HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第30号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.8.9 vol.0030
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 内見時に対応するノウハウ・テクニック
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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入居者対策マーケティング
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内見時に対応するノウハウ・テクニック
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●長期の空室の部屋の臭いは、内見で来た入居者に対して非常に
印象を悪くします。
特に閉切った部屋の中での下水の臭いには閉口します。
原因は排水トラップの封水（水を溜めておくところ）が切れる
ことにあります。
トラップの封水が切れると、下水の臭いが逆流し部屋の中がくさくなります。
流し台、浴室、トイレ、洗面化粧台、洗濯置き場等の排水管には全て
トラップが付いており、２〜３ヶ月空室の状態が続くと封水が蒸発して
しまうので大変くさくなります。
意外に、大家さんや入居者の方はこのことを知らないようです。
日常生活で水を使用すると、このような現象も起こらないのですが
長期に部屋を留守にしますとこういうことも起こるわけです。
忘れないうちに２ヶ月に一回は水を足しておき、常に水を溜めておく
状態にすることです。
●クリスマス時に玄関入り口付近のイルミネーションの点灯をする。
大家さんの建物に対する思いやりを表現し、それを案内された
入居者に伝えることです。
若い入居者はきっと感激するはずです。これで一点プラス！
入居者の選択肢の中に入るはずです。
マンションの玄関入り口付近の演出は非常に大切です。玄関はその
マンションの顔になります。
その顔を惹きたせるため、玄関エントランスの外部の壁に
スポットライトを当て、演出を狙い、入居促進に役立てたという
全国賃貸住宅新聞の記事を見ました。
クリスマスの時期以外でも、愛想の無い玄関の顔より演出効果のある
顔の方が入居者にとって、入居者の選択感にどれほど影響があること
でしょうか。
どの賃貸アパートやマンションでもやっていないからこそ、差別化
が図れます。
また11月12月の入居者が動かないシーズンには大変効果のある手法です。
大家さんは自宅と同じような気持ちで飾り付けをやってみましょう。
●セキュリティー重視の姿勢を見せるため、EVの中、玄関ホールに
防犯カメラを設置する。
(高額ですので、古くて使わなくなった防犯カメラで良い。)
セキュリティー対策は空室の対策に繋がります。
防犯上の管理の行き届いた物件に入居者は関心を持ちますし、特に
女性には効果は大きいと思います。
要は防犯カメラの存在感で、心理的に威嚇することにより不審者
を排除します。また入居者への無言のセキュリティーサービス
にもなります。
よくパチンコの駐車場や無断駐車の多いところに実際には付いて
いないのに「テレビカメラで監視しています」という看板を
見かけますよね。
ドキッとしませんか？
ホームセンターで「ダミーカメラ」という商品を見つけました。
値段も手ごろで（2000円〜4000円）一見、監視カメラと間違えます。
電池式になっており、さも稼動しているかのようなランプとレンズも
しっかり付いています。
さらに警告用のシールまでおまけで付いていました。
これはコストのかからないセキュリティー商品として使えます。
ただし、偽者と見破られないために巧みに電気のコードを這わせて
おくことがポイントとなります。
玄関ホールやエレベーター、自転車置き場、駐車場などに設置して
不審者を撃退しましょう。
●クロスのカラーコーディネイトを研究し、空室の対策に役立てる。
クロスのカラーコーディネーションは非常に重要です。
壁のクロスを腰から下の部分を色違いのクロスに分けてみたり
冬の空室の場合は暖色系、夏の空室の場合は寒色系とか
いろいろなクロスの使い方を試すことができます。
特に女性の場合はクロスの色、ガラについては非常に敏感ですから
間違った使い方をしないようにしないと嫌われます。
しかし巧くクロスの色柄を使い分けると、女性の入居者には効果覿面です。
一般的には賃貸物件のクロスの色柄はしろ系統がほとんどだけに差別化が
図れ、個性化を求める若い人たちには大変人気がありました。
冒険ではありましたが、実際に試してみて違和感もなく女性からの
声も好評でした。
ただし、クロスの色柄を決める時に「面積効果」という心理学的な
キーワードがあります。
10センチ角のクロスのサンプルと実際の部屋の大きさのクロスとは
大きく違いがありますので、御注意を。
私の場合は建築設計事務所出身で、外壁の色使いや壁クロスの
選択は経験が豊富ですからできることで、
素人の方はクロスを選ぶのは相当の熟練した人でないと苦労
するかもしれません。
できるなら事情を説明して、インテリアコーディネイターのような
専門の人に見てもらった方が良いと思います。
インテリアコーディネイターはインテリア協会などや壁クロスメーカー
でも紹介してくれます。
そんなに費用は取られませんので相談してみてください。
またメーカーに頼めば、サンプルも無料で取り寄せることができます。
常日頃からサンプルを眺めながら組み合わせを考えるのも楽しいものです。
※ クロスの実践的な使い方は次号でお伝えします。
●入居者募集の際に成約時の条件として入居者の好みのクロスを
選んでもらい満足感を与える。
ワンルームマンションに入居する際に内装デザインを自由に
選択できるサービスを開発している企業があります。
空室を対象に予め設定した3つのデザインバリエーションの中から、
入居希望者が一つを選択し、その後、引渡しまでにデザインリフォーム
をおこなうというもの。
従来のようにリフォームしても入居者が決まらないといったオーナー
のリスクを抑えることができる上、昨今、住空間に個性を求める若年層に
とってはお気に入りのインテリアの中で生活が楽しめるというメリットが
生まれるものです。
参考までに
セレクトリフォームシステム
【メゾンドデッサン】ホームページ
→ http://www.m-dessin.co.jp/index.html
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今週のワンポイントアドバイス
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内見時に対応するテクニックはまだまだ続きます。
入居者が感激すること、泣いて喜びそうなことを突き詰めて
考えればよいのです。ヒントは「あなたがはじめて彼女に会い、
彼女の心を射止めたいためにはどんなことを考え、どのように
行動しますか？」
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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