HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第414号〜
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2011.11.4 vol.00414
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
前回のメルマガで、設備ランキングのことを
ブログに書いた記事をお見せしたところ
１３００アクセス！
びっくりするような数字になりました。
ブログを開始して以来はじめてです。
やはり
設備に対する関心がうかがわれますね。
大家さんも業者さんもこの設備のニーズには
頭を抱えているんですね。
どんな設備が効率的なのか
費用対効果がはっきりしないから
皆さん悩んでいるのでしょうね。
どれも決定打にならないところが難しいところです。
これを付ければ１００％決まる、なんて言えませんからね。
でも、見込み入居者に振り回されるより
もっと、他の付加価値つけたらどうかなと思うんです。
モノで釣るのはもう止めにしたらどうかなと。。。
さて、、
今日は、建築のリフォームの話をします。
アパートやマンションも築１５年以上すれば
建物が汚れ、防水の劣化、目地部分のコーキング
塗装のはがれ等が目立ってきます。
建物を長期で良い状態に維持していくためには
ある時期リフォームをしなければいけません。
リフォームをしないでほっておくと
建物の部分的な劣化がどんどん進行していきます。
たとえば、コンクリートの構造体の表面的な
クラック（ひび割れ）があったとします。
そのクラックが表面ならまだいいんですが
内部まで到達していると
そのひび割れたところから雨水等が侵入し
鉄筋が腐食してしまいます。
鉄筋が錆びると体積が膨張し
コンクリートを押し上げ
さらにひび割れが大きくなり
またそこへ雨水が侵入し
鉄筋がさらに錆びるという悪循環になります。
１５年２０年で廊下やバルコニーの裏側の
コンクリートが剥落しているのを見たことがありませんか？
これは、すべてクラックが原因です。
他にも目地部分のコーキング材の劣化です。
コーキングの耐用年数は最大１５年ぐらいまで
といわれ、それを超えるとコーキングは弾性を失い
硬化します。
硬化すると伸び縮みが無くなりその部分の
ひび割れが起こり、そこから雨水が侵入します。
建物というものは、常に動いていますから
その膨張収縮にコーキング材が耐えられなくなるわけです。
特に、重量鉄骨造の外壁などの目地部分は
やたらにコーキングを使用していて
コーキングだらけ。
私の経験では、S造のALC版にタイルを貼っている
物件などは最悪です。
建てて数年で外壁から雨漏りがしますから
物件を取得する時は気を付けてくださいね。
この劣化したコーキングの撤去と打ち直しを
しなければあちこちから雨水が入ってきます。
竹末は建築を何十年も経験しているので
このような建物をたくさん見てきました。
だから投資家の人が築２０年以上の収益物件を
購入して何にもしないで経営しているのを見ると
とても心配になります。
購入して何年かすると少しづつ少しづつ
いろいろなところにお金がかかるようになり
いずれキャッシュを全て吐き出すようになるのが目に見えています。
CF、利回り云々どころではありません。
そのためには、もっと建築の知識を
勉強し身につけてください。
建築物は永久に維持できるものではなく
メンテナンスが必要なんです。
皆さんが思われているほど
建物は耐久性のあるものではないのです。
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最後までお読みいただきありがとうございます。
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