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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第359号
 
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                       2011.5.10   vol.00359

◆東北地方太平洋沖地震による被害を受けられた皆様に、
 心よりお悔やみとお見舞いを申し上げます。
 一日も早い復旧そして復興を心からお祈りしております。


 
 

おはようございます!


空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。


いつもメールニュースの講読ありがとうございます。

 
 

ゴールデンウィークも終わり
期間中はしっかり休養しましたか?
 
 
1か月前のことではありますが
 
 4月4日大阪の梅田駅大阪ステーションシティーが
ついに完成したそうですね。
 
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201105080000/
 

去年、大阪駅に何回か行きましたが
工事中で大変不便でした。
 

大阪ステーションシティは
国内最大級の商業施設だそうで
 
この開発プロジェクトは
総事業費がな、なんと2100億円だとか。
 

完成までに7年もかけたんだそうです。
 

大阪へ行く機会があれば
ぜひ、一度見てみたいですね。
 
 
 
 
 
さて、、、
 
 
 
最近、竹末は疑問に思うことがあります。
 

築20年ぐらいの物件を
リフォームやリニューアルをやって
お金を何十万、何百万と掛けますよね。
 

特に設備。
 

そりゃあ、古いんですから
時代に合わせて設備を入れ替えたり
新しいものを付け加えたりしないと
 
今の時代、入居者はなかなか入ってくれません。
 

20年以上の前の入居者のように
我慢してくれる人などいないのです。
 
 
 
確かに
 
一戸に100万単位のリフォーム資金を使えば
ニーズに合った物件となり
入居者も付きやすいかもしれません。
 

しかし、そこまでのお金をかけて
物件を品質アップしたところで
 
7〜8年もすれば陳腐化してしまうようなご時世です。
 
 
 
陳腐化とまではいかないとしても
 
何年か経てば
「付いていて当たり前」という時代が、やがてやって来るのです。
 
 
 
入居者のニーズやご希望に答えてあげるのは
我々家主の責務ではありますが
 
消費者のニーズを常に追いかけなければならない
家主の懐も考えて頂きたいものです。
 

入居者の立場からは関係ないでしょうが。
 

今の時代は、新築の賃貸物件であっても
 
分譲マンション並みの仕様、設備をつけるのが
ほぼ、常識となっています。
 

結果、新築物件を見て、目の肥えた入居者が
要求するものは年々エスカレートしています。
 
ほんと、際限がないのです。
 
 
 
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「所有」から「リース」へ
 
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RC造の法定耐用年数が47年
 
重量S造の場合が34年
 
木造の場合が22年
 
その内の設備部分の法定耐用年数が15年です。
 

しかし、新築時の場合のローン借入期間は
大抵が30年〜35年。
 

設備はローンを返済している間に耐用年数が
切れてしまうということになる。
 

ローンをまだ返している期間に
設備がだめになって
もう一度別枠でお金を借りて
リフォームしなければいけないということです。
 

これなんかおかしいと思いませんか?
 

でもこれって
現実なんですね。
 

分譲マンションの大規模修繕などは
30年ぐらいしたら
共用部分の設備をやり替えるのが通例です。
 

現実に設備なんてよく持って20年。
 

仮に機能が果たせたとしても
入居者に選んでもらうためには
しぶしぶ15〜20年前後で取り替えなければいけません。
 

ローンを返してもいない設備を
家主が所有する必要がないのではないか
という気持ちになってきました。
 

もっと合理的に考えて設備を所有するのではなく
「リースする」という発想でもいいのではないか
と思います。
 

洗面化粧台、流し、トイレ、ウオッシュレット
TVモニターホン、追い炊き、エアコン
給湯器、洗濯機パン、ユニットバス、
浴室乾燥機、ブロードバンド
 

などなど、家主が所有していたら
 
古くなればお金がかかり、お荷物となるものばかりです。
 

また、廃棄処分のことや
故障した時メンテナンスもしなければならない
などのデメリットもあります。
 

その点、リースなら
 

メリットとして
 
家主側でメンテナンスの必要が全くありませんし
時代遅れになった設備はリースの償却が終わったら
更にリースを組んで新品に取り替えもできる。
 
入居者のニーズに沿った新しい商品が
出ればまた付け加えることもできる。
 

高コストのリフォームをするぐらいなら
あっさりリースで片を付けたほうが
良いのではないかと思うのです。
 

「所有」から「リース」へ
 

本気で考えてみたいものですが
 
いかがでしょうか?
 

ぜひ、意見を聞かせてくださいね。
 
 
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

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