HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第82号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.9.15 vol.0082
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目次
◇ １０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
◇ 人口は減少するが世帯数は増加する？
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１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
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〜アパート経営の将来を読む〜
「１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり」
というテーマは７月２９日賃貸住宅フェアーの中国電力
ミニセミナーで与えられたテーマでした。
「今後考えなければならない重要なテーマだ」と思いました。
日頃現状の賃貸住宅しか分析したことがなかった私には
考えさせられる非常に良いきっかけであったと思っています。
しかし、良いテーマではありますがじっくり考えると
「この、スピードの速い時代に、１０年先でさえ読めないのに
ましてや２０年先のアパートの将来を読むことができるのだろうか？」
ここ２０年のアパートの文化や歴史は、考えられないほどの
住環境の変化が見られます。生活が豊かになり、利便性ばかりを
追いかける日本人を満足させる賃貸住宅経営を予測するのはとても難しい。
そこで、私なりに「独断と偏見」で将来を予測してみました。
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■人口は減少するが世帯数は増加する？
日本は少子高齢化が進み２００５年からすでに人口減少が始まっています。
予測より２年も早まったこの人口減少問題は、アパート経営においても
今後深刻な影響を及ぼします。
人口減少については、ほとんどの方がご存知なので敢えて説明はしません。
が、「世帯数は逆に増加していく」ことまで知っている方は少ないようです。
世帯数の増加はアパート経営をする上で重要なキーワードになります。
以下に国立社会保障・人口問題研究所の推測データーがありますので
チョッと長いですが真剣に読んでみてください。
※ 日本の世帯数の将来推計（全国推計）の概要
［2003年10月推計］国立社会保障・人口問題研究所より抜粋
⇒ http://www.ipss.go.jp/
◇一般世帯総数
日本の将来推計人口(中位推計)によると、総人口は2006年の1億2774万人を
ピークとして以後減少に転じるのに対し、一般世帯総数のピークは2015年の
5048万世帯で、総人口より9年遅れて減少に転じる。2025年の一般世帯総数は
4964万世帯で、2000年の4678万世帯から286万世帯の増加となる。
◇平均世帯人員
全推計期間に渡って平均世帯人員の縮小が続く。この結果、平均世帯人員は
2000年の2.67人から、2025年の2.37人まで縮小する。ただし縮小の速度は、
次第に緩やかになる。
◇家族類型別一般世帯数
「単独世帯」「夫婦のみの世帯」「ひとり親と子から成る世帯」が増加し、
「夫婦と子から成る世帯」「その他の一般世帯」が減少する。すなわち
小人数の世帯が増加することが、平均世帯人員の縮小と対応している。
2000年から2025年の間に、「単独世帯」は1291万世帯から1716万世帯へ
「夫婦のみの世帯」は884万世帯から1029万世帯へ、「ひとり親と子から
成る世帯」は358万世帯から479万世帯まで増加する。一方、同じ期間に
「夫婦と子から成る世帯」は1492万世帯から1200万世帯へ、「その他の
一般世帯」は654万世帯から540万世帯へと減少する。
◇世帯主が65歳以上または75歳以上の世帯
世帯主が65歳以上の世帯は、2000年の1114万世帯から2025年の1843万世帯
まで、ほぼ730万世帯増加する。家族類型別では、「単独世帯」の割合が増え
「その他の一般世帯」の割合が低下する。特に75歳以上の「単独世帯」は
2000年の139万世帯から2025年の422万世帯までほぼ3倍になる。
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この推測データーをじっくり見て考察します。
まず「単独世帯」の増加ですが、原因として考えられることは晩婚化、
未婚化、離婚の増加、親子の同居率低下といった行動の変化によって
起こる原因が考えられます。
こういった２０、３０、４０代の世代の単身者のほかに６５歳以上の
単身高齢者の増加も見逃せません。
上記のように確実に増加しつつあり、高齢者有料賃貸住宅などの
受け皿が必要となってくることは間違いありません。
しかし、収入の全てが年金頼りである高齢者を対象とする賃貸経営は
個人事業として成立させるのは現実として難しい面があります。
筆者の経験では、そういった高齢者のほとんどが古くて低廉な
民間賃貸住宅で生活しているのが現状ですから我々が経営するような
正道な賃貸住宅ビジネスは対象外となるのではないでしょうか？
次に「夫婦のみの世帯」ですが、高齢者夫婦は別として最近流行の言葉で
言えば「ディンクス」の方たちということになるでしょうか？
こういった世代、入居者層も今後は見逃せない市場となります。
※ディンクス 子供を作らない共働きの夫婦
次に「一人親と子からなる世帯」の増加は、私も理解に苦しみますが
大人になっても自立せずにニートやフリーターのような
親依存型の人生を送っている子供と片親ということでしょうか？
確かに最近はこのような世帯を筆者の周りでもよく見かけます。
このように世帯が今後増加してゆく背景を考えていく内にキーワード
が見えてきます。
家族が分散し離れていき、単独の世帯数が発生していく過程で
○賃貸住宅市場にどういった需要が発生するのか？
○また平均世帯人員が減少してゆく過程で賃貸市場にどういった需要が
出てくるのか？
こういった将来的需要を考えると
具体的には、小さな1Kや１DKではなく、そうかといって2DK、3DKのような
大きなものでもなく
その中間に位置する1LDKのような存在こそが、これからの需要に応えるもの
ではないかと考えています。
たとえば、20〜30〜40〜50〜60M2の各段階の住居面積の場合
真ん中当たりの30〜40〜50M2の範囲に相当する面積部分に将来的な需要が
見込まれるのではないでしょうか？
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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