HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第67号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.5.16 vol.0067
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目次
◇ 賃貸経営を成功させるための企画力（1）
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賃貸経営を成功させるための企画力（1）
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■専門家の協力がなければ「アパート経営の成功」はない
賃貸住宅が「成功するか失敗するか」はこの企画力に懸かっています。
何事も「企画」というキーワード無しにはビジネスは成立しません。
同様に、賃貸経営で良いスタートを切るためにはこの
「企画力」が必要です。
「プロデュース力」と言い換えてよいかもしれません。
アパートやマンションを建設し、経営を成就させるために
様々なプロセスを経て作業を進めていかなければなりません。
そのためには、専門家、プロといわれている人たちの力を
借りることになります。
私も過去、２０年以上この専門家の人達から貴重な
アドバイスをもらい、その方面の知識を教えて頂きながら
成長してきました。
建築に関しては、若い頃技術屋であったため、ある程度
知識はありました。しかし、実務から遠ざかっていましたので
キャリアがあり優秀な設計者の力を借り企画を進めたものです。
実際、一級建築士という資格を持ちながら既に私の建築知識は
古い？のかもしれません。
このように様々な職種、プロの人達に支えられて
賃貸住宅が建設され、アパート経営者に引き渡され
事業をスタートしています。
今日はこの専門家の人達の役割、仕事の内容について説明しましょう。
【不動産会社】
大から小まで不動産会社といっても色々なジャンルに分かれますが
ここで言う不動産会社は「客付けを専門としている仲介会社」
のことを言います。
彼らは賃貸専門ですから、日々直接入居者と関わっています。
その為、賃貸需要や入居者ニーズをよく把握しています。
たとえば、
「最近の若い入居者はこんな設備を要求しています。」
「こんな間取りや仕様に人気があります。」
「アパートで入居者が嫌う理由はこんなことにあります。」
など、企画する段階で強力な助人に成り得る人たちです。
この人たちの意見を計画に反映させ、参考にして企画すると、
質が良く空室の発生しにくい賃貸住宅が完成します。
またアドバイザーとして重要なポジションとなり、
以後の賃貸経営に大きな影響力を与えます。
ただ彼らの難点は「不動産関連の知識」には強いですが
「建築の知識」に弱いことです。
【建築設計事務所】
技術的に良いアイディアを出してくれる人たちです。
昨今偽装事件でマスコミを騒がせている構造設計者と違い
意匠設計を専門にしている人たちで、企画設計力があるかないかで
建物の出来は大きく変わります。
若い設計者はデザインに凝ったり知識に欠けたりしますので
優秀で経験のある人を選択しなければなりません。
余談ですが、経験上、私自身も若い頃デザインが先行し
建築の基本をないがしろにした結果、クライアント（施主）
に迷惑を掛けたことも度々ありました。
建築家は５０代からとよく言いますが、確かにそうだと思います。
技術も蓄積され物事がよくわかる「円熟期」だからでしょう。
しかし、ここで注意したいのは「設計者は賃貸住宅のプロ」ではない
ということです。
設計者が対象とする建築はアパートやマンションだけではありません。
設計者は「賃貸住宅」ばかりを設計しているわけではないのです。
それは店舗であったりビルであったり事務所、倉庫、工場、病院、
公民館、ホテル、住宅など
このように用途の違う建築を常に設計しています。
ですから必ずしも賃貸住宅が得意なわけではありません。
病院のように内科、外科、小児科、眼科、歯科と分かれていません。
建築設計事務所は仕事を「賃貸住宅」に特化しているわけではないのです。
この辺の設計者の見極めをしなくては、より品質の良い賃貸住宅
の設計は出来ません。
【施工会社】
ご存知「建築屋さん」です。
小は零細工務店から大はゼネコン、大手メーカーまで
全国建設業５０万社の半分は元請建設会社として
商いをしています。
ここでは賃貸経営に関連のある建設会社について学びましょう。
皆さんがアパート、マンションで、すぐ思いつくのは
○○ハウス。○○ホーム。○○建託などの建築メーカーでしょう。
こういったメーカーは設計も施工も企業内で行い
賃貸の入居斡旋、管理などの不動産部門も抱えています。
また、営業マン教育も進んでいますので、設計から施工そして
入居、経営開始までの色々な雑務を全て営業マンがやってくれます。
賃貸経営に必要な一貫した体制作りが出来上がっていますので
消費者には魅力ある建設会社として映るでしょう。
確かにお任せコースが準備されていますから、知識もない
土地オーナーから見れば、何の苦労もせずにアパート経営を
半年、一年後にはスタートさせることができます。
実際には、一人のオーナーが経営をスタートさせるまでには
様々なノウハウや知識が必要ですから、自分で学習したとしても
大変な労力と時間がかかるでしょう。
そのシステムさえ保有していないその他の建築会社は
賃貸住宅を「本気」でやってはいません。
「仕事があるときだけやる」というスタイルです。
本気でやっていなければいつまでたってもそのノウハウが
蓄積されず単なる施工会社の域を出ません。
それが良い悪いは別として「賃貸住宅を考えている消費者」
に判断を与える基準となるのです。
当然のごとく消費者はノウハウのある建築メーカーへと
流れていきます。
そして市場はノウハウのあるメーカーが独占し、競争原理が
働かないまま特命となり、消費者は高コストな商品を買わされる
ハメに陥るのです。
事実としてこの部門を持った建築会社は経常利益が高く
ここ何年間は空前の収益を上げています。
この建設不況の中、商売として考えれば「美味しい市場」
であるには違いはありません。
⇒ http://www.kuusitsu110.com/keikoku.htm
次週は引き続き 専門家として「税理士」「金融機関」
「土地家屋調査士」「司法書士」「コンサルタント」の役割や
仕事の内容について考えてみたいと思います。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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