HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第686号〜
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2015.04.06 vol.00686
さて、
不動産投資を考えるとき
必ず考えておかなければならないことは
その不動産を長期で持つのか、短期で持つのか？
長期であっても、いつかは売却しなければならない時もあります。
長いスパンで保有して、社会情勢に大きな変化が起こる時期や
潮目が変わる時期というのは予測が難しいとは思いますが
バブル崩壊、リーマンショックなどの歴史が示す通り、
必ず大きな異変が襲ってきます。
そのために、起こり得る予想というか、仮説を立てて考えるべきです。
また、物件の老朽化も考えなければいけません。
老朽化は、物件を保有した時から始まります。
建物のライフサイクルコストの予測を立て
どの時期にどのくらいの費用が掛かるのかを把握しておかないと
思わぬ出費が発生します。
最悪、経営が危機に陥る可能性もあります。
そして、一番大きな問題はやはり「空室」でしょう。
安定経営は、経営が良い状態で回ることが必須条件です。
稼働率の悪い物件は経営を維持していくことはできません。
稼働率が常時９０％を切るようでは、経営する意味もないと思います。
たとえば、取得時の利回りがいくら高利回りだとしても、
稼働率が悪ければその利回りは「画に描いた餅」となるのです。
稼働率の良し悪しで、最終的に成功か失敗か判断されるでしょう。
また、稼働率を上げるためにマーケティングの知識も必要。
管理や集客を管理会社にすべて託すわけにはいきません。
最初は上手くいっても、いつまでも未来永劫に順調である
とはだれも保証してはくれません。
管理会社を当てにせずに、独力で入居者を見つけてくる
ぐらいのスキルを持つことが必要です。
不動産投資は常に自己責任なのです。
以上のようなことを考慮したうえで
出口をしっかりと見極めて不動産投資をやることです。
不動産は奥が深い商品です。
また、この業界は独特の商慣習があり
生き馬の目を抜くような世界で
「千三つの商売」と言われる所以だと思います。
安易にこの世界に入り込んで
深みに嵌まることのないようにしてくださいね。
見ていると、ほとんどの不動産投資家のみなさんは、
この世界へ足を踏み入れると
「日本人の不動産好き」の特性からか
不動産が大好きになるようですが
不動産ってそんなに甘いもんではないということを知ってほしいですね。
わたしなどのように、建築・不動産を何十年もやっていても
失敗することが何度もありましたからね。（苦笑）
難しいんですよね。不動産って。
奥が深いんだなと、つくづくそう思いますよ。
だから、素人が不動産なんて下手に足を突っ込まない方がいい。
むしろ、自分の得意なことや現在の職業を継続し
切磋して、その道の専門家を目指したほうがいいと思うんです。
不動産投資の話をしておいて、こんなことを言うのはなんですが
できれば、不動産に興味を持たない方が良いと思います。
何も知らないまま、不動産に参入する人があまりに多いので
あえて、意見を申し上げました。
これ、いらぬおせっかいですかね？
それでは
また、メールしますね。