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2011.6.18 vol.00370
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
竹末は今日も頑張ってメルマガ書いてます。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
昨日の朝、事務所の近所の川べりを散歩していると
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201104130000/
６０代らしきおばちゃん二人が木の下で何やら
ごそごそしていました。
木の葉っぱを引っ張って何かをつまんでいるようでした。
そこで通りがかったわたしは、声をかけました。
「何をしとるんねーおばちゃん」 ：広島弁
「桑の実をとってるんよー」
「クワの実？」
「そうよ、桑の実を取って食べてるんよ」
「あんたも食べてみんさい」
「どれどれ、あーあこれか」
「そういえばこれ、小学校の時食べたことがあるよ」
「小学校の時ってあんたいくつ？」
「〇暦が近い歳だよ」
「うそーっ ほんとうにあんた若いね」
「どうみても４０代か５０代前半だよ」
「いやいや、そんなに若くはないよ
おばちゃんたちと近い歳だから・・・」 （照）
二言三言お話しして帰り際に
「頑張って桑の実取ってね。じゃあ」
と別れようとすると、再度
「お兄さん、若いねぇ〜」 だって？
６０代のおばちゃんたちに
お兄さん？若い？と言われ
まんざらでもない竹末でした。、、、（笑）
さて、、、
アパートやマンションを経営する大家さんは
中古物件を購入して不動産投資をする人ばかりではありません。
もともと、土地を持っている
もしくは親の代からの土地を相続して
その土地へ賃貸住宅を建てる人だっているわけです。
そこで
土地に賃貸住宅を建てることを
前提に「土地活用・有効利用」の話をしたいと思います。
竹末は以前、大手建築メーカーにいて
新築の賃貸住宅ばかり建てていました。
ですから
どちらかといえば賃貸の運営とか管理
ＰＭ（プロパティーマネージメント）
より「新築企画」の方が得意です。
クライアントから建てることを前提に
依頼があった場合、
その土地に建物を建てる「理由」とか「動機つけ」
が必要です。
ほとんどのオーナー（土地所有者）は
さまざまな建設動機を持っています。
たとえば、
両親が高齢で土地を維持できなくなったとか
体を壊して農業ができなくなったとか
固定資産税が高くなって今のままでは税金が払えないとか
相続税がかかるのでその対策のために何かしなければとか
建物が老朽化して建て替えしなければとか
このようにオーナーにしか理解できない様々な理由があります。
我々のように猫の額のような不動産しか持っていない人間には
なかなか理解しにくい、オーナーならではの「悩み」があるのです。
余分なものを持っている「富裕層」の悩みですね。
うらやましい・・・
そのような悩みを解決するために
オーナーはその土地に建物を建てようとするのです。
しかし
建物を建てるということは
何千万、何億という投下資金が必要です。
土地を持っているにも関わらず
これだけの大きな投資をしても
条件によって違いますが
建設資金全額借入で
実質的な利回りはわずか４〜５％程度ぐらいしか回りません。
この程度の利回りしか得られないわけですから
はじめて土地の有効利用をしようという人は
賃貸住宅の経営計画書を見てびっくりします。
（建築会社・メーカーの収支計画は
儲かるような見せかけが多い）
ほとんどの人が「なんだ、これぽっちか？あほらしい」
計算のできる人だったらやる意味、気持ちを失うでしょう。
要はアパートやマンションは「儲からない投資」
の代名詞なのです。
だから
オーナーの建設する動機づけが明確でないと
企画している途中で頓挫する可能性があるわけです。
そのために
意志をしっかりと持っていないといけないんですね。
「いったい、何のために建てるのか？」ということです。
ここら辺をきっちり抑えておかないと
土地の有効利用・活用は
大金をはたいてやる事業ですから成功はしません。
つづきは、次回のメールでお話ししますね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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