HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第63号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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2006.4.12 vol.0063
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『家賃保証』という落とし穴？（2）
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将来のリスクを先送りし、現在のマージンに変える業界の
企業体質はいつまでたっても改善されません。
「家賃保証」というカラクリ、そしてその実態について
今週も考えてみましょう。
新築時に家賃保証を管理会社と契約し
「これで○年間、継続的に安定した家賃が入ってくる。」
と安心しているアパート経営者がたくさんおられます。
家賃保証の内容を正しく捉えている人は少ないようです。
契約書をじっくり読んで理解を深めれば、ちょっとした
疑問点に気付くはずです。
１０年も２０年もずっとその 家賃−保証料＝残家賃
が確定的に入ってくると思いますか？
はっきり云ってそれは「あまい！」
アパート経営というものは、新築時から１０年前後で
確実に家賃が下がります。
これはあくまで１０年前に建てられたアパートを目安に
しているだけで、今後の厳しい賃貸市況を考えると
これから新築するアパートは７〜８年に短縮されるでしょう。
もう一度言いますが、借り上げ（家賃保証）契約書を
よく読んでください。
契約書に「借り上げ賃料は○年毎に見直す。」と
必ず謳っているはずです。
ここがミソなのです。
賃料を○年毎に見直すということは
「管理会社は定期的に賃料を改定できる」ということです。
管理会社がイニシアティブを取れる内容であるわけで
「家賃を下げてもらわないと、契約を維持できませんよ」
「条件を呑まなかったら契約を解除しますよ」
と、管理会社はこんなことも言える立場なのです。
先程もいったように、古くなって１０年前後に
なると、古いアパートの周辺相場はどんどん下がっていきます。
その時、○年毎に見直す時期であれば
管理会社は当然のように賃料の改定の提示をしてきます。
あなたはその時、その条件を呑みますか？
それとも、呑まない？
呑まなければ、管理会社は
「それでは、残念ながらこの契約は解除いたします。」
あなたはあわてて、その条件をしぶしぶ呑むことになります。
こういったストーリーの展開が予想され「家賃保証」
という言葉は「有って無きに等しい」ことになるのです。
また、もう一つ、皆さんの知らないことがあるのです。
管理会社が提示する条件は賃料だけではありません。
古くなると建物の内外部は相当傷んでくることでしょう。
贅沢な入居者の要求に応えるためには
それ相応のリフォームが必要となってきます。
ここで管理会社は当然のようにオーナーに対して
「家賃を維持するためには内装や外装、設備の更新が必要です。」
「その為には、この空室になった部屋の全面リフォームをご提案します。」
「これを呑まなければ、家賃保証を解除しなければなりません。」
あなたは管理会社の提出した見積もりをみてびっくりします。
「な、なんと、何百万！？」
「わずか１０年前後でこんなにお金を必要とするのか？」
それもそのはず、管理会社は下請け工務店の出した見積もりに
○パーセントの利益をオンさせているのですから・・
それを見てあなたは興奮し
「こんなことなら家賃保証なんかするんじゃあなかった」
「保証を解除するというなら、それも考えなくてはいけないな」
管理会社は待ってましたとばかり
家賃保証を契約解除することに・・・
しかし、他の不動産会社に乗り換えられては困るので
「残念ですね。でも、管理料の安いコースもあります。
そのコースへ変更してはどうでしょうか？
それだったら、このような条件は強制しません。」
契約書の内容を盾に取られると、オーナーも妥協せざる
を得ず、泣く泣く家賃を下げたり、膨大なリフォーム費用を
アパートに再投資しなければなりません。
条件の見直しとは、家賃だけではなくその他の条件
（リフォームや設備の更新）も含まれているのです。
これが家賃保証のカラクリ、実態です。
良いと思って採用した家賃保証（借り上げ）というシステムは
１０数年経つと陳腐なシステムであったりするわけです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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