HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第34号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.9.6 vol.0034
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 入居者との時代感覚のギャップ
◇ 今週のワンポイントアドバイス
◇ 入居者の心理を誘惑する
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入居者対策マーケティング
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入居者との時代感覚のギャップ
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国土交通省 平成１６年度住宅市場動向調査結果
調査結果の概要
→ http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/070622/02.pdf
民間賃貸住宅の世帯主の年齢は
３０歳未満 ４０．９パーセント
３０代 ３３．９パーセント
４０代 １２．９パーセント
５０代 ６．９パーセント
６０代 ５．４パーセント
賃貸物件の入居者の内２０代３０代を合わせると７４．８パーセント
で、賃貸入居者の７割以上が２０〜３０代の若い人たちということ
になります。
大家さんは、得意客になるこの若い世代をターゲットとし
思考や特性を常に研究しなければなりません。
長く賃貸経営をしていると、年々自分が年を取っている事を忘れ
入居者との年齢差が乖離していることに気付かないことがあります。
自分の子供さんやお孫さんほどの年齢差があるため、若い人たちの
最近の思考やニーズが把握できなくなります。
大家さんが自分独自の生活観や感性で判断すると、若い人の住居
に対する価値観とギャップが生じます。
そしてしばしばミスマッチが起こることになり、それが原因で
空室が埋まらなくなります。
代表的な例が「和室離れ」です。
熟年の大家さんは「若い人たちは和室が嫌い？」に首を傾げます。
最近の入居者で20代、30代の若い方の要求、希望は年々エスカレートし
はっきり言ってわがままで贅沢な世代なんです。
昨日もアパマンショップの店長さんに賃貸入居者の傾向に
ついてご意見を伺いました。
現場で仕事をし、入居者の生の声を直接聞いている彼らの意見は
非常に参考になります。
例えば、前述の「和室離れ」「畳離れ」という問題についても
若い人たちが、ベッドでの生活を子供時代から体験していること。
ベッドを使用することで、布団を上げ下げする面倒がないこと。
畳よりフローリングのほうが清潔感があり掃除がしやすいこと。
また、畳にすると畳の表替えの費用や襖の張替えの費用が
発生することを、入居者が知っていること。
そんなことが嫌われる理由であることをキャッチできます。
熟年大家さんと入居者の時代的ギャップは、なかなか埋めることは
できませんが、優秀な不動産会社に助言を仰ぎ、耳を傾ける
ことで解決の手立てとなります。
不動産会社の生の声を聞くことです。
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今週のワンポイントアドバイス
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あれこれ悩むより、わからないことは身近な人に聞けばよい。
入居者と一番近い距離にある不動産会社はこころ強い味方だ。
不動産会社は客付けをすることだけと勘違いしていないか？
大家さんの独断と偏見が空室を生む。
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入居者の心理を誘惑する。
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ココ最近の若い入居者の要望、希望は大家さんを悩ませます。
しかし、物理的な設備のランクアップや対応をしたとしても、最後の
決めてがあります。
それはエモ―ショナルな揺さぶりです。
人間の根幹に関ることですので、最後の心理面での揺さぶりは必要です。
そのためには様々なツールを駆使し若い入居者の心を惹きつけることです。
この部分のマーケティングを不動産会社に要求することは
現実として無理なことです。仮にその部分を要求したとしても
たくさんある物件の中のアナタのアパートだけ、特に力を入れてもらう
ことなど到底不可能です。
不動産会社の役割を把握して、営業マンのサポートをしてあげることです。
営業マンができないことを大家さんの補足行為でヘルプするのです。
以前にも申し上げましたが、それは営業マンの代わりになる
「物件案内チラシ」や「周辺案内地図」であったり、大家さんの
「入居者に対する挨拶状」であったりします。
また、営業マンの内見での説明不足を補う室内の説明ポップなど
考えられることは全て行うことです。
この物件を選ぶことが、入居者にとってメリットになることを
強調するのです。
「あなたにとってのメリットはこんなことで、このアパートを
選ぶことで、このような新しい生活が待っている。」
大家さんの気持ちを切々と訴えることです。
入居者にとって、その言葉が引っかかり、その他の競合する物件
との差別化となります。
同じ条件であればエモーショナルなツールの効き目が功を
相することにもなるのです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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