HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第88号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.11.2 vol.0088
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空室を埋めるリフォームは分離発注で
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空室を埋めるためには様々な手法があります。
大家さんがやるべき手法として、ソフトとハードという両面があり
ソフト面では大家さん自ら集客のためにツールを作成したり、
不動産会社との関係を強化したり、物件の管理面での充実を図ったり
することが必要です。
一方、ハード面の空室対策で、忘れてはならないのは「リフォーム」や
「リノベーション」の工事です。
築10年を過ぎた賃貸物件は、建物の設備や仕様或いは外回りに修理
修繕が発生してきます。
アパート経営は黙って眺めているだけで、銀行口座に家賃がチャリン
チャリンと入ってくるというわけにはいきません。
常に満室の状態で、入居者の出入りがなければそういったことも
ないのですが、入居者が退去し、部屋の現状復帰に掛かるときに
アパート経営の悪さ加減が出てきます。
経験のある家主さんなら私のいっていることが良く理解できますよね。
この現状復帰に掛かる工事を大家の皆さんにお聞きしたいのですが
たとえば、クロス工事やペンキ工事、畳工事などリフォームに関わる
工事はどこに頼んでいるのでしょうか？
管理する不動産会社、或いは工務店、でしょうか？
建設業界では施主から建築会社（元請）に発注するスタイルが一般的です。
工務店や不動産会社に頼むと工事費が高くかかるのはご存知なんでしょうか？
不動産会社や管理会社に任せると
不動産会社⇒工務店⇒下請け専門会社という工事プロセスになりますので
当然その間には中間マージンが発生します。
工務店で儲けがプラスされ、更に不動産会社でも儲けがオンされて
いますので、最終的には大家さんが高い工事費を負担するようになります。
そんな仕組みを知らなければ、アパート経営で儲かったお金は
湯水のごとく消えていきます。アパートは建築会社や不動産会社を養う
ために経営しているわけではないのです。
例えば、私がクロスの張替えをクロス業者に発注する単価は
メートル750円です。
これを不動産会社が受けると、メートル1000円まで跳ね上がってきます。
畳や襖なども同じように３０％から４０％は確実にアップします。
アパートの部屋の現状復帰程度の工事なら、専門工事会社に直接発注
することです。
アパートの現状復帰などは、新築ではないので、それほどの精度を
求めることはありません。クロスなどちゃんと壁にはってあれば
よいのです。（剥がれてはいけませんが・・）
大家さんがさほど工事中のクロス業者を管理する必要もないでしょう。
大家さんが手配だけしてあげれば、クロス業者はトラブル無しに工事を
済ませてしまいます。
大家さんがやることは業者に鍵を渡し、日にちを指定して期限を
決めるだけです。そんな簡単なことでｍ250円以上の差額を払わなくて
済むようになるのです。
『分離発注』というのは施主から元請会社に発注するのではなく
クロス屋や畳屋表具店などの専門工事会社に直接発注することです。
「業者を手配するのが大変だから不動産会社に任せたほうが楽。」
「会社員で仕事をしているからそんな時間は取れない。」
という大家さんは高い買い物をするのを覚悟で不動産会社や
工務店に発注してください。
それ以外の方で、時間の取れる大家さんは分離発注をお勧めします。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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