HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第56号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.2.22 vol.0056
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隙間の地域を狙え
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以前にもこのメルマガ上でお話したことがあります。
また、先日もある地方の方からの電話相談中に気が付いたこと
でもあります。
この「法則」は２年程前に私のオーナーさんと雑談している最中に
確信を持ちました。
特に不動産投資を考えている方には「耳寄りな話」ですから
注意して読んでください。
それは『アパートやマンションなどの投資物件を取得する人は
隙間の地域を狙え』ということです。
ほとんどの投資家の人たちやコンサルタントの方はこれからは
アクセスが良く、人口が増え、経済成長が見込まれる街を狙うこと
を提案します。
言われることももっともです。
当然のように経済活動が活発で、どんどん人口が増大し、便利の良い
街のほうが賃貸需要が増えるため、アパートやマンション経営に
適しているのは確かです。
しかし、現実はどうも違うようです。
そして大事なことを忘れているのです。
発展する地域は人気があるので、投資家も入居者も同じようなことを
考え行動します。
ここで忘れてはならないのがメーカー、建築会社（建てさせる人）
の人達です。
実は彼らも同じようなことを考え、行動しているのです。
建てさせる人（建築会社、メーカー）が、たくさんその地域に進出し、
賃貸物件の供給戸数を供出すると、いくら発展する地域であっても
競合物件が増えてゆきます。
結局、ある一定のボーダーラインを超えた賃貸市況であれば
発展している町であろうがなかろうが同じ状況になってしまうのです。
以前にも話したことがあるのですが、投資家のライバルは
地主さん（土地オーナー）です。
地主さんを口説き、アパートやマンションを建てさせるのは
（本人の意思もありますが。）建築会社やメーカーの営業マンなのです。
賃貸市況は商品マーケットと同じように需要と供給の関係です。
入居者の数と賃貸物件の数のバランスが崩れた場合、空室が発生します。
市場で商品が売れなくなるのと同じことです。
その地域にどんどん人口が増えて在来の物件数、供給数を
越える入居者が押し寄せれば別ですが。
たとえば、これから伸びる地域（人口増加が頭打ちだといわれている
広島市でも比較的人口が年々増えている地域）だからという理由で
私が購入した物件（中古投資物件で築１３年）のアパートは
周辺１００〜２００メートルの範囲内で新築物件がどんどん建設されて
空室の恐怖に曝されています。
幸いにも３ＬＤＫのメゾネットタイプなので何とか満室を保っています。
一方、２０数年前のメーカー時代に私が建てたオーナーさんの
アパートですが、町の中心から車で３０分以上かかる不便な地域
にもかかわらず２０数年間長期空室になったこともなく安定的に経営
され、最近、借入金の返済も終わったようです。
よく調べてみると、そのアパートの周囲５００〜６００メートルの
範囲内でここ１０年間に１軒の新築賃貸物件も建てられていない
ことに気づきました。
こういっては失礼ですが、建築会社やメーカーからもその地域は
見放されているわけです。
見放されているからその地域では新築物件が建たず、競合物件が
ないということになります。
しかし、その地域にどうしても住まなければならない入たちは
必ず存在します。
競合する新しく良好な物件がなければ入居者は古くてもしかたなく
その古い物件に入居せざるを得ない状態を生んでいるわけです。
ですから、今後、投資物件を考えているなら需給のバランスをよく
研究、調査し賃貸市況の『隙間の地域を狙う』ことです。
そういう隙間の地域は辛抱強く探せば必ずあるものです。
現在も将来も独壇場となれる地域を選ぶことが空室を避ける唯一の方法です。
年間全国で需要をはるかに超える５０万戸もの新築貸家が供給されて
いるのです。ここ８年間で過去最高の着工戸数であるこの事実を
しっかりと見つめることも大切です。
アパート経営は地域性というキーワードが重要です。
インターネットやそのほかの調査資料で人口動向やその街の将来性を
ある程度読むことは可能ですが、地域性を考慮するには実際に現地を
視察しその町の匂いを嗅ぐことも貴重な調査となります。
もし投資物件がその地域に存在し、またはその地域に賃貸物件を
建設するなら、その地点の最低半径５００メートル程度の範囲内は
徹底的に調べることです。
競合する賃貸物件の間取り、築年数、家賃、賃貸条件などを調べ
その中に最近建てられたものが過去１０年以内になければ
その地域は「隙間」といえるでしょう。
競合するものがほとんど無いということは
あなたのアパートが空室に脅かされることもないので
その投資物件を購入するか、もしくはアパートを建ててもよいこと
になります。
以上のように賃貸物件の場合は、需要がそこそこあって供給のない
地域を選べば空室の不安から開放されるのです。
隙間の地域は他にもまだまだ存在しますよ。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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