HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第49号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.12.21 vol.0049
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目次
シリーズ「これからの古い賃貸住宅の活用法」
◇ テナントビル用途変更賃貸住宅
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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テナントビル用途変更賃貸住宅
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＝コンバージョン＝
コンバージョンとは用途を変更することを意味します。
たとえば、テナントとして使用していた空間を用途の違う
住宅などに変更し、賃貸住宅として再生させることも
「コンバージョン」することになります。
２００３年問題での東京では、その後、このテナントビル
のコンバージョンが非常に多くなってきています。
もちろん地方でのテナントビルの空室率も高く、新聞紙上
(中国新聞･広島版)で１３パーセントを超えている状況です。
そのような状況ですので、大家さんからのテナントの空室
相談は非常に多いのが実態です。
テナントの空室はアパート、マンションのような賃貸住宅と
比較して大変リスクが高く、最悪、返済不能に陥り
不良資産化するケースもあります。
テナントの大家さんとしても、このまま手をこまねいて
待っていても埒があかないことに気付き、
テナントの用途変更（コンバージョン）をしているところが
出てきています。
元来テナントが存在する場所は立地の良いところが多く、
これを住居系に変更しても十分入居が見込まれるわけです。
また、同じ一戸の空室でも賃貸住宅とテナントではリスクに
雲泥の差があります。
賃貸住宅の場合は数所帯の内の一戸で済みますが、テナント
の場合は０か１００です。
被害の拡大を防ぐため、機転のきくテナント大家さんは
大規模修繕によってテナントから賃貸マンションへと衣替えです。
もしあなたの店舗、事務所付き賃貸マンションで、
テナントの空室が発生して困っているなら、テナント部分を
賃貸住宅やその他の用途にコンバージョンすることをお勧めします。
但し、ロードサイドで交通量の多いところは、1階部分を
住居系にすることは適切ではありませんので、住居系以外
で次のような利用法が検討できます。
●屋内有料コインパーキングにする
街中で流行っている１００円パーキング。
最近は過剰気味だが
屋根付きの屋内パーキングは結構人気があります。
●屋内有料バイク置き場にする。
大型バイクはスペースを必要としますので
通常の自転車置き場では対応できません。
大型バイクやスクーターを可愛がる若い人向き。
傷を付けられたり盗難の恐れを嫌うバイク愛好者に
人気があります。
●屋内有料自転車置き場にする。
築２０年以上の古いビルでは駐輪場の対応が
できていないものが多く自転車が道路に溢れている。
道路上に溢れた自転車の駐輪場確保。
採算性に問題があります。
●屋内有料トランクルーム、ロッカールームにする。
最近街中で流行っているビジネスである。
モノの溢れた日本では収納スペースが不足がち。
１階だけでなく２階の場合も利用できます。
都会や郊外でも需要は拡大しています。
●コインランドリー
時間が貴重な共働きの主婦や単身者の心強い味方。
都心や郊外でも需要は拡大しています。
初期投資コストやランニングコストが掛かるため
よく検討する必要がある。
等の用途を考えることです。
いろんな事例を検討して、今どのような商売の需要があるのか、
時代のニーズは何なのか？研究してみることが大切です。
現在のような状況では新築ビルでもテナントが入らないこと
があるぐらいですから、（東京は別にして）
テナントを埋めることは至難の業です。
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今週のワンポイントアドバイス
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時代に沿わないテナント物件の空室を埋める
ためにその時代に要求するニーズが必ずあるはず。
その用途だけに限定する必要はない。
既成概念を取り除くと、意外な需要があるもの。
大家さんは常に研究心を持つことだ。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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