HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第521号〜
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2013.1.28 vol.00521
さて、
竹末は以前、メーカーに２０年ほど営業として在籍していました。
正確には１９年ですが、その間２４５棟１１４９戸の
アパートやマンションを建てました。
その頃のことを思い出して
ちょっとお話ししたいと思います。
もちろん、メーカーですから
不動産投資家が経営するような中古物件を
お世話するわけではありません。
れっきとした「新築物件」です。
この新築物件ですが、一回だけ最高の家賃を値付けできるのです。
その建物が３０年持つとして、その一生の間で
一番高い家賃設定ができるときがあります。
それが、まさに「新築した」時。
その家賃が「新築プレミアム家賃価格」で
通常の家賃価格の５〜７％ぐらいは上げることが可能です。
なぜか？
「新しい」からです。（笑）
理由はありません。
単純に物件が 「 あ た ら し い 」 からなんです。
なので、その物件に入居者が入って、
１年後退去した場合であっても
それはもう「プレミアム価格」にはなりません。
その後は家賃を相場並み、もしくは元の値段に下げるしかありません。
世の中には新品が好きでたまらないという人は多いです。
人が一度使ったものは二度と使いたくないという人もいるのです。
日本人は新しモノ好きで、最近は特に女性に多い。
そういえば、こんなことを言っていた３０代の女性がいました。
「どうして、一度人が使ったマンションの部屋に
わたしが入らなければいけないの？」
こういう、潔癖な女性もいるんですよね。
プレミアム家賃価格というのは
そんな潔癖症の人のための価格なんです。
たった１年でも、入居が一回転すれば
それはもう新築ではありません。
だから、
わたしは建ててもらった大家さんに、
引き渡しの時にこう言っていました。
『お客さん、新築は、たった１回しかありません。
新築時に満室になれば、入居者は３年から５年は住んでいただけます。
うまくすれば、１０年ぐらい住み続けるときもある。
どっとみち、家賃が下がるんですから、
新しいときだけしっかり儲けましょう。
何年住んでもらえるかはわかりませんが
住んでもらっている限り、その新築時のプレミアム価格を
払ってもらえます。
入居者は「新築だから」という理由でその家賃を払うんです。
私から言わせば、その建物の一番良い状態を享受する
わけですから、高い家賃を払ってもらうのは当たり前のことです。』
こんな会話をしてお引き渡しをしました。
わたしって、正直ですね〜。
その物件、５〜６年経って実際にそうなってます。
中古物件ばかりを経営している「不動産投資家さん」は
新築の経験が無いから、こんなことはわからないでしょう。
２０年間新築ばかりやってきた私が言うのだから
間違いはありません。
あなたがもし、賃貸住宅を新築する時
私が言ったことをよーく思い出して経営してくださいね。
賃貸が飽和状態の日本では、
建てた瞬間から「家賃は下がるもの」と心得てください。
それでは
また、メールしますね。