HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第308号〜
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2010.11.9 vol.00308
こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
いつものようにたくさんの感想や質問をいただきます。
ありがとうございます。
メールが苦手な私としては大変ですが（苦）
頑張ってお答えします。
それでは
どうぞ
【ある大家さんからのご質問】
> はじめまして。
> いつもためになる内容をお送りいただき、参考になります、ありがとうございます。
> 今回、２件目の収益物件（戸建て）を買い、〇〇日に決済します。
> ちなみに物件は諸費用、手数料込みで約〇〇万円、見込める家賃収入は
> ７万〜せいぜい７．５万円です。
>
> なんせ築２６年なので、大規模なリフォームになる と、地元の仲介業者に
> 言われました。
>
> 現在、その仲介業者が手がけているリフォーム屋さんに見積もり依頼中で
> すが、２００万はくだらないと言われ、収益率が悪くなるので 他もあたっている
> 状態です。
ー中略ー
> 竹末様のおっしゃる、「空き部屋を埋めてくれるのは不動産屋さん次第」
> となると、多少高くても 賃貸業者先にリフォーム依頼するほうが 今後のためにも
> いいのでしょうか？
>
> まだ正式に 相見積もりしていないのでなんともいえませんが。
> 仲介業者の店長からリフォームにあたり、今まで色々アドバイスを貰っており、
> 助かっていますが、あまりにもリフォーム費が高ければ、割り切って低価格なほうを
> 選ばないと慈善事業になりかねませんし・・・。
>
> もしもリフォーム依頼しなかった場合、完成後、仲介にあたって 店長には
> 「リフォームからはずれ 申し訳なかった」と、お詫びにお米をお渡ししようと考えています。
>
> 「それなりのご褒美、対価も忘れないように」というのは そういうことでも
> いいのでしょうか？
>
> アドバイスのほど、よろしくお願いします。
>
【竹末からの回答】
あなたは、どの程度建築やリフォームについて
知識をお持ちでしょうか？
小学生程度の知識なら、自分で業者発注した場合
「的を得ていないリフォーム」になる可能性もあります。
ご自分である程度理解して、業者見積もりの際に
あれとこれと、という具合に細かな指示ができるのなら
問題はありませんが
漠然と物件を見せてリフォームしてくださいといっても
どこを直したらいいのか？
どこまでお金をかけたらいいのか？
プロ（リフォーム屋さん）としても具体的な指示がなければ
見積もりのしようがありません。
結論から言えば・・・
賃貸業者にリフォームを依頼したほうがよいでしょう。
リフォーム屋さんは賃貸のプロではありません。
リフォームすることが仕事であって、技術屋さんの域は出ないでしょう。
あなたがそこら辺をよく研究していれば別ですが
たとえば、
何をしたら入居者が喜ぶのか？
何が最近の入居者ニーズに合っているのか？
そういったアドバイスは受けられません。
やはり、賃貸業者さんの方が仕事柄、入居者のこと
（嗜好や特性、ライフスタイルなど）
をよく知っていますから、常に「客付け」を中心に考えるはずです。
そういう意味では、多少、高くなるかもしれませんが
そちらに任せた方が安心です。
賃貸のリフォームは、金額が高い安いだけの比較では
解決できないこともあるのです。
それと
客付け業者さんにリフォームを依頼する、もう一つの理由は
業者さんにリフォームを任せるということは
客付け業者が「入居に責任を負う」ということでもあります。
大家側から言わせれば
「リフォームを任せたのだから
客付けも責任を持ってしっかりやってくださいね。」
と言えることです。
リフォーム屋さんに「客付けお願いしますね」
といっても責任は持ちませんよね。
だから、何度も言いますが、価格だけの問題ではないと思います。
自分の感覚で入居者ニーズに合っていないリフォーム
をやって、何か月も入居者が見つからなかったことを
考えれば
少々高くても入居者が早く見つかれば
それだけ早期に投資額の元は取ってしまいます。
なんといっても空室を埋めることが最優先ですからね。
但し、ご自分の予算はしっかり相手側に伝えることが大切です。
予算は無制限ではありませんから
予算の範囲内で、空室を埋めるために
最大限、効果の発揮するリフォームをしてもらうようにお願いしてください。
以上でございます。
よろしくお願いいたします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
いつものようにたくさんの感想や質問をいただきます。
ありがとうございます。
メールが苦手な私としては大変ですが（苦）
頑張ってお答えします。
それでは
どうぞ
【ある大家さんからのご質問】
> はじめまして。
> いつもためになる内容をお送りいただき、参考になります、ありがとうございます。
> 今回、２件目の収益物件（戸建て）を買い、〇〇日に決済します。
> ちなみに物件は諸費用、手数料込みで約〇〇万円、見込める家賃収入は
> ７万〜せいぜい７．５万円です。
>
> なんせ築２６年なので、大規模なリフォームになる と、地元の仲介業者に
> 言われました。
>
> 現在、その仲介業者が手がけているリフォーム屋さんに見積もり依頼中で
> すが、２００万はくだらないと言われ、収益率が悪くなるので 他もあたっている
> 状態です。
ー中略ー
> 竹末様のおっしゃる、「空き部屋を埋めてくれるのは不動産屋さん次第」
> となると、多少高くても 賃貸業者先にリフォーム依頼するほうが 今後のためにも
> いいのでしょうか？
>
> まだ正式に 相見積もりしていないのでなんともいえませんが。
> 仲介業者の店長からリフォームにあたり、今まで色々アドバイスを貰っており、
> 助かっていますが、あまりにもリフォーム費が高ければ、割り切って低価格なほうを
> 選ばないと慈善事業になりかねませんし・・・。
>
> もしもリフォーム依頼しなかった場合、完成後、仲介にあたって 店長には
> 「リフォームからはずれ 申し訳なかった」と、お詫びにお米をお渡ししようと考えています。
>
> 「それなりのご褒美、対価も忘れないように」というのは そういうことでも
> いいのでしょうか？
>
> アドバイスのほど、よろしくお願いします。
>
【竹末からの回答】
あなたは、どの程度建築やリフォームについて
知識をお持ちでしょうか？
小学生程度の知識なら、自分で業者発注した場合
「的を得ていないリフォーム」になる可能性もあります。
ご自分である程度理解して、業者見積もりの際に
あれとこれと、という具合に細かな指示ができるのなら
問題はありませんが
漠然と物件を見せてリフォームしてくださいといっても
どこを直したらいいのか？
どこまでお金をかけたらいいのか？
プロ（リフォーム屋さん）としても具体的な指示がなければ
見積もりのしようがありません。
結論から言えば・・・
賃貸業者にリフォームを依頼したほうがよいでしょう。
リフォーム屋さんは賃貸のプロではありません。
リフォームすることが仕事であって、技術屋さんの域は出ないでしょう。
あなたがそこら辺をよく研究していれば別ですが
たとえば、
何をしたら入居者が喜ぶのか？
何が最近の入居者ニーズに合っているのか？
そういったアドバイスは受けられません。
やはり、賃貸業者さんの方が仕事柄、入居者のこと
（嗜好や特性、ライフスタイルなど）
をよく知っていますから、常に「客付け」を中心に考えるはずです。
そういう意味では、多少、高くなるかもしれませんが
そちらに任せた方が安心です。
賃貸のリフォームは、金額が高い安いだけの比較では
解決できないこともあるのです。
それと
客付け業者さんにリフォームを依頼する、もう一つの理由は
業者さんにリフォームを任せるということは
客付け業者が「入居に責任を負う」ということでもあります。
大家側から言わせれば
「リフォームを任せたのだから
客付けも責任を持ってしっかりやってくださいね。」
と言えることです。
リフォーム屋さんに「客付けお願いしますね」
といっても責任は持ちませんよね。
だから、何度も言いますが、価格だけの問題ではないと思います。
自分の感覚で入居者ニーズに合っていないリフォーム
をやって、何か月も入居者が見つからなかったことを
考えれば
少々高くても入居者が早く見つかれば
それだけ早期に投資額の元は取ってしまいます。
なんといっても空室を埋めることが最優先ですからね。
但し、ご自分の予算はしっかり相手側に伝えることが大切です。
予算は無制限ではありませんから
予算の範囲内で、空室を埋めるために
最大限、効果の発揮するリフォームをしてもらうようにお願いしてください。
以上でございます。
よろしくお願いいたします。
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