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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第63号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.4.12 vol.0063


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           『家賃保証』という落とし穴?(2) 
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 将来のリスクを先送りし、現在のマージンに変える業界の
 企業体質はいつまでたっても改善されません。

 「家賃保証」というカラクリ、そしてその実態について
 今週も考えてみましょう。

 新築時に家賃保証を管理会社と契約し
「これで○年間、継続的に安定した家賃が入ってくる。」
 と安心しているアパート経営者がたくさんおられます。

 家賃保証の内容を正しく捉えている人は少ないようです。

 契約書をじっくり読んで理解を深めれば、ちょっとした
 疑問点に気付くはずです。

 10年も20年もずっとその 家賃−保証料=残家賃
 が確定的に入ってくると思いますか?

 はっきり云ってそれは「あまい!」

 アパート経営というものは、新築時から10年前後で
 確実に家賃が下がります。

 これはあくまで10年前に建てられたアパートを目安に
 しているだけで、今後の厳しい賃貸市況を考えると
 これから新築するアパートは7〜8年に短縮されるでしょう。

 もう一度言いますが、借り上げ(家賃保証)契約書を
 よく読んでください。

 契約書に「借り上げ賃料は○年毎に見直す。」と
 必ず謳っているはずです。

 ここがミソなのです。

 賃料を○年毎に見直すということは
 「管理会社は定期的に賃料を改定できる」ということです。

 管理会社がイニシアティブを取れる内容であるわけで

 「家賃を下げてもらわないと、契約を維持できませんよ」

 「条件を呑まなかったら契約を解除しますよ」

 と、管理会社はこんなことも言える立場なのです。

 先程もいったように、古くなって10年前後に
 なると、古いアパートの周辺相場はどんどん下がっていきます。

 その時、○年毎に見直す時期であれば
 管理会社は当然のように賃料の改定の提示をしてきます。

 あなたはその時、その条件を呑みますか?

 それとも、呑まない?

 呑まなければ、管理会社は

 「それでは、残念ながらこの契約は解除いたします。」

 あなたはあわてて、その条件をしぶしぶ呑むことになります。

 こういったストーリーの展開が予想され「家賃保証」
 という言葉は「有って無きに等しい」ことになるのです。


 また、もう一つ、皆さんの知らないことがあるのです。

 管理会社が提示する条件は賃料だけではありません。

 古くなると建物の内外部は相当傷んでくることでしょう。

 贅沢な入居者の要求に応えるためには
 それ相応のリフォームが必要となってきます。

 ここで管理会社は当然のようにオーナーに対して

 「家賃を維持するためには内装や外装、設備の更新が必要です。」

 「その為には、この空室になった部屋の全面リフォームをご提案します。」

 「これを呑まなければ、家賃保証を解除しなければなりません。」

 あなたは管理会社の提出した見積もりをみてびっくりします。

 「な、なんと、何百万!?」

 「わずか10年前後でこんなにお金を必要とするのか?」

 それもそのはず、管理会社は下請け工務店の出した見積もりに
 ○パーセントの利益をオンさせているのですから・・

 それを見てあなたは興奮し

 「こんなことなら家賃保証なんかするんじゃあなかった」

 「保証を解除するというなら、それも考えなくてはいけないな」

 管理会社は待ってましたとばかり
 家賃保証を契約解除することに・・・

 しかし、他の不動産会社に乗り換えられては困るので

 「残念ですね。でも、管理料の安いコースもあります。
 そのコースへ変更してはどうでしょうか?
 それだったら、このような条件は強制しません。」

 契約書の内容を盾に取られると、オーナーも妥協せざる
 を得ず、泣く泣く家賃を下げたり、膨大なリフォーム費用を
 アパートに再投資しなければなりません。

 条件の見直しとは、家賃だけではなくその他の条件
 (リフォームや設備の更新)も含まれているのです。

 これが家賃保証のカラクリ、実態です。

 良いと思って採用した家賃保証(借り上げ)というシステムは
 10数年経つと陳腐なシステムであったりするわけです。





   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。

 

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