HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第733号〜
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2016/01/12 vol.00733
さて、私は、かってメーカーで１９年間に
２４５棟１１４９世帯のアパートやマンションを建てました。
すべて新築の賃貸住宅です。
そういう私が言うのですから、間違いない話として聞いてください。
今新築で家賃を付けているものは
３年たったら、家賃を下げなければいけません。
正しくは３年というより、１回転した部屋
つまり、１回退出した部屋は、よほど特殊なものを除いて
新築プレミアム家賃は下がります。
退出の度に１室づつ下がるようになりますので
一気に下がることはありませんが、少しづつ
時間をかけて全体の家賃が下がっていきます。
だから、建てる前にメーカーや業者さんが提案する
経営計画書の予想数字と違ってくることになります。
ほとんどの予想計画書では、家賃が年々下がるような計画はたてません。
家賃が上がるような予想もしませんが、
家賃が下がるような収支計画も意図的につくりません。
理由は、家賃が下がるような収支計画書をオーナーが見たら
「建設する意欲」がそがれるからです。
収支計画上では、家賃は現状維持なのが一般的なパターンですが
現実は、家賃が現状維持のまま続くことはありえないのです。
あくまで経営計画書というものは「予想」ですからね。
どうして？家賃が下がるのかと言いますと、近隣に次々と
新築のアパートやマンションが建てられるからです。
たとえ、居住期間が１年だとしても
１回転したその部屋はもう新築ではありませんし
一度使用した部屋は、もう新築の匂いが消えます。
新築のにおいの消えた部屋と、
新しい匂いがプンプンする新築の部屋が家賃が一緒だったとしたら、
入居者はいったい、どちらを選ぶでしょうか？
現代の新しいもの好きな若者たちは、もちろん、新築を選びます。
とすれば、３年たって新築の匂いの消えた
部屋は家賃を下げなければ入ってくれません。
こうやって、新築の部屋の家賃はキープできないのです。
ですから、オーナー側からみたら
どっちみち家賃が下がるなら、新築時の家賃を精一杯上げて、
次に退出するまでの期間だけは儲けておいたほうがいいのです。
数年間は高い家賃ですから儲かります。
その家賃でずーっと住み続けてくれる入居者もいますからね。
新築時の家賃がそのまま続くと思ったら大きな間違いなんです。
それでは、
また、メールしますね。