HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 ～第94号～
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.12.13 vol.0094
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空室の社会的要因と時代背景について
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～分譲マンションなどのデベロッパーの攻勢～
※デベロッパー 【でべろっぱー】
直訳すると開発業者（developer）。大規模な住宅開発や都市再開発、
リゾート開発などをする業者のこと。土地造成や都市基盤の整備に始まり、
住宅やビル、各種施設を建設し、分譲したり賃貸経営をする事業主体の
企業を意味する。公団・公社は公共デベロッパー。民間デベロッパーには、
比較的資本の大きな不動産会社、電鉄会社、商社、ゼネコンなどが含まれる。
単体マンションの売主も便宜的にデベロッパーと呼ぶ。
【ヤフー不動産用語集より】
先週号でお話しした賃貸住宅の増加ペースもそうですが
分譲マンションや分譲住宅の増加も見逃せません。
分譲マンションや分譲住宅が増加する主な原因としては
①バブル期より土地価格も下落し安定しています。
また、ゼネコンの公共工事の激減などの理由により
②建築費も低下し安い工事費で建てられるようになりました。
更に③この国策的な史上最低の低金利の維持。
そして④一次取得層の低年齢化です。
最近は昔と違って住宅を取得する年齢がどんどん低下しています。
金融機関もそれに歩調を合わすかのように諸費用も含めた全額長期３５年
フルローンを推奨するのですから、大変お金を借りやすい環境にあります。
「今住んでいる家賃より安いローン返済で！」
「ローンを払い終わったら自分のもの！」
このようなチラシのキャッチコピーで
毎日、毎日分譲マンションの周辺の賃貸アパートやマンションの
ポストにチラシが投げ込まれます。
彼らのターゲットは２０代、３０代の賃貸の住人に絞られているのです。
しかもファミリータイプの賃貸住宅にターゲットを絞って・・。
広告宣伝の謳い文句に踊らされて、自己資金０の２０代の
若い夫婦が簡単に飛びつき、次々と購入していきます。
（私、失礼ながら個人的には分譲マンションなんか止めておけばいい
のにと思うのですが・・）
このように、全国各地に分譲マンションが建設、供給されています。
単身者用の賃貸住宅には余り影響はありませんが、2ＤＫや3ＤＫなどの
ファミリー用賃貸アパートやマンションには非常に大きな影響を及ぼします。
たとえば、ある地区で分譲マンションが完成し、引渡しが終わる頃には
その周辺のファミリー賃貸住宅がごっそり空室になります。
５０～６０戸程度ならよいのですが、１００戸以上の大規模マンション
が完成しようものなら大家さんにとっては大変な事態となります。
デベロッパーは売れようと売れまいと建てて逃げればよいのでしょうが
その周辺の賃貸業を営んでいる大家さんとしては死活問題です。
不動産は入居が悪いからといって入居者を追い求めて移動することは
できません。不動産とは読んで字のごとく簡単に動かせるもの
ではないからです。
《大家さんのライバル》は他の新築賃貸物件ではなく
むしろ、分譲マンション＝デベロッパーなのです。
今後、デベロッパーは歩みを止めることもないでしょう。
なぜなら、デベロッパーは自転車操業業種で、ペダルを漕ぐのを
止めたとたんに沈没してしまうからです。分譲が売れようが売れまいが
建て続けなければならないのがデベロッパーの宿命です。
完売できないからこの事業をやめて他の業態に転換するかと
いうわけにもいきません。斜陽化した業界で生存していくこと
はとても大変なことですね。
一般の方には理解できないかもしれませんが、デベロッパーとは
そういう構造不況業種なのです。
単身者もダメ。ファミリーもダメ。ということになれば
一体どんな入居者層をターゲットにすれば良いのかということになります。
今後はこの点を踏まえて賃貸経営を考えていかなければなりません。
零細のアパート経営者が資本力のあるデベロッパーに勝てる
方法はないものでしょうか？
『空室の社会的原因や時代背景』はこんな現象も影響しています。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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