HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 ～第40号～
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.10.20 vol.0040
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目次
◇ 家賃を下げるのは最後の手段
◇ 適正家賃を研究し家賃相場を知る
◇ 建築費のコストが家賃に転嫁されている事情
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家賃を下げるのは最後の手段
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家賃を下げるのは最後の手段です。
あらゆる手を使って駄目なら家賃を下げることです。
不動産会社の「空室」の言い訳は、家賃が高いことから始まります。
そして、ほとんどの不動産会社は家賃を下げるアドバイスをします。
これは不動産会社にとって、一番簡単で安易な助言なのです。
不動産会社は、空室を埋める方法や手段について様々なアドバイスが
できるはずです。
努力した上での家賃値下げなら納得できますが、工夫も努力もせずに
家賃を下げることは、家主側の利益を考えていないということです。
私自身、空室のコンサルティングをする時は、最初から家賃の値下げは
言いません。（あまりにも高い家賃の場合は例外ですが・・・）
実際にコンサル経験で、家賃を下げずに空室を埋めたことは
何度もあります。
家賃を下げることばかりが空室対策ではないのです。
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適正家賃を研究し家賃相場を知る。
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家賃の見直しを図るためには
適正家賃を把握し、現状の家賃相場を知ることからスタートします。
自分の物件は１０年前に建設した時の高い家賃設定になっていませんか？
もう一度、見直しをしてみましょう。
今後の賃貸市場は、以前のように最初につけた家賃が永遠に維持される
ことは決してありえません。また家賃が上がることもありません。
アパート、マンションの家賃は新築時より
５年後、１０年後、と古くなればなるほど確実に下がっていきます。
需要と供給の関係が改善されない限り、状況が良くなることも
ないでしょう。
また、現在はデフレの時代です。物の価値が下がり不動産もバブル時
より大きく下がっています。
周辺では新築のアパートやマンションがたくさん建てられています。
そのような賃貸市況の中であなたの所有する賃貸住宅は競合する
市場に曝されているはずです。
さらに入居者の情報取得はネットや情報誌等で簡単に手に入り、
短時間で物件が比較検討される時代なのです。
適正家賃を知る方法は、賃貸情報誌を2,3冊購入し、その地域の
似たような物件を選び出します。
つぎに築年数が近く、同じ間取りのものを選び、家賃を面積で割ります。
1㎡あたりの単価が分かりますので、それを目安にして、自分のアパート
の家賃と比較してみてください。→ ○○○○円／㎡
あなたの空室になった部屋は他と比較して高くはないですか？
またこのようなことも検討してください。
■地域の不動産会社と相談して家賃を変更する。
不動産会社が地域のことは一番良く知っているはずです
不動産会社の適正家賃感覚は、鋭いものがあります。
彼らは日常の仕事で、感覚的にこのぐらいだったら入るだろう
と、いうことをよく知っています。
その際、落胆はしないで下さい。
大きく違う場合は、あなたの新築時の家賃値付けが高すぎたのです。
実際にはメーカー、建築会社が値段をつけるケースが多いのですが、
それを適正に直すだけです。
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建築費のコストが家賃に転嫁されている事情
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数年前、ある郊外で、空室の実態調査をした時の話です。
入居者もアパートとマンションの区別はつくのでしょうが、
基本的には「鉄筋コンクリート造のマンションのほうが
居住性能がよい」（防火性、遮音性の面で）ということは
ご存知のようです。
しかし、2階建てプレファブアパートや木造アパート等と
鉄筋コンクリートのマンションでは建築コストが大きく違います。
そしてそれが経営収支上家賃に転嫁されるため、家賃も大きく
違ってきます。鉄筋コンクリートの賃貸マンションの家賃が
高い理由はココにあるのです。
そのため、同じ間取り、同じ設備、同じ広さであっても
２階建てアパートの家賃と数万円も違うことがあります。
しかし現実は居住性能が良く、見栄えの良いマンションであっても、
家賃が高ければ入居者は敬遠するのです。
実際にその地域で2階建てアパートの入居率は96％、マンションの
入居率は82％で、なんと10％以上の開きがありました。
これから推測すると、不景気のせいでもあるとは思いますが、
入居者は、住まいを家賃の高低で選んでいるという事実もあるのです。
地域性や経済事情もあると思いますが、大都市圏と違って地方では
入居者の考え方が違うということでしょう。
余談ですが、あるオーナーさんは鉄筋コンクリートの５階建て
マンションを計画していたのですが、このデーターを見たとたん
急遽プレファブの２階建てアパートに変更し建設されました。
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今週のワンポイントアドバイス
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サラリーマンの所得が下がる時代、高い家賃は敬遠され
低い家賃に入居者は集まってくる。データーを見る限り
それがはっきりした理由なら、高コストの鉄筋コンクリ
ートマンション建設は再考を要する。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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