投資を行ってください。不動産投資は時間も労力も資金も必要です。○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
| 質問 竹末様 はじめまして。○○と申します。メルマガ「アパート経営で成功する人・失敗する人」の一読者です。質問させていただけるとのことで、メールを差し上げました。 お時間がございましたら、ご回答のほど、よろしくお願いいたします。私は現在、賃貸一戸建てに住んでおります。自宅は３階建て３室の事務所兼住宅として賃貸しております。 悩み事は山ほどありますが、一つだけ質問させてください。ご存知のことと思いますが、「パーソナルバランスシート」という考え方があります。会計のＢＳ／ＰＬのＢＳの方を個人レベルで表すものです。このＢＳの左側の資産から右側の負債を引き、残った金額が個人の「純資産」という考え方ですが、資産の項目に「賃料」を含めることは、考え方として可能でしょうか？ 賃料はもちろん、毎月発生する未来の収入ですから、資産とは言えず、Ｐ／Ｌの方で取り扱うものだとは思います。しかし、企業で言うところの、特許権、のれん代などは資産の項目で扱います。個人の受け取り賃料も、その収入が毎月ほぼ確実である場合、資産とみなす事ができないものでしょうか。・賃料は資産ではないのか。・資産とみなした場合何に気をつければいいのか。・資産とみなせない場合、純資産を増加させるために何をするべきか。 例えば、負債に生活費を計上するなら、賃料を資産に計上できるような、気がするのですが、期限の切り方は１年？例えば、賃料収入を担保に融資が受けられるなら、資産と言えないか？ このようなところを考えているのですが、よくわかりません。本来、会計や税務の専門家にお尋ねするべき内容ですが、「賃料をどう考えるか」という点で、竹末様を選ばせていただきました。 竹末様のご意見を伺いたく、よろしくお願いいたします。 |
| ○○様へはじめましてメルマガ【アパート経営で成功する人・失敗する人】の発行者竹末と申します。いつもご講読ありがとうございます。ご返事遅れまして申し訳ありませんでした。 ○○様の今回のご質問ＢＳとは賃借対照表ＰＬとは損益計算書そして賃借対照表の中の「資産」について辞典を調べてみると『資産とは一般的にはある経済（家計、企業、政府）に属する金銭の他金銭的価値のある土地、建物などの財貨や水利権商標などの権利の総称であるが、企業会計上の資産についてはさらに広い意味を持つ。』資産には流動資産・固定資産・繰延資産、この中で流動資産とは「通常一年以内に現金化、費用化できる資産のこと」これから考えますと賃料が資産とは云いにくいようですね。未来の収入ですから現実に現金化できるものではありません。ただし、一年もあれば賃料がストックされますからその時点で流動資産にはなると思います。定期的な賃料を担保に融資が受けれるかどうか融資の担当者の判断によるでしょう。 担保として扱うことは都合が良すぎるような気もします。ただ、融資を受ける際の目安として 現実に賃貸経営を稼動していて順調であれば融資の査定の中に組み込んでいただけると思います。まだまだ私も勉強不足ですので、このぐらいのことしかアドバイスできずご勘弁ください。 ○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
| 質問 現在アパートを建築中です。１０月ごろ完成予定です。 総工費5000万円。借入金3000万円。無職の妻が借り入れして、私は連帯保証人ということで、借り入れできました。子供は一人です。（女30歳未婚会社員） 建物が完成した時の登記ですが、将来的に考えて、誰の名義にしたほうがいいでしょうか。共有名義でも可能でしょうか。ちなみに土地は妻名義です。 |
| 奥様の名前で全額借入をしているのですから、登記するときの名義を他の人の名義にすることはできません。共有名義にするには、借り入れの一部をご主人の名前で借入を起こせば、借り入れの額によって持分を分けることができます。将来的に名義を決めるのは、情報が不足で回答が難しいのですが、
税申告のこととか家庭内の問題解決をして決めたほうがよいと思います。 最終的には税理士さんにご相談されたほうが良いでしょう。 |
Q＆A続きはコチラ
相談者のプライバシーに配慮し、お名前や固有名詞など、ご本人を特定することが可能な情報はイニシャル等とさせていただきました。賃貸経営の悩みは、数多くの経験でしか解決策は見出せません。弊社がこれまで相談に乗ってきた数多くの事例が、あなたのアパート経営にお役にたてれば幸いです。
《空室対策アドバイザー 竹末 治生》