HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第83号〜
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.9.27 vol.0083
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目次
◇ １０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
◇ アパート競合地域を避ける
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１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
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〜アパート経営の将来を読む〜
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■アパート競合地域を避ける
以前にもこのメルマガ上でお話したことがあります。
この「法則」は２年程前に私のオーナーさんと雑談している最中に
確信を持ちました。
特に不動産投資を考えている方には「耳寄りな話」ですから
注意して読んでください。
それは『アパートやマンションなどの投資物件を取得する人は
隙間の地域を狙え』ということです。
ほとんどの投資家の人たちやコンサルタントの方は「これからは
アクセスが良く、人口が増え、経済成長が見込まれる街を狙う」
ことを提案します。
言われることももっともです。
確かに、経済活動が活発でどんどん人口が増大し、便利が良い
街のほうが賃貸需要が増えるため、アパート・マンション経営には
適しています。
しかし、現実はどうも違うようです。
そして大事なことを皆さんは知らないのです。
発展する地域は人気があるので、投資家も入居者も同じようなことを
考え行動します。
ここで忘れてはならないのがメーカー、建築会社（建てさせる人）
の人達の存在です。
実は彼らも同じようなことを考え、行動しているのです。
建てさせる人（建築会社、メーカー）が、たくさんその地域に進出し、
賃貸物件の供給戸数を供出すると、いくら発展する地域であっても
競合物件が増えてゆきます。
結局、ある一定のボーダーラインを超えた賃貸市況になれば
発展している町であろうがなかろうが同じ状況になってしまうのです。
以前にも話したことがあるのですが、投資家のライバルは
地主さん（土地オーナー）です。
地主さんを口説き、アパートやマンションを建てさせるのは
（本人の意思もありますが。）建築会社やメーカーの営業マンなのです。
賃貸市況は商品マーケットと同じように需要と供給の関係です。
入居者の数と賃貸物件の数のバランスが崩れた場合、空室が発生します。
市場で商品が飽和状態になると、売れなくなるのと同じことです。
その地域にどんどん人口が増えて在来の物件数、供給数を
越える入居者が押し寄せれば別ですが、人口減少が進んでいる
地方では期待できるものではありません。
たとえば、これから伸びる地域（人口増加が頭打ちだといわれている
広島市でも比較的人口が年々増えている地域）だからという理由で
私が購入した物件（中古投資物件で築１３年）のアパートは
周辺１００〜２００メートルの範囲内で新築物件がどんどん建設されて
空室の恐怖に曝されています。
幸いにも３ＬＤＫのメゾネットタイプで希少物件なので何とか満室を
保っています。
一方、２０数年前のメーカー時代に私が建てたアパートの話です。
そのアパートのオーナーさんは、町の中心から車で３０分以上かかる
不便な地域にもかかわらず２０数年間長期空室になったこともなく
安定的に経営され、最近、借入金の返済も終わったようです。
よく調べてみると、そのアパートの周囲５００〜６００メートルの
範囲内でここ１０年間に１軒の新築賃貸物件も建てられていない
ことに気づきました。
こういっては失礼ですが、建築会社やメーカーからもその地域は
見放されているわけです。
（通常の場合、地主さんの玄関先の下足箱の上には土地活用営業マン
の名刺が山積みですが、その地域はあまり訪問してこないそうです。）
見放されているからその地域では新築物件が建たず、競合物件が
ないということになります。
しかし、その地域に住む必然性のある賃貸入居者は必ず存在します。
新しく良好な物件がなければ入居者は古くてもしかたなく
その古い物件に入居せざるを得ない状態を生んでいるわけです。
ですから、今後、投資物件を考えているなら需給のバランスをよく
研究、調査し賃貸市況の『隙間の地域を狙う』ことです。
そういう『隙間の地域』は辛抱強く探せば必ずあるものです。
現在も将来も独壇場となれる地域を選択することが空室を避ける
唯一の方法です。
本当のライバルは地主さんではなく建築メーカーや建築会社といっても
過言ではないかと思います。
年間全国で需要をはるかに超える５０万戸もの新築貸家が供給されて
いるのです。不動産投資を目指している人は、ここ８年間で過去最高の
着工戸数であるこの事実をしっかりと見つめることも大切です。
大家さんになりたい人は、人と同じことをしていては金持ち？大家さん
にはなれません。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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