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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第79号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.8.23 vol.0079


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 目次

 ◇ 読者からの質問コーナー

 ◇ 10年後、20年後、空室にならないアパートづくり

 ◇ 賃貸住宅は分譲マンションの仕様設備に限りなく近づく
  
 ◇ 現段階で想定される全ての設備を導入する
 
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      読者からの質問コーナー
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 こんにちは。初めてメールさせていただきます。
 私は、広島市○○区で小さな賃貸マンションを経営しております。
 とは言いましても、まだ2年半ほどの経験しかない素人大家です。

 今回、メールさせていただこうと思い立ちましたのは、他でも
 ございません、入居者退去後の「空室」対策に悩んでのことです。
 これまでの約2年は、新築物件ということもあってと思いますが、
 幸いにもほぼ満室で上々の経営状況でした。

 ところが、去る4月に相次いで2室に退去が発生し、1室は何とか
 2ヶ月ほどで次の入居者が決まったのですが、残る1室になかなか
 申込者が現われず、約4ヶ月間の空室の後、先日やっと次の入居者
 が見つけられたところです。

 これまでは、幸運なほどの順調な入居状況に甘えて、漠然としか
 「空室」の恐ろしさを実感できていなかった自分を反省しております。
 まだ築浅の物件でありながら、今回のような長期の(少なくとも
 私にとっては“長期”の)空室が生じた原因について、自分なりに
 振り返ってみますと、その大きな要因の一つとしては『内見者が少
 なかった』ことが挙げられると考えています。

 4ヶ月にわたる空室期間中に、現地の内見は3〜4件程度であった
 様子です。これはやっぱり少ないのではないかと思います。
 仲介業者さんは複数の会社にお願いしてあるのですが、もしかすると
 いまひとつ私の物件に力(チカラ)が入っていないのかもしれない。
 それなりにチカラは入れてもらっていたとしても、今以上に(もっと
 はっきり言えば、他の物件以上に)チカラを入れて『内見者』を連れて
 きてほしいのです。

 そこで思い出したのが、以前に竹末さんが話して(書いて)おられた
 内容です。「仲介業者に、一人でも多くの内見者を連れてきてもらうため、
 成約した時の営業マンに謝礼(商品券)を贈るなどの工夫をすべし」
 次回の入居募集にはぜひ私も試してみたいと思っているのですが、
 業者さん(営業マン)に対して、いったいいくらの、どのようなモノを
 提供すればよいのか迷っています。
 相場のようなものはあるのでしょうか?

 前置きが長くなりましたが、今回、こういう事情から、ぜひ竹末さんご
 自身が、実際に営業マンに渡しておられる謝礼は、おいくらのどのようなもの
 なのか、参考にさせていただきたいのです。

 ちょっと生々しい質問で恐縮ですが、できるだけ具体的なところを教えて
 ください。突然に、しかも厚かましい限りですが、何卒よろしくお願い致します。


 ※読者への回答

 こんにちは『アパート経営で成功する人・失敗する人」
 の発行者竹末と申します。いつもメルマガご講読ありがとうございます。
 わずか築2年半で4ヶ月も空室になるのは珍しいですね。
 物件の内容や条件がわかりませんのでなんともいえませんが
 今後、新しい物件といえども油断は禁物です。
 最近は新築でさえ満室にならないところもあるようですので
 大家さんとして、心して経営に臨まなければなりませんね。

 さてご質問の件ですが
 空室対策に特効薬はありませんが、いろいろなノウハウの中で
 一つだけ効果のある生々しい方法です。
 営業マンにお礼をするのは非常に効果があります。
 経験上私自身もアパート経営をし、大家さんのコンサル
 をしてきましたが、担当営業マンの協力無しには空室は埋まりません。
 営業マンの発奮を促すためにもお礼、謝礼、心付け、寸志
 は必要であると思います。
 金額は一件に付き1万〜2万程度で抑えておくことです。
 それ以上の額は賄賂性が強くなると思います。
 公に出てくる話ではないから相場などはありません。
 あなたが妥当だと思われる金額が「心付け」になります。
 その程度の金額だからこそ逆に営業マンと信頼、協力関係が
 できるのだと考えております。
 できれば彼らの立場もあるでしょうから領収は取らずに封筒に
 入れてそっと渡すことです。
 (会社の方には知られないようにすることです。)
 その際に「ありがとうね。また空いたときはよろしくね!」
 と声を掛けてあげてください。

 また、商品券でも良いと思います。
 ビール券とか図書券という手もありますが効果は薄いようです。

 不動産会社の営業マンは、歩合制の場合が多く給料もそんなに
 良くはありませんし年齢も20代〜30代が多く、若い人ばかり
 ですからおこずかい程度になれば俄然やる気も出てくることでしょう。
 注意して欲しいのはお金を渡すからといって大家の傲慢さを
 見せ付けてはなりません。あくまで営業マンとの信頼関係を
 深めるための手段と考えてください。

 後、渡すタイミングも作らなければなりません。
 入居者を案内した後に、ついでに自宅のほうへ寄ってくれとか
 チョッと聞きたい事があるので顔を見せてくれとか
 言い訳を作ることです。
 そしてその際営業マンへ「決めてくれたら個人的にお礼を出す」
 ことを匂わしてください。
 ただし、不動産会社の店長や社長にわからないようにしてあげ
 なければなりません。
 「ここだけの話にしておこうね。」ということも付け加えてください。

 何度もやると効果がなくなることもありますので。念のため。
 それでは○○様のご健闘をお祈りいたします。



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       10年後、20年後、空室にならないアパートづくり
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         〜アパート経営の将来を読む〜

 「10年後、20年後、空室にならないアパートづくり」
 というテーマは7月29日賃貸住宅フェアーの中国電力
 ミニセミナーで与えられたテーマでした。

 なかなか「今後考えなければならない良いテーマだ」と思いました。
 日頃現状の賃貸住宅しか分析したことがなかった私には
 考えさせられる非常に良いきっかけであると思っています。

 しかし、良いテーマではありますがじっくり考えると
 「この、スピードの速い時代に、10年先でさえ読めないのに
 ましてや20年先のアパートの将来を読むことができるのだろうか?」

 ここ20年のアパートの文化や歴史を見ても、考えられないほどの
 住環境の変化が見られます。生活が豊かになり利便性ばかりを追いかける
 日本人を満足させる賃貸住宅経営を予測するのはとても難しい。

 そこで、私なりに「独断と偏見」で大胆な仮説を立て、将来を
 見越してみました。

           ▼▼    ▼▼


  ●賃貸住宅は分譲マンションの仕様設備に限りなく近づき
   最終的には同レベルになる。

 現在、日本人の住宅感は賃貸派か持家派か二つに分かれます。
 バブルが過ぎてからは、若い人達の間では住宅を所有することに
 こだわらない一生賃貸派が多くなっています。

 日本においていかに少子化や人口減少が進もうと、東京のような大都会
 では一極集中は避けられず地価は大きく下がりません。いくらバブルが
 過ぎて住宅価格が安くなったとしても庶民にとっては住宅はまだまだ
 高嶺の花であるのに違いはありません。

 また、少子化が進み結婚した男女の双方の親はそれぞれ
 住宅を持っており、相続がそれぞれに発生したときは二つの不動産を
 所有することになります。相続が起こるのを待って我慢すれば住宅と
 いう不動産はいずれ手に入るのです。

 こういった住宅環境の中で住宅を耐久消費財と考えると
 賃貸住宅にしても分譲住宅にしても供給が需要を上回っている
 わけですから、住宅という商品が売れにくくなっているのは
 間違いのない事実です。
 
 売れにくければ企業側(売り手側)は、さらに付加価値を付け消費者に
 売りこもうとします。
 その繰り返しで昨今の分譲住宅や分譲マンションは豪華な設備と
 仕様を誇っています。


 〜東京の建売住宅と広島の建売住宅には仕様設備に大きな違いがある〜


 最近、東京郊外の建売住宅を拝見する機会があり見せて頂きましたが
 地方の建売と違って仕様設備とも格段に落ちることがわかりました。
 地方の建売住宅のほうが豪華で立派なのです。
 大都市と違い地方では需給のバランスが崩れるとこういう結果になるのです。

 賃貸住宅にしても入居者がいなければただの「空き家」です。
 空き家にしたくなければ必然的に大家は設備の更新や付加をしなければ
 ならなくなります。
 入居者の争奪に拍車が掛かると結果的に賃貸住宅の品質のレベルが
 どんどんと向上していきます。

 賃貸住宅はいずれ分譲と同じレベルに近づいていき
 最終的には賃貸も分譲も変わらなくなり資本力のある大家だけが
 生き残るようになるでしょう。

 資金的に余裕のない大家は現状維持か家賃の低い入居者を相手に
 経営を続けなければならなくなり

 勝ち組と負け組みに分かれ、大家さんの二極化が進んでいきます。


         ▼▼    ▼▼


   ●現段階で想定される全ての設備を導入する。
 

 アパートやマンションを新築するとき、いろんなモデルや
 パンフレットを見て導入する設備や仕様を考えます。

 私の経験ではほとんどの方はメーカーや建築会社に任せ
 自分自身で考えることはあまりありません。

 賃貸経営の「メーカー丸投げシステム」の「お任せコース」です。

 そもそも素人さんでは設計図書の仕様書を見ても専門用語が
 理解できないでしょう。

 賃貸住宅の設備を考えるとき、必ず分譲住宅や注文住宅の設備との
 比較になります。これはいいなと思うようなものでも
 「まっ アパートだからそこまでは・・・。」
 ということが多いのです。
 また、建築会社やメーカーの営業マンはそうアドバイスします。

 「賃貸住宅だから」という単純な理由で選択肢から除外される設備は
 大変たくさん有ります。

 なぜなら、賃貸住宅の場合、住宅と違って事業物件であり、経営収支
 が重視されるからです。流行中のものでコストがかかり家賃の査定に
 影響しないものは極力外されてきました。現在、必要最低限の付帯設備で
 常識的なモノだけは付加されます。

 しかしこれはあくまで現段階で「必要なもの」で、10年後に欲しいと
 思う「必要なもの」ではありません。

 たとえば、10数年前からぼちぼち出始めたトイレのウオシュレット
 など、今は珍しくもありません。学校のトイレでさえ付けられている
 ところがあり、賃貸住宅でも最近は設置している物件をよく見かけます。
 しかし、当時では普及もせず珍しかった設備です。

 私は痔の体験があり?早くから目をつけていましたが・・。(笑)

 電力会社が提案する電力化住宅なども良い見本となります。
 今現在で全国の電力会社が推進する戸建て住宅の電力化の需要
 (普及率)は50パーセント平均をキープしています。
 ところが、賃貸住宅の電力化の普及率はそこまでは到達していません。

 しかし、これも時間の問題で、遅かれ早かれ10年後には
 賃貸住宅のほとんどに採用される可能性があります。

 ここまできて社会情勢や環境問題から考えてみても後退することは
 考えられないでしょう。

 なんだかんだといって賃貸住宅で外されていたものが今となって
 当たり前のように不動産会社から家主さんへ、空室を埋めるために
 注文が出されます。
 不動産会社は、賃貸業界で最前線で業務を行っているので入居者の
 要望や要求には敏感です。また入居者のニーズをよく把握しています。
「これがないとダメ」「あれも付かなきゃイヤ」という入居者の
 ワガママな声をたくさん聞いているのです。

 結論から言えば10年後20年後の賃貸住宅を予想するなら、
 今珍しいといわれている設備や仕様は10年後には当たり前の時代
 を迎えることになるわけです。

 賃貸住宅は後から変更したり付加したりすることは予想外の費用が
 掛かるものです。また、家主の心理として後からの出費は極力
 抑えようとする傾向があります。(大家さん耳が痛い?)→笑

 であれば経営収支が多少悪くなろうと新築のときに資本を投下した
 ほうが最低10年間の経営は約束されるのではないでしょうか?

 現段階で考えられる、あらゆる仕様や設備のキーワードを検討し
 そしてそれをアパートやマンションに導入し反映させるのです。

 インターネットマーケティングの検索エンジン対策と同じような
 ものです。SEO対策をしてキーワードを散りばめれば、自分のサイト
 の順位が上がり検索を掛ければそれがトップページに出てきて
 商品が売れやすくなる。

 アパートの入居もSEO対策をして経営を安定させるのです。

 これだけのことをして10年過ぎて対応できなくなったら
 その時点で再度リフォーム、リノベーションを考えればよい。

 或いは旬を過ぎた賃貸住宅は自分にとって役目を終えたわけですから
 売却という手段もあるのです。





   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。


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