HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第374号〜
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2011.7.4 vol.00374
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は、頑張ってメルマガを書いてます。
不動産総合情報サービスのアットホームが
「成約おめでとうアンケート」調査結果の最新版を公開しています。
最近の入居者の「傾向と対策」を知っておくことは重要です。
参考までに掲載しますね。
http://www.athome.co.jp/news/seiyaku/
さて、
いつものように読者さんから質問を頂いています。
【質問】 ある地方都市の土地オーナーから
竹末さま
こんにちはいつも拝読しております。
前回のメルマガに書かれておられる次の文、
> 「いったい、何のために建てるのか？」・・・・
・・・・最近、本当につくづくそのように思います。
家賃を上げることができた昔と違い、
今は築年数に伴って家賃は下げるもの。
という考えが、なかば常識化してきています。
加えて礼金ゼロ、敷金ゼロも常識化しつつあります。
大手さんで３０００万円以上もするアパートを建ても、
築年数と伴に家賃収入は減る一方で、老朽化に備えた
リフォーム費用の預金も考えると、結局、２０年間〜
３０年間での収入は数％しかありません。
最初の投資が回収できたころは、アパートはすっかり老朽化しており、
建て替えかリフォームが必要となっています。
しかも、屋根、外壁、内装、水回りなどの大がかりなリフォームをしても、
周囲に建ち続ける最新のアパートには負けます。
つまり、家賃の維持がやっとです。
本当に、一体、何のために建てるのか・・・・・？？
おまけに借家を持つと心労も増えます。
最近、つくづくそう思います。
少子化と先が読めない日本経済を考えると、これからの借家経営は、
小投資・小リターンで確実に短期間に収益を上げれる物件を
持つことが大切なように思います。
例えば、１０００万円以下で木造１棟２戸の平屋アパートを建て、
月々６万×２戸＝１２万円の家賃が見込める物件を持つのが
良いと思い始めました。これだと７年で元が回収できます。
平屋なので、入居者も上階や下階への音を気にしなくてもよく、木造で充分です。、
隣戸の壁の防音施工だけでよく、基礎工事も筐体もそれなりに安くできます。
地元の工務店さんでもできそうな感じです。
これを２棟建てれば、大手さんの３０００万以上もする１棟４戸のアパートより、
はるかに早く収益が見込めるように思います。
どのように思われますか？
また、メルマガでお考えをお聞かせ下さい。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
【竹末からのご返事】
あるオーナーさんからの声ですが
現在、将来の賃貸経営の市場を現実的な側面から
把握されているようですね。
まったく、その通りです。 （苦笑）
わたしがメーカーに入った２７〜８年前ぐらいは
まだ建築費も安く
私たち建設側は２階建ての賃貸住宅であれば
返済期間を２０年で組んでいました。
ＲＣ３階建て以上のものは３０年。
そのぐらいの償還期間でローンを返して
なんとか手元にキャッシュが残っていたのですが
建築費が年々高騰し採算が合わなくなってきたので
ある時から一気に３０年３５年に変わってしまった。
そしてそれがいつの間にか慣習化してしまった。
わたしはその時、「あれっ」て思いました。
正直、クライアントに見せる収支計画は
「見せかけ」をよくしなければ契約できません。
２０年が３０年に変われば収支が劇的に変わるのです。
私たちにとっては大変都合の良いことであったので
大きな疑問も持たずに経営計画を作成したものでした。
一部のクライアントは我々が提出する経営計画書を見て
懐疑的であった人もいましたが
世の中はイケイケどんどんで不動産価格も上がり
物価も適正なインフレ気味で家賃も少しづつ上がっていた時代でしたから
国民全体が浮かれ全ての疑問も打ち消されていたように思います。
しかし、バブルがはじけたごろから
少しづつ賃貸市況が変わっていきました。
いらぬ話をしましたが
賃貸住宅経営は「旬」が過ぎ
成長期、成熟期を経て完全な衰退期に入っています。
そんな状況でもし、賃貸経営をスタートさせるとしたら
〇コストをかけない、
〇早めに回収する、
〇返済期間を短くする
〇いずれ解体処分してその時代に合ったものに再度建て替える
〇ＲＣのような頑丈なものではなく解体費のかからない建物を建てる
こういったことを考えておかなければいけません。
これが私が考えている「これからの賃貸経営の考え方」です。
また、土地があっても「建てない」という選択肢もあります。
これについては説明に時間がかかりそうなので
いつか時間を取ってお話ししたいと思います。
結論として・・・
まさに〇〇さんのお考えでよろしいかと思います。
日本という国はいまだに土木建設国家で、
国内産業は建設需要によって内需を支えているところがあります。
日本人の根底にある
スクラップアンドビルドの思想、伝統的価値観を止めない限り
世界中どこの国を探してもありえない稀有な現象。
「２０年経って建物の価値が０！」になってしまうのです。
住宅にしても賃貸住宅にしても
何千万、何億というお金を投資して
建てた翌日から資産価値が下がり
２０年で価値が０になるにもかかわらず
借入期間の３０年間は銀行を儲けさせるために
国民がコツコツとローンを返していかなければならないのが
日本という国なんですねぇぇ。
官民一体の住宅政策を実践している 不思議な国です・・・・
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー