HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第44号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.11.16 vol.0044
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目次
シリーズ「これからの古い賃貸住宅の活用法」
◇ 古い賃貸住宅の活用法を考える
◇ ペット対応型賃貸住宅
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古い賃貸住宅の活用法を考える
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古い賃貸住宅の生き残りのために
需要に特化した専用賃貸住宅を検討しなければなりません。
需要に特化した専用賃貸住宅とは
「コンセプトを持った賃貸住宅」です。
築20年以上経った古い賃貸住宅の活用をどうするか、
今後の課題となってきます。
日本人の感性からなのか、国民性からなのか、この国の人は
新しいものが大好きのようです。
これだけのすばらしい歴史、文化、伝統をもちながら
古いものを切り捨ててゆくのは感心しませんね。
ある住宅セミナーで聞いた話ですが、
日本の住宅の平均寿命は２６年
アメリカの住宅は平均寿命４４年
イギリスは７５年だそうです。
歴史の浅いアメリカでも４４年もあるのです。
世界中の国を探してみてもこんなにモノを大事にしない
国があるでしょうか？
「えっ、たった２６年？」と、お聞きになってビックリされる方が
おられますが、残念ながら事実なのです。
私のコンサル経験でも、３０年以内の建替えは
けっこうありました。
オーナーさんに「これをもう壊すのですか？
もったいないですね。手を入れればまだ使えるのに。」
そんな会話を、よくしたものです。
日本の一般的な農家住宅もたくさん見てきましたが、
５０〜６０年程度の家は、まだまだたくさん現存して
おりますし、立派に使っておられます。
考えられることは住宅関連企業のための戦後一貫した
国の住宅政策であり、新しいものを良しとするメーカーの
商業ご都合主義政策です。
私達はずっとそれに乗らされてきたのかもしれません。
しかし、あなたのアパートは、この流れに乗ってはいけません。
古い建物のリノベーションをすれば、
新築と比較して工費は１／２から１／３です。
新築と比べても投資回収期間は短いし、たくさんの借金を
抱えることはありません。
ですからメーカー、建築会社の思惑に乗ってはいけません。
彼らは新しく建てる事が目的なのですから。
そのような時代の流れの中で、対象となる入居者層を特定し、
そのニーズにあった賃貸物件を企画して改築し、その賃貸条件や
管理運用するノウハウを蓄積し開発しなければ、今後の厳しい
賃貸住宅の競争に打ち勝てません。
古くて空室が続く木造借家、アパート、マンションなど、
今後、検討の余地があります。
シリーズでこの事について考えていきます。
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ペット対応型賃貸住宅
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日本人の68パーセントが「動物が好き」と答えています。
(旧総理府調査・2000年)また、朝日新聞世論調査（97年）
によるとペットを飼っている、ペットを飼いたいと
63パーセントの人が答えています。
この調査でもわかるように、今後もペット人口はますます
増えていくでしょう。そしてこの大きな市場を見逃すわけ
にはゆきません。
古くなってなかなか埋まらない賃貸物件の空室対策として
検討していかなければなりません。
現実として、賃貸住宅でペットを飼うことはほとんどの
大家さんが嫌います。
しかし、最近では賃貸情報誌などを見ると「ペット可」などと
表示されている物件を見かけるようになりました。
が、まだまだペット可物件は少ないのが実情です。
全国賃貸新聞など見ますと、ペット対応マンションとして
賃貸物件を公開すると、大変な反響で、キャンセル待ち
になる物件が出ているそうです。
私自身も最近ペット対応可のアパートを企画しましたが
確かにこの需要は大きいと確信しました。
入居者を調べてみると、このような物件が希少なのか
かなり遠方から申し込みがあったようで、
便利が悪くアパートに適さない市場でも十分対応できることが
分かりました。
これらの話から推測しても、潜在的な需要が相当あると
思われます。
犬や猫の専用出入り口が扉に付いていたり、
部屋の中に犬や猫の専用スペースを設けてあったり、
共同の洗い場を設けていたりと、建物そのものがペット
同居を前提とした構造にしてあります。
マナーを守れない人は契約更新時に再契約できない、
解除ができる、定期借家契約、契約前にペットとの面接
をするなど、賃貸条件や管理運用するノウハウを工夫する
ことが必要です。
また、ペットを飼う際に、入居者とペット飼育申請書、
ペット飼育同意書などの書類を作成し規約を遵守させる
ことなども大切です。
集合住宅におけるペットの3大トラブルといわれているのが
無駄吠え、臭い、抜け毛です。これらはペットの飼い方、
しつけ方、マナーなどが主な原因です。
ハード面での充実も大事ですが、ソフト面での管理が
必要になってきます。
また賃貸住宅の場合、入居者がいる間にペット不可から
ペット可に変えようという時、直接、既入居者に会って
丁寧に意向を説明することが大切です。
もし近隣に迷惑を掛けるようなことがあれば退去勧告を
する必要性もあります。
不利な条件のアパートマンションの空室対策にはうってつけの
方法ではないでしょうか？
是非、検討してみてください。
なお、ペット可の賃貸住宅を研究してみたい方に御紹介します。
コンパニオンアニマルリサーチ
→ http://www.cairc.org
※その他の参考図書
プロが教えるペットと暮らす集合住宅 野中英樹著
(週刊住宅新聞社￥1600)
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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