HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第812号〜
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2017.04.27 vol.00812
さて、
不動産投資で賃収物件を購入するとき
利回りとか全体の収益性バランスや
建物のメンテナンス状況など
様々な視点から購入の是非を検討すると思いますが
建築物の構造から考えてみるのも一つの選択肢です。
建築物の構造として考えられるものは
木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造があります。
他にも補強コンクリートブロック造（古─っ！）
や混構造（ＲＣ＋木造・鉄骨＋木造）などがありますが、
現在はこれらは廃れており、あまり現実的でありませんが
未だに工務店さんが時々やっているようですね。
こういった構造別の建築物の中で
過去、Ｓ造ほど手を煩わした建物はありません。
Ｓ造というのは鉄骨造のことです。
鉄骨でも、小さなものは軽量鉄骨から
重量鉄骨また鉄骨鉄筋コンクリートのような
超高層まで、幅広い工法がありますが、
重量鉄骨で建設した低中層の建物は
ほとんどうまくいったためしがありませんでした。
鉄骨と言えば鉄筋コンクリートと違って
主要構造部の柱とか梁とかがスティールで
できていて、外壁にＡＬＣ版（軽量気泡コンクリート）
を貼ったり、階段部分を鉄骨で組んだり
バルコニーなどは鉄筋コンクリートで作ったりして
「寄せ集めの感」があるというイメージは払拭できません。
また、全体として建築の整合性が取れないので
よほどうまく納めないとハリボテ建築になってしまう。
鉄骨造は事務所や倉庫、工場などに多く多用されています。
事務所や倉庫、工場などの簡易な事業用建物であれば
単純な形ですっきりとしてほとんど問題は起こらないですが、
これが住居系（賃貸）の用途が混在した建物ですと最悪です。
何年かして外壁から雨の水が漏れたり
外壁のＡＬＣ版にタイルを貼ったりすると
コーキングにクラックが入って雨水が侵入したりします。
特に、外部の階段の鉄骨の錆びにはほとほと困りましたね。
新築時は問題ありませんが
２０年以上過ぎると、鉄骨造建物はＲＣ造と比べて
メンテナンスや補修に大変大きな費用負担が生じました。
私は過去、何十年間にたくさんの建物を見てきました。
そのおかげで、新築にしても、既築にしても
これから１０年後２０年後を経たら
建物がどのように朽廃していくか
また、どの部分が劣化していくか、
ということがある程度予測できるようになりました。
だから、常に建物をそういう視点で見ていく習癖があります。
すべてのＳ造がそうだとは言い切れませんが
体験的にそう感じています。
中高層の収益物件を購入するときは、構造をよく調べて
購入するべきですね。できる限りＳ造は避けることです。
結果、ＲＣ造の建物を選んだ方が無難ではないかと思います。
それでは、
またメールしますね。