HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第378号〜
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2011.7.15 vol.00378
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
竹末は、いま東京にきています。
12日は賃貸住宅新聞からの取材のため、
東京の全賃フェアーに行ってきました。
首都圏の人口から考えれば当然でしょうが
やはり会場は大きいですねぇ。
東京ビックサイトをはじめて見ましたが
とてつもないスケールで、
田舎モノのわたしはびっくりしました。
そのときの写真はブログで
http://ameblo.jp/seru2093/entry-10952055423.html
さて、、、
今日は、
土地を所有していることを前提にお話を進めていきますね。
「土地を利用してアパート経営を始める」
ためにこれから順を追って説明します。
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市場調査
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建築は企画が重要である、
と以前話したことがあると思いますが
良い企画をする為にしなければならないことは
第一に「市場調査」です。
市場調査とはマーケティング用語です。
マーケティングにおいて市場調査とは
「商品の販売促進、新製品の開発などマーケティング活動全般に
ついて経営企業の意思決定に役立てるために市場製品、価格、広告
販売、販売などに関する情報を収集分析すること。
マーケティングリサーチ。マーケットリサーチ。」
ー大辞泉よりー
「賃貸経営」においては 土地、建物 が
商品になりこの市場調査が大変重要な意味を
持って来ることになります。
たとえば、不動産の売買契約において、
準備行為としての現地調査。
そして契約前に交付する書面として
「重要事項の説明書」
というものがあります。
重要事項の内容としては、
取引しようとする物件の内容や取引物件
についての重要な事項が記載されています。
私の場合は、「賃貸経営の企画的な仕事」として、
不動産売買契約時の現地調査や重要事項の説明書に則って
市場調査を行います。
それでは、賃貸経営の市場調査とはどういうことをするのか
これから具体的に説明しましょう。
まず、立地、環境。
その土地から駅、学校、スーパー、銀行、コンビニなど
日常生活に必要な施設を調べます。
その施設までどれだけの距離があって
徒歩で何分という表示の方法です。
（８０ｍ＝１分で計算する。）
人が「住む」という基本的な営みを満足するために
どんなものがあると良いでしょうか？
入居者の立場になって考えてみてください。
また、その街の人口はどうなのか？
世帯数はどのくらいあるのか？
男女の比は？年齢構成は？など
市の受付窓口やインターネットなどで調べます。
そして、周辺の賃貸住宅の入居状況や
家賃相場を調べることにより
入居者ターゲットを想定し需要予測をします。
シングルか、ディンクスか、
それともファミリーの需要がある地域なのか。
シングルとしたら女性か、男性か、学生か、社会人か
それとも３０代の独身貴族か、
このように入居者ターゲットを
細分化しイメージします。
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敷地調査
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さらに敷地調査をし、
土地の広さや形状を調べるために測量を行い
用途地域やその他の規制などの法規的なチェックを行います。
その他に水道や電気、ガス、下水管などのライフライン
の調査も行います。
市場調査の分析をすることにより
土地の特性を知り、それに基づき
計画のデーターにします。
そしてその結果を市場調査分析報告書として作成し、
土地オーナーへ提出します。
クライアントはコレを見ることによって、
新たに自分の土地の特性を客観的に知り、
報告をする私自身もその土地の特性を
十分理解することができるようになります。
賃貸経営事業はこのように市場調査から始まります。
参考までに、市場調査に添付する資料は以下のとおりです。
市場調査分析コメント・利便施設図・土地登記簿謄本
・公図路線価図・住宅地図・現地写真・用途地域・
下水道・給水管その他の規制・地域人口世帯数・
航空写真・敷地図
最後に、数字に表れない大事な調査があります。
抽象的な言い方ですが
「街の臭いをかぐ」ということをお忘れないように。
「企画の流れ」は
経営計画、建築計画、基本設計へと進めていきますね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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