HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第451号〜
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2012.3.21 vol.00451
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は、頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
最近、トランクルームオープンのため
いろいろな準備をしているのですが
その中で、集客のツール、看板について
考えるようになりました。
この看板、私は今まで何度も失敗しています。
看板を作る度に、近所をうろうろして
様々な看板を見て歩いています。
じっくり見ていると、出来の良い看板、
出来の悪い看板が少しづつわかってきました。
看板屋さんに頼んでも
色の問題とか字体のデザイン、大きさなど
なかなか思うようなものはできないですね。
デザインを良く見せるためには
多少、お金がかかってもいいですから
やっぱり、デザイナーに頼んだ方が
一番手っ取り早いと思います。
私が作った看板、いつかまた私のブログで
お見せしますね。
さて、今日のコンテンツです。
人間にも死があって寿命があるように
建物にも寿命があります。
建築物は永遠ではないのです。
そして、建物は寿命を延ばすためには莫大なお金がかかります。
竹末は、若いころ建築の設計・監理をしていましたので
建築に対しては人一倍の想いがありました。
しかし、当時の若い私には建物が完成して
その後、建物を維持したり運営したり管理したりすること
についてはほとんど無知、無関心でした。
ところが、、
自分自身が年齢を重ねていくにつれ、
建築物の生涯がだんだんとわかるようになってきて
建築観が大きく変わりました。
「建物は、人間より命が短く寿命があるなと・・・」
ほとんどの人は建物を維持していくために
老朽化し突発的なトラブルが発生したときだけは対応していますが、
これから先、どのくらいのメンテナンス費、維持費、管理費が
かかるかという事を想定していません。
極端なことを言うと
永遠に新築のままでお金がかからないと
勘違いしている人もいるぐらいです。
建築のことを知らない素人の不動産投資家などに多い・・・（笑
いや、素人さんだけでなく
私のような建築の専門家＝プロ達でさえ
「まったく考えていない」という驚愕の事実があるのです。
建築屋さんは、新築することが「仕事」であって
その後のこと（メンテナンス）はほとんど頭にありません。
建設会社も設計事務所もコンサルタントも含めて・・
１０年後、２０年後のことなど、
おそらく考えたこともないでしょう。
これが実態です。
建物のライフサイクルで
建物を作る費用を初期投資（イニシャルコスト）といいます。
建物を作るために企画・設計をやって建設し
その後、運営し人間と同じように死を向かえ
解体、廃棄ということになるんですが
建物が一生にかかる総費用のことを
ライフサイクルコスト（Life cycle cost）といいます。
■建築の企画・設計 → 建設 → 運営・維持管理 → 解体 → 廃棄
そのライフサイクルコストの内の
イニシャルコストは全体のたった２５〜３０％ぐらいしかないんです。
後の残り７０〜７５％は、建物を維持運営するためにかかる費用です。
「そんなにコストがかかるの？ ほんとかなぁ〜？
と疑われるかもしれませんが、
実はほんとうです！
次のＨＰを見てもらえればわかります。
ちょっと建築専門的なことにになりますが、
→ http://udit.co.jp/yougo_ta/310_1.html
私はこれを見たとき、唖然としました。
皆さんは、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなど
派手で立派な建築物ができたときのことばかり
目を奪われがちですが
私はその後のライフサイクルコストのことを考えるとぞっとします。
いったいどのくらいのコストが必要なんだろうかと・・・？
投資額の債務を完済するまでに
建物は「無用の長物」になりかねないのでは
と危惧するのです。
あなたが持っているアパートやマンションも
これと同じことが言えるんですね。
ですから
現時点であなたのアパートの口座に眠っているお金は
建物を維持し解体するまでのランニングコストで
将来は、全てが消えてなくなるということです。
と、いうことはアパートの家賃の全てを生活費に
使ってはいけないということ。
また、やがて来る老朽化のために
お金をストックしておかなければならないということです。
私がここでいいたいのは
机上の数字で投資効率がどうのとか
利回りがどうのとかいうことも大事なことかもしれませんが
現実にもの（物件）があるということ
「古くなっていくものが目の前にある」
「建物は新築した時点から朽廃が始まる」
という現実を忘れないようにしてください。
賃貸経営は、短期的な視点ではなく
長期的な視点で、コストをトータルで
考えなければいけないということなんですね。
その点、竹末がおススメしている
レンタル収納ビジネスは
不動産投資と比べて
何年経ってもメンテナンス費用が
全くかからないビジネスです。
竹末が、
本気でこのビジネスに取っ組んでいる理由は
こんなことにもあるんです。
このビジネスに興味のある方、
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