HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第62号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.4.6 vol.0062
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『家賃保証』という落とし穴は？（1）
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アパート経営をされている方で、不動産会社の家賃保証や
一括借り上げというシステムを採用している大家さんもおられます。
新築時に「これからずっとアパート経営をしていく不安や心配、
リスクを解消する」ための一つの選択肢かもしれません。
私が今までに会った方（これから賃貸住宅を検討されている）
は異口同音に「保証」という言葉を出されます。
気持ちも判らないではないのですが、あまりにも安易に
考えている傾向があります。
中小から大手まで、どの建築会社、建築メーカーもこのシステムを
導入しています。実際に１４〜１５年前からこのシステムを
導入採用して大きく伸ばしている建築メーカーもあります。
最近では、保証付でないと建築が受注できないジレンマも手伝い
土地活用のオプションとして急速に建設業界に拡がっています。
建築やさんも受注活動で大変です。
しかし、これからアパートやマンションを建てる方に、少し
冷静になって考えてみて欲しいのです。
「家賃保証」や「一括借り上げ保証」というシステムの歴史を
考えると私の記憶では一番古くても１４〜１５年前ぐらいでは
なかったかと思います。
まだ、このシステムは１４,１５年程度の歴史しか持ち合わせて
いないのです。
現実にこのシステムで当初建設された方は、１０年ほど経て
賃貸経営の保証率の低下やトラブルに会い、当初の機能がまったく
働いていないケースも多々あります。
このことはオーナーさんから直接聞きましたので事実です。
しかし、建築会社や不動産会社が謳うこのシステムの
キャッチフレーズは
２０年或いは３０年の「長期入居保証・一括借り上げ保証」です。
まだ１０数年程度の歴史しかない、実績のないこのシステムが
今後３０年にも渡って存続できるものでしょうか？
しかも時代変化の早いこの時代に、３０年先を読むことができる
ものでしょうか？
そう、建築会社、メーカーの人たちはそんなことはいち早く
気付いているのです。
気づいているにもかかわらず、建築受注という大きな目標が
あるため、やむ終えず「やけくそ」でやっているわけです。
建築受注というのは仕事を逃すと金額が大きいだけに
痛手が大きい？
まさに「赤信号、皆で渡れば怖くない」の右へ倣え方式です。
そんなに良いものなら自社で２０年３０年を保証すればよいのです。
しかし、実際にはほとんどの建築会社、メーカーは自ら傷つく
ことを逃避し、「系列グループ不動産管理会社」へ委託という
形態をとっています。
企業として、２０年先のリスクやトラブルを予見して逃げ場を作り
本体の被害を避ける思惑に気が付きませんか？
私が知っている管理会社は当初、本体の営業支援ということで
発足しましたが、経営が軌道に乗ると営業の側面支援という
大義名分を忘れて、経営内容の充実が先行し始め「儲ける」
ことに走り出しました。
そうなるとどこで営利を稼ぐかというと、入居者から巻き上げるか
残るターゲットは「大家さん」ということになります。
管理戸数が多くなればなるほど、長期になればなるほど、
管理する旨みが出てくるようになるシステムです。
たとえ、今後古くなって入居率が悪くなったとしても
管理会社のリスク負担無しに維持管理できる方法も
彼らはちゃんと用意しています。
そうやって当初の目的や意義ががどんどんかけ離れていく
ようになってしまうのです。
将来のリスクを先送りし、現在のマージンに変える建設業界の
企業体質はいつまでたっても改善されません。
「家賃保証」という甘い誘惑、そしてその実態について
次週も考えてみましょう。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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