HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第295号〜
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2010.9.17 vol.00295
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
「立ち退き」
この問題に関して
たくさんの大家さんが悩んでおられます。
築３０〜４０年の古い借家やアパートは、
老朽化、防災上、土地利用の観点から考えると
家主として何とかしたい悩みの一つです。
そこで家主さんが考えることは、
古い借家の入居者を立ち退きさせて解体し、
新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。
しかし、入居者が入居している以上
すぐに解体に取り掛かるわけにはいきません。
入居者の居住権がある限り、
簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。
一般的には
家主側の言い分は
「今まで安く貸してやっていたんだから
出て行ってくれるのは当然だ。」
と思われている大家さんが非常に多いですね。
また、大家として、店子に頭を下げるのも
今一つ気乗りがしないということも
理由にあるのでしょう。
しかし、それは大家の驕りでもあります。
現実は、
入居者側は大家さんの都合など、
これっぽちも理解しようと思っていません。
長い間住まわせていただいて感謝しているなんて
気持ちもさらさらありません。
入居者の立場から考えてみれば、
引越しに掛かる労力や費用など多くの負担を強いられます。
それを家主の都合で出ろというのですから
たまったものではありません。気持ちもよくわかりますね。
このように、貸主、借主双方の思いが
利害相反しているため、
入居者の追い出しはそう簡単にいくものではないのです。
ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、
次の住処を探したとしても
なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。
また、特に高齢者の入居者の場合など、
不動産業者や家主側から嫌われる傾向にあり、
移転先の確保には難があるといえます。
このように、素人の大家さんが思うほど
追い出し作業は簡単ではありません。
どこかの著名なコンサルタントが、
入居者の追い出しは短期間で簡単にできると
云っていましたが、よほど経験のないコンサルタントなのでしょう。
あまりにも単純すぎて呆れます。
経験がないということは怖いことですね。
では、この難しい入居者たちの追い出しを
どうやって事を運ぶかですが
過去、何度も追い出しのコンサルをやった
私の経験からお話ししますね。
まず
段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。
入居者に口頭で告げても入居者は真剣には受け止めてくれません。
そのためには契約解除文書を作って告知することです。
告知文には「解約のお願い」として、退去してもらう「理由」と「期限」を設けます。
「理由」は誰でも理解しやすい納得できる理由付けが必要です。
たとえば、
「建物が老朽化し、もし災害があれば
入居者の方に被害が及ぶ可能性がある
だから、入居者に迷惑がかかるのは
家主として耐えられない。
その為に涙を呑んで退去をお願いしたい。
入居者の方に是非とも協力してほしい。」
というような低姿勢な文言で入居者の気持ちに訴えます。
それから、期限。
通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。
貸主は６ヶ月前に申し出ることになっていますので、
賃貸契約書を確認して退去する希望日の
期限を謳います。
挨拶文書ができたらそれを封筒に入れ、
丁寧に一軒ずつ挨拶に回ります。
その際、粗品を持参すると良いでしょう。
そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。
これで第一段階の壁をクリアーしました。
しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。
話の続きは明日に・・・
最後までお読みいただきありがとうございます。
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2010.9.17 vol.00295
おはようございます！
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
「立ち退き」
この問題に関して
たくさんの大家さんが悩んでおられます。
築３０〜４０年の古い借家やアパートは、
老朽化、防災上、土地利用の観点から考えると
家主として何とかしたい悩みの一つです。
そこで家主さんが考えることは、
古い借家の入居者を立ち退きさせて解体し、
新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。
しかし、入居者が入居している以上
すぐに解体に取り掛かるわけにはいきません。
入居者の居住権がある限り、
簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。
一般的には
家主側の言い分は
「今まで安く貸してやっていたんだから
出て行ってくれるのは当然だ。」
と思われている大家さんが非常に多いですね。
また、大家として、店子に頭を下げるのも
今一つ気乗りがしないということも
理由にあるのでしょう。
しかし、それは大家の驕りでもあります。
現実は、
入居者側は大家さんの都合など、
これっぽちも理解しようと思っていません。
長い間住まわせていただいて感謝しているなんて
気持ちもさらさらありません。
入居者の立場から考えてみれば、
引越しに掛かる労力や費用など多くの負担を強いられます。
それを家主の都合で出ろというのですから
たまったものではありません。気持ちもよくわかりますね。
このように、貸主、借主双方の思いが
利害相反しているため、
入居者の追い出しはそう簡単にいくものではないのです。
ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、
次の住処を探したとしても
なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。
また、特に高齢者の入居者の場合など、
不動産業者や家主側から嫌われる傾向にあり、
移転先の確保には難があるといえます。
このように、素人の大家さんが思うほど
追い出し作業は簡単ではありません。
どこかの著名なコンサルタントが、
入居者の追い出しは短期間で簡単にできると
云っていましたが、よほど経験のないコンサルタントなのでしょう。
あまりにも単純すぎて呆れます。
経験がないということは怖いことですね。
では、この難しい入居者たちの追い出しを
どうやって事を運ぶかですが
過去、何度も追い出しのコンサルをやった
私の経験からお話ししますね。
まず
段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。
入居者に口頭で告げても入居者は真剣には受け止めてくれません。
そのためには契約解除文書を作って告知することです。
告知文には「解約のお願い」として、退去してもらう「理由」と「期限」を設けます。
「理由」は誰でも理解しやすい納得できる理由付けが必要です。
たとえば、
「建物が老朽化し、もし災害があれば
入居者の方に被害が及ぶ可能性がある
だから、入居者に迷惑がかかるのは
家主として耐えられない。
その為に涙を呑んで退去をお願いしたい。
入居者の方に是非とも協力してほしい。」
というような低姿勢な文言で入居者の気持ちに訴えます。
それから、期限。
通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。
貸主は６ヶ月前に申し出ることになっていますので、
賃貸契約書を確認して退去する希望日の
期限を謳います。
挨拶文書ができたらそれを封筒に入れ、
丁寧に一軒ずつ挨拶に回ります。
その際、粗品を持参すると良いでしょう。
そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。
これで第一段階の壁をクリアーしました。
しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。
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