HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第46号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.11.30 vol.0046
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目次
シリーズ「これからの古い賃貸住宅の活用法」
◇ 学生用賃貸住宅
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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学生用賃貸住宅
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少子高齢化が進み、子供の数が減り続けているのは確かですが、
逆に少子化により、子供に充分お金がかけられ、進学率は年々
高くなっています。
大学や専門学校などの学生を対象とした賃貸住宅は、ある意味で
旨味のあるアパート経営ではないかと思います。
学生を相手にして、経営している大家さんも全国でかなり
おられることでしょう。
学生用賃貸住宅のメリットとしてあげる点は以下のようなことです。
●学生の入退去は、２〜３月の引越しシーズンでタイミング
よく入れ替わりがあり、空室の機会損失が少ない。
（但し、学生から退去予告を事前に知るためにこちらから
連絡をとり意向を聞いてみることが必要です。）
●立地、条件がうまくかみ合えば、年間入居率が常に１００で
回る可能性があります。
（但し２〜３月の入居シーズンを逃すと一年間は空室になる
リスクもあります。）
●いったん入居すると、特別な事情がない限り、在学中の
４年間は確実に住み続けてくれます。
これは大きなメリットです。
（しかし、４年間で済まない学生もいますので、定期借家権
制度などを使い大家さん側として防衛策を練る必要があります。）
●親が連帯保証人となり、家賃送金も学生ではなく親が
送金するケースが多く、家賃滞納のリスクが少ない。
●社会人と比較して、親掛かりであり、２０歳前後の子供達
（私から見れば・・）であるため、家主の忠告に素直に従う。
そのような意味で管理も楽である。また、まだまだ学生の身分で
あるから社会人ほど贅沢ではないし、権利主張もそれほど強くはない。
これらが、一般の人を対象とする単身者賃貸住宅と大きく
異なるパターンです。
※その他に学生賃貸住宅について私が調査して得た情報を
全てお知らせしましょう。
●学生の場合は、入学時は全てが親掛かりで親が同伴し、
入居決定も親の視点で判断するケースが多い。
また、一般の入居者と違って親のスケジュールがあるため、
たくさんの物件を検討する余裕が無く、短期間で入居を決める
ケースがほとんどです。
●保護者と一緒にアパートを探すときは、大学に近い立地を
選ぶ傾向が強いようです。
徒歩で５〜１５分まで。
自転車を使って５〜１０分程度の距離が理想的。
郊外型の大学では、最近の学生は贅沢ですから２年３年時
に車を所有することが多くなりました。
ですから、それに対応した駐車場整備も必要となってきます。
調査した限りでは、大学から距離があるところは空室が
目立っているようです。
●今後の対策として、親から離れて初めてのひとり住まい
であるため、最低限の生活用品を備えておくと効果的です。
（冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビ、インターネット）
●大家さんがアパートの近くであれば親も安心して物件を
決めるようです。
なぜなら、大家さんが親代わりになって子供を監視してくれる
のを期待しているからです。
●学生向賃貸住宅は、入居者が学生であるとは思わないことです。
年齢が４０代後半〜５０代中頃の保護者の視点で空室対策を
考えることです。
●首都圏や地方政令指定都市の学生の数は、今後増え続ける
ことでしょう。
しかし地方都市の私立大学、単科大学、専門学校は経営難、
学校の閉鎖等が予測でき、少子化のため、学生の数が減って
ゆくことが十分考えられます。
将来的にその大学が存続できるかどうか、考慮しながら
経営を考えてゆく必要があります。
また、地方大学での需要と供給バランスをしっかり把握し、
調査する必要があります。
●不動産会社をあてにせず、生協や大学の学生課を利用して
入居者募集を図ります。直接、大学を訪問して生協、学生課
とコンタクトを取り、優先的に紹介してもらうようにしましょう。
※私の知り合いの大家さんで、学生専門の賃貸住宅を
経営している方がおられます。この大家さんは大学の学生課と
懇意になり、大学からの距離があるにもかかわらず、14年間
ただの一度も空室になったことが無いそうです。
入居率１００パーセントが今でも続いている状況です。
羨ましいことですね。
●２〜３月の学生入居シーズンの不動産会社の営業スタイル
としては、大学正門でのビラ配りや主要駅での勧誘、店頭での
募集、賃貸情報の発行などがあり、様々な手法で営業活動を
しています。
学生アルバイトを使って入居者の勧誘をしている不動産会社も
あり、一件決めると○○円が学生の懐に入ってくるそうです。
学生の縁故を利用し「不動産屋会社の営業マン」になって
頂き、クラブの後輩や友人を紹介してもらう仕組みを作れば
空室対策になるかもしれませんね。
●外国人を入居者として考えるとき、留学生であるケースが
多くあります。
その場合、短期大学、大学、大学院、専門学校等の学生が主な
ターゲットとなります。
学問、研究の目的で来る以外の外国人(お金を稼ぐ短期入国者)は
避けたほうが賢明です。
各大学では外国人留学生受け入れに関して積極的に関与しています。
連帯保証人、家賃滞納、原状回復、行方不明時の家財処分など
ある程度まで大学側が保障するという対策をとっている大学も
あります。
各大学の学生部留学生課に問い合わせてみると良いでしょう。
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今週のワンポイントアドバイス
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不動産投資を考えているほとんどの人は単身者用アパート
やマンションを検討するはず。その理由は利回りが良いから。
単身者の中でも、学生をターゲットとした賃貸住宅を選択肢
として考えることだ。つぼを押さえていれば社会人などより
集客や管理も楽。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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