HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第457号〜
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2012.4.17 vol.00457
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
桜が散ってしまいましたねー
竹末はいつも思うんですが
この桜をあと何回見れるのだろうかと
毎年思います。
平均寿命が８０歳としても
あと、〇〇回しかチャンスがないのです。
そんなことを思うと
今、精一杯咲いているサクラを
最後まで見届けたい、という気持ちになるんです。
今日も、お昼はしだれ桜の花見です。（笑）
さて、今日のコンテンツです。
先日、ある年輩の大家さんから電話が入りまして
「今年は、市場が悪いですね。」
「昨年は、２〜３月の繁忙期に退去があっても
入居がそれを超えていましたので、
何とか満室になりましたが、
今年は６戸も空いてしまいました。」
という内容のお話でした。
入居する人もいれば必ず退去する人もいるのは
仕方がないことです。
理由があって退去する人に、まだいてくれと
いっても無理なお話です。
しかし、退去した後の処理や措置が満室にするための
「カギ」となることがあります。
あなたはご存知でしょうが、私はアパートだけではなく、
トランクルームやバイク駐車場もやっています。
トランクルームの退去者が出たとき
一ヶ月前に告知が入って「○月一杯で退出します」
という連絡が入ります。
アパートと違ってトランクルームは賃料が安いため
２週間や３週間前に出ることが多くあります。
私はそこでその差を利用するようにしています。
賃料は前払いですから、お家賃はその月一杯分を
もらっているわけです。
しかし、その２週間の間に利用者を入れてしまうんです。
入居者からは、その月の中途だったら
日割りの家賃をもらうわけですから
その月の日割り家賃を計算して入金してもらいます。
ということは
退去する人の家賃と入居する人の家賃がダブって
私の懐に入ってくるようになるわけです。
おわかりになりますよね？（笑）
「行列ができる」ということはこんなことを言うんですね。
私は常にこうやって一日でも空かないように
退去後の処理、措置をスピーディーに
かつ、ちゃっかりとやってしまいます。
これはトランクルームの場合ですが
アパートでも、これと似たようなことができるわけです。
一般的に、不動産屋さんは原状回復も済ませて
クリーニングしてからでないと見せられないから
決まりにくいといいますが
そんなことにかまわず、入居者に内見させたらいいのです。
昔は、リフォーム中の内見はちょくちょくありました。
そんな決まりごとは誰が決めたんでしょうか？
結局、不動産屋さんが決めやすいから
そう言うだけでしょう。
もちろん、この状態で貸すわけではなく
リフォームを済ませてお貸ししますよというポーズを取るのです。
そのポーズをとるというのは、入居者に断って
リフォーム中の状態にも拘らず部屋を見せてあげることです。
イメージが湧かなければ、湧くように案内チラシを見せるとか
写真を見せるとか説明してあげればいいことです。
ここはこうで、ああしてこうして
「あなたが入居するまでにはしっかりと
リフォームを済ませて準備をしておきますよ
できあがったらこうなるんですよ」と。
だから、既成概念で
リフォームしてきれいにしなければ
内見できないということはないのです。
頭からそう思っているから、せっかくの機会を損失してしまうんです。
話は軌道修正して
要は・・・
大家さんは「常に満室の状態にする」
「常に努力をする」という気持ちを持ち続けることです。
あなたは満室経営にこだわらなければいけない！
これでいいという満足をしてはいけません。
常に満室にするという意識を持ち続けることが大切です。
そう、「マインド」です。
そのマインドを持ったら、自分の物件を満室にするためには
他から入居者を奪い取ってくる意識も必要。
結局、そういう意識が薄いから空室状態が長く続くんです。
絶対に埋めるんだという気持ちがあれば
あなたは必ず行動に移すはずです。
駅前の不動産屋さんに飛び込みをするもよし。
ジョッキングがてら近くの賃貸マンションに
ポスティングするもよし。
いくらだって手段や方法があるんですから
その行動を呼び起こす「マインド」が重要なんです。
「絶対に満室にするんだ！」
「一日だって空けさせない！」
この気迫です。
わかりました？
最後までお読みいただきありがとうございます。
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