HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第55号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.2.9 vol.0055
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テナントの空室対策を考える
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■地方の街中でアパートやマンションの入居者募集看板を
よく見かけますが、じっくり観察するとそれ以外に、
テナントの募集看板が多いことに気づきます。
新聞誌上でもテナントの空室率が１３パーセントとか
１５パーセントと、度々発表されています。
事実、街の中をぶらぶら歩きながら調べていますと
テナントの空室が多いのに驚かされます。
私の事務所の周辺でもどうでしょうか。
５０メートルおきにテナントの空室物件があるようです。
他の地方都市ではどうかは分かりませんが
地方都市であれば似たり寄ったりではないでしょうか。
空室になったアパートやマンションを所有している大家さん
も大変でしょうが、テナントの空室物件を抱えている大家さんも
大変です。
■以前に申し上げたことがありますが、テナントの空室は
建物に対する家賃の比率が大きく、大家さんの
経営に大きな影響を及ぼします。
アパートやマンションの類であれば１０戸の内の１つや２つで
済みますが、テナントの場合はその程度では済みません。
もし、仮にテナント物件単体であれば一つの内の一つが
空室になるわけですから家賃が０ということになります。
アパートと比較して、リスクの高い不動産経営と
いえるかもしれません。
■景気が良く、売り上げが伸びている時代であれば
テナントの需要もたくさんあり、企業としてビジネス拡大の
ための投資もするでしょう。
いったん経済が冷え切って規模を縮小してしまうと
なかなか企業も元には戻りません。
しかるべくして、テナント需要も減少します。
■ですから企業というものがいかに当てにならないということが
よく理解できると思います。
過去、私がバブル時に斡旋したテナントさん（企業）は
１０年以上すると敷金や保証金を投げ捨ててでも撤退しています。
後は何年も空室の看板がぶら下がっている状態です。
スピードの速いこの社会で、企業の１０年先は読めない時代
ですから
「大きな企業が借りてくれるから安心だ。」
ということは妄想にすぎないのです。
■そのような状況が街のあちこちで見受けられますので
私の事務所にも大家さんからのご相談がしばしばあります。
「テナントの空室が続き困っているのですが
何かよい方法はありませんか？」
と、いう相談です。
私がお勧めできる提案として
まず可能であるならコンバージョンを提案していますが
相当な投資額になり、新たに借金を抱えるため
なかなか大家さんも決断はできないようです。
（コンバージョンとは「用途変更する」という意味で
たとえば、事務所を賃貸マンションなどの住居系に
変更することなど）
■そこで、私が次に提案することはビルインタイプの
トランクルームです。
時代は変わり、社会に新たなニーズが発生しているのです。
既成の土地活用に縛られず、コインパーキングなどもそうですが、
新たなるニーズを的確に読み、時流にあったビジネスを
取り入れる必要性があります。
■ある東京の企業ですが、街の中でのテナントの空室に目を付け
コレを事業化しているところもあるぐらいですから
需要もそこそこにあるのでしょう。
⇒ http://www.hello-trunk.com/beginner/
アパートやマンションの入居者或いは企業、自営業者
などがターゲットとなり需要は拡大しております。
土地が狭く器の狭い日本。モノの溢れた日本では
都会に限定して、必然性のあるビジネスといえる
のではないでしょうか。
■テナントの空室で、困っている大家さんに突きつける要求が
フリーレント！
フリーレントというのはテナント側が大家さんと賃借契約
を結び、入居してからそれ以降の家賃の何か月分かを
無料にするサービスです。
その要求もすごい！
トランクルームの募集を掛け、そのトランクルームの家賃が
入ってくるまで大家に払う家賃を待ってもらうそうです。
言い方は悪いのですが、空室で困っている大家さんの
足元を見るビジネスで、完全に借り手の企業側の論理です。
テナント側の家賃負担無しに、トランクルームが満室になって
賃料が自動的に増えていく仕組みです。
■話は横道にそれましたが、年々倉庫業の需要も伸びており
今後のテナント需要がほとんど望めないということであれば
このようなビルインタイプのトランクルームも
検討に値する使い方ではないでしょうか？
投資金額もアパートやマンションと比較し、小額で済みますし
満室になれば投資効率もある程度期待できます。
空室で家賃０のことを考えるとお勧めできる提案で
テナントの空室は、待っていてもなかなか埋まらない
のが現状ですから、大家さんは動いてみることです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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