HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第276号〜
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2010.06.23 vol.00276
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて
先日、全国賃貸住宅新聞を読んでいると
家主さんの企画物件が紹介されていました。
わたしもシリーズで、コンセプトを持った
ユニークな賃貸住宅をこのメルマガで紹介しています。
自転車愛好者のための賃貸アパートとか
シェアーハウスとか
ゲストハウスとか
新聞には、
家主が企画した、ありきたりでない
コンセプト的な賃貸住宅が登場しています。
一見、派手そうに見えて
ニーズがありそうな企画物件に見えます。
しかし、
ここで少し考えてみて欲しいのです。
こういった事例は、ほとんどの場合が
首都圏、もしくは大阪などの大都市での
成功事例だということです。
首都圏で成功しているから、
ニーズがありそうだから
地方でいずれ普及してくるだろうという
予測は必ずしも当てはまらないのです。
地方都市と比較し、首都圏は人の数が違います。
日本という国の都市のあり方が
良いか悪いかということは別にして
首都圏は人、モノ、お金、情報が
全てそこに集まる「一極集中型」なのです。
数年前、ある地主オーナーさんが
わたしのところへ相談に来ました。
「ガレージ付の賃貸住宅を建てたい」
というのです。
わたしは、その頃すでにガレージ賃貸を
知っていましたので興味を覚えました。
地方都市でも可能性があるなら
やってみたいと思いました。
しかし、こんな特殊な賃貸住宅を欲している人
を地方都市で、どうやって見つけるのか？
仮に優秀な客付け会社に依頼したとしても
確実に詰めてくれる業者さんがいるのかどうか
また
新築時の魅力で満室になったとしても
その何年か後に、入退去があって
普通のアパートのようにすぐに入ってくれるのか
結局、「わたしはその企画は面白いですが
お止めになったほうがよい」とアドバイスしました。
建物は一度ニーズに合った仕様や構造にすると
その後の変更や対応は困難です。
わたしは20年、30年経って
時代に合わせてリノベーションしようとしても
建物構造が原因で変更できない物件を
たくさん見てきました。
鉄筋コンクリート造の壁式構造などは最たる例です。
このように
賃貸物件というものは
目先の事だけを考えるのではなく
長期20〜30年の事を考えて企画しなければなりません。
（正直、わたしの若い頃の設計事務所時代でも
目先のことしか考えなかった・・・クライアントさんごめんなさい）
また、いつものように脱線しましたが
話を元に戻して・・・
コンセプトを持った賃貸住宅の聞こえは良いですが
緻密な市場調査やニーズ調査をしなければ
家主の独断、自己満足で終わることもあります。
ここで重要なことは
コンセプトを持った賃貸住宅の「入居者集客」です。
入居者を集客できなければ
いくらユニークな建物で社会貢献ができたとしても
絵に描いた餅になるのです。
莫大な投下資本を注ぎ込むのですから
失敗は許されません。
2代目大地主のお遊びであるなら
問題もないでしょうが
一般的な地主さん程度では投資額が大きい。
ですから
コンセプトを持った賃貸住宅を企画する
場合の重要なキーワードは
商品のクオリティーそのものより
「 集 客 で き る し く み 」を作りあげることです。
いくら商品の品質が良くても
その商品が売れなくてはお手上げですから
商品を企画すること以前に
お客を集める方法やしくみを企画することです。
その入居者を集客するしくみについて
次回で詳しく説明しますね。
もし、あなたがコレを全て実践できるなら
客付け業者さんはたぶん要らないでしょう。 (笑）
次号をお楽しみに・・・
最後までお読みいただきありがとうございます。
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おはようございます！
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて
先日、全国賃貸住宅新聞を読んでいると
家主さんの企画物件が紹介されていました。
わたしもシリーズで、コンセプトを持った
ユニークな賃貸住宅をこのメルマガで紹介しています。
自転車愛好者のための賃貸アパートとか
シェアーハウスとか
ゲストハウスとか
新聞には、
家主が企画した、ありきたりでない
コンセプト的な賃貸住宅が登場しています。
一見、派手そうに見えて
ニーズがありそうな企画物件に見えます。
しかし、
ここで少し考えてみて欲しいのです。
こういった事例は、ほとんどの場合が
首都圏、もしくは大阪などの大都市での
成功事例だということです。
首都圏で成功しているから、
ニーズがありそうだから
地方でいずれ普及してくるだろうという
予測は必ずしも当てはまらないのです。
地方都市と比較し、首都圏は人の数が違います。
日本という国の都市のあり方が
良いか悪いかということは別にして
首都圏は人、モノ、お金、情報が
全てそこに集まる「一極集中型」なのです。
数年前、ある地主オーナーさんが
わたしのところへ相談に来ました。
「ガレージ付の賃貸住宅を建てたい」
というのです。
わたしは、その頃すでにガレージ賃貸を
知っていましたので興味を覚えました。
地方都市でも可能性があるなら
やってみたいと思いました。
しかし、こんな特殊な賃貸住宅を欲している人
を地方都市で、どうやって見つけるのか？
仮に優秀な客付け会社に依頼したとしても
確実に詰めてくれる業者さんがいるのかどうか
また
新築時の魅力で満室になったとしても
その何年か後に、入退去があって
普通のアパートのようにすぐに入ってくれるのか
結局、「わたしはその企画は面白いですが
お止めになったほうがよい」とアドバイスしました。
建物は一度ニーズに合った仕様や構造にすると
その後の変更や対応は困難です。
わたしは20年、30年経って
時代に合わせてリノベーションしようとしても
建物構造が原因で変更できない物件を
たくさん見てきました。
鉄筋コンクリート造の壁式構造などは最たる例です。
このように
賃貸物件というものは
目先の事だけを考えるのではなく
長期20〜30年の事を考えて企画しなければなりません。
（正直、わたしの若い頃の設計事務所時代でも
目先のことしか考えなかった・・・クライアントさんごめんなさい）
また、いつものように脱線しましたが
話を元に戻して・・・
コンセプトを持った賃貸住宅の聞こえは良いですが
緻密な市場調査やニーズ調査をしなければ
家主の独断、自己満足で終わることもあります。
ここで重要なことは
コンセプトを持った賃貸住宅の「入居者集客」です。
入居者を集客できなければ
いくらユニークな建物で社会貢献ができたとしても
絵に描いた餅になるのです。
莫大な投下資本を注ぎ込むのですから
失敗は許されません。
2代目大地主のお遊びであるなら
問題もないでしょうが
一般的な地主さん程度では投資額が大きい。
ですから
コンセプトを持った賃貸住宅を企画する
場合の重要なキーワードは
商品のクオリティーそのものより
「 集 客 で き る し く み 」を作りあげることです。
いくら商品の品質が良くても
その商品が売れなくてはお手上げですから
商品を企画すること以前に
お客を集める方法やしくみを企画することです。
その入居者を集客するしくみについて
次回で詳しく説明しますね。
もし、あなたがコレを全て実践できるなら
客付け業者さんはたぶん要らないでしょう。 (笑）
次号をお楽しみに・・・
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