HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第28号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.7.26 vol.0028
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 入居者と成約するチャンスを逃すな。
◇ 今週のワンポイントアドバイス
◇ 広告を自分で出す。
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入居者対策マーケティング
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入居者と成約するチャンスを逃すな。
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不動産会社が入居者を案内し成約をする場合、入居者の意思決定があれば
後はスピードです。
不動産会社の営業マンも、スピード感のある営業はやはりトップセールスです。
そういう時代ですから、営業マンも単に案内するだけではなく、
入居者の意思、決断を早く見抜き、成約に持ってゆく営業テクニック
を持つ人間が重宝されます。
ところが、大家さんがそれについてゆけないのが実情です。
スピードある対応をしてあげる義務が大家さんにもあります。
自宅の電話では不在時にチャンスを失います。
入居者は待ってはくれません。他に良い物件があれば逃げてしまいます。
機会損失をなくす為に常に携帯電話に連絡できる状況にしておくことです。
ですから、自宅の電話よりむしろ自分の携帯の電話番号を教えてあげることです。
また、NTTのボイスワープといって自宅にかかってきた電話を携帯へ
転送するサービスもありますのでおおいに活用しましょう。
通常は不動産会社から入居者が決まりそうになると連絡があるのですが、
その際に結論を保留して了解の返事が遅れることが無いようにしてください。
（ただし、入居者の質の判断は不動産屋と相談して慎重に検討すること。）
入居者に結論を急がせるのは営業マンの勧誘テクニックです。
大家さんとしてはその営業努力を尊重しましょう。
●電話を掛ける時、会う時は担当者(営業マン)を決めておくこと。
不動産会社のその店には何人かの社員さんがいますが、
その社員全員と付き合うのは大変です。
その中に必ず担当者がいるはずです。
その担当者に目を掛け、お世話してもらいましょう。
そうして人間関係を作り、信頼関係を持つことです。
信頼関係を構築すればあなたの空室を気に掛けてくれます。
その次に関係を作る人は店長もしくは社長です。
●不動産会社には細かな気配り、配慮をする事。
入居者を連れてくるのは不動産会社です。
その不動産会社に入居をやらしているのだからと横柄な態度を取る
大家さんもいますが、それは間違いです。
もしあなたがご自分で入居者を探せばどれだけの人件費と広告費がかかる
と思いますか？それを無料でやってもらえるのです。
おまけにいろいろなクレームの対応、入居者管理を無料でやってくれる
ところもあるのです。ありがたいことだと思いませんか？
●管理戸数の多い大家さんは費用を掛け、不動産会社を集めて一年に
一回懇親会をやっています。
全国賃貸住宅新聞の記事で見たことがあるのですが
その懇親会の内容は、前年度の成果により不動産会社の表彰を行います。
例えば、報償金制度として各不動産会社に1位賞金○○万、2位賞金○○万、
3位○○万とし、感謝状を贈ります。
ここまでしなくても良いですが、実例としてこういうことをやっている
大家さんもあるということです。
ここまですれば、不動産会社の営業マンも、この大家さんのために
入居者を一番に埋めてくれることでしょう。
あなたもこれに変わる方法を見つけましょう。
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今週のワンポイントアドバイス
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空室を埋めてくれる不動産会社を大事にしよう。
不動産会社と連係プレーを取り、協力関係を築き
全力を尽くすことによって空室は解消される。
大家さんが本気なら不動産会社も本気になるはず。
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広告を自分で出す。
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最近は入居募集広告のレスポンスが悪く、業者にとって広告費の負担が
大きくなっています。
不動産会社も広告費の負担に耐え切れず広告費を削減したり、大家さん
へ応分の負担を求めたりしています。
業者から広告費として１か月分を請求されることがありますが、
それだけの広告費を不動産会社に支払うぐらいでしたら、自分で手配して
広告を出しましょう。
情報誌は一枠五千円程度ですから、１ヶ月に２回発刊したとしても、１万円。
家賃が８万円だったら８誌に月２回ずつ出せます。
計１６回の広告を打てるのです。
もちろん、問い合わせは許可を得て、不動産会社の名前で出しておきます。
また、あなたにホームページを作るパソコンスキルがあれば、チラシと
同じように、詳細な内容のサイトを作って不動産会社のホームページに
リンクさせてもらうこともできます。
不動産会社の伝える情報は不足しています。
足りない情報をあなた自身で補足し、入居者にあなたの物件を認知させる
目的を持ったサイトを作り上げることです。
たくさんの情報を入居者に提供すれば、他の物件との差別化ができ
選択肢の一つのなかにはいることでしょう。
大家さんが誰もやらないからこそ効果がありますし、その熱意を
不動産会社が感じます。
実際、広告さえ打たない業者のために自分で広告を出し、入居者を
決めたことも何度かありました。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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