HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第41号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.10.26 vol.0041
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目次
シリーズ「家賃を適正な価格に見直す。」
◇ 家賃は時代に応じて変わるもの
◇ 今週のワンポイントアドバイス
◇ 家賃を下げた場合の対処の仕方
◇ 不動産会社にプレッシャーをかける
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家賃は時代に応じて変わるもの
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10年以上経たアパート、マンションの家賃はバラバラです。
私が過去、建設したアパート・マンションの家賃を調べてみますと、
10年以上経った賃貸物件の家賃はばらばらで、高い家賃と低い家賃
との差は何千円もの開きがありました。
やむをえないことですが、時代により「時勢」というもの
があります。
大家さんは、わざわざ既入居者に対して告知する必要も
ありませんし、そのままにしていたということでしょう。
分譲マンションでも完売できなければ既購入者に告知せずに
秘かに分譲価格を下げることもあります。
すでに購入した人に知られると大騒ぎになりますので
いったん中古にして価格を下げ、販売することも多々あるのです。
家賃を下げた時に他の入居者からクレームが出ることを
恐れる大家さんがいますが、その心配はありません。
家賃は時代に応じて変わるものです。
※１０年前の家賃でまだ頑張っている大家さん
もいますが、残念ながらもうその家賃は取れません。
時代に合った家賃で見直しを図りましょう。
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今週のワンポイントアドバイス
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アパートの家賃は「割安感」「お得感」が必要だ。
たくさんある物件の中で入居者に選ばれるためには
付加価値と手ごろな家賃で勝負しなければならない。
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家賃を下げた場合の対処の仕方
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成約の条件として、入居者から家賃の値下げ要求がある
場合があります。
大家さんとしては、空室を埋めるためにその要求を呑まなければ
ならないときもあるでしょう。
その際、他の入居者に告知しないことを約束させます。
「アナタだけの家賃」であることを強調しましょう。
もし、情報漏洩すれば家賃を元に戻す約束をするような念書を
取ることも必要かもしれません。
「ココだけの話だけど・・・」と、前置きして
「アナタだけは特別に家賃を下げてあげましょう。
だから他の人に一切、言わないで下さいね。」
「約束できますか？」
「ＯＫですか？」
「わかりました。」
「それでは○○円程、家賃を下げてあげましょう。」
実際には他にも家賃を下げている人はいますが、これは
大家さんと不動産会社だけの秘密ということで。
ですから、全ての入居者の家賃を平等にする必要もないのです。
不動産というものは、いつの時代でも価格の上がり下がりがあります。
安いときに買った人。高いときに買った人。
自己責任ですから誰にも文句は言えないのです。
高いときに買った人は、時勢が読めず運が悪かったのです。
実は・・私もバブル時にマンションを購入しました。
しかし、誰を責める訳にはいきませんよね。
とほほ・・・。
家賃も同じようなものです。
もし、文句を言ってくる入居者がいたら、その都度対応すれば
良いと思います。
事情を説明して理解が得られなかったら、やむをえないことですが、
家賃を下げてあげましょう。
その際にも同じように条件をつけます。
他の入居者に絶対に告知しないことを条件にして、
何度も「あなただけの家賃」であることを強調してください。
入居者の人がこれを知ったら怒るでしょうね。
ですから、この話はこのメルマガの読者と私だけの話と
いうことにしておいてくださいね。
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不動産会社にプレッシャーをかける
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不動産会社が遠慮して明確な家賃値下げを言わないこと
があるが何故か？
→責任が出てくるからです。
まだ家賃を下げることをアドバイスしてくれる不動産会社は、
ましな方です。空室を埋める自信の無い不動産会社は、はっきりと
家賃の値下げをいいません。
その家賃を決めれば責任が出てくるため、責任を回避する
不動産会社もいます。
逆に、不動産会社に家賃を設定させることによって、責任と自覚を
持たせるやり方もあると思います。
たとえば
「そうですか この家賃は高いのですね。」
「どのくらいの家賃だったら空室が埋まりますか？」
「○○円？」
「うう〜ん○○円か。仕方がないな。」
「それではこの家賃だったら、必ず空室は埋まるのですね？」
「わかりました。それではこの家賃で募集してみてください。」
「よろしくお願いします。」
という話法で問い詰め？ ます。
はっきりとした言葉で伝える事により、不動産会社は
責任回避できなくなり、プレッシャーがかかるようになります。
そのプレッシャーによって、不動産会社の人は頑張らざる
を得ない訳です。
入居者獲得の努力をしてもらい、最終的に空室を埋めて
もらえる話法です。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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