HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第258号〜
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2010.04.27 vol.00258
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて
ある年輩の大家さんから私へメール報告です。
質問ではありませんが、アドバイスが
他の大家さんのご参考になると思いますので
掲載しますね。私の返事をご覧ください。
『大変ご無沙汰をしております。
何時も暖かいメール配信有り難うございます。
管理会社様から何時も募集の度にこの物件は古いので
家賃を下げなければ決まりませんとどんどん値下げされます
ので、とても悲しくてこの際、Ａ棟・Ｂ棟が１室ずつ空きになり
ましたが借金も０−なので 全体のリニューアルを思い切って
少し見てくれのイメージをグレードアップして頂き空きの
２室もいしょに新しい感覚に変えて見ようと話を進めています。
銀行さんにも一応打診をして見ましたらＯＫが出ましたので
お話を進めているところです。金額はまだ出ていませんが
無理の無いようにしたいと考えています。
ズーット気にしておりました駐車場も階段も全ての総括的に
少し変えて、家賃を下げられずに済むように出来たらと
希望を燃やしています。
また、何時になるのか解かりませんがこのような希望に
向かって頑張っています。
これからも宜しくご指導をお願い致します。』
：メールの返信
○○様いつもお世話になっております。
ご無沙汰しています。竹末です。
確かに、築１５年から２０年もするとどうしても古さ感がでますから
不動産屋さんから家賃値下げを催促されることも多いでしょう。
また、何処の地域でも家賃相場が３０００円から５０００円ぐらい
下がっていますので、どうしてもそれに合わせなければ
入居者が自分の物件を選んでくれないという状況のようです。
不動産会社さんもそこを言いたいのでしょう。
これについては、ご自分でインターネットなどで
自分の物件に近いものを調べて地域の家賃相場を
しっかりと知り、把握することです。
○○さんのおっしゃるとおり、家賃を下げないためには
さまざまな設備投資の方法で投資効果を上げ、建物の価値観を
あげなければ家賃の維持は期待できません。
これだけの投資をするんだから家主の「家賃を上げたい」
という気持ちも痛いほどよくわかります。
しかし、残念ながら、昔ならともかく昨今の賃貸事情では
そうせざるを得ない時代になっているのですね。
だから、『リフォーム投資は家賃を下げないための
一つの手段だと考えるべきでしょう。』
また賃貸住宅の再生をするとのことですが、今一度、
空室対策マニュアルのPDF特典2小予算でリフォーム解消
マニュアルを見直してくださいね。
特に外壁のカラーコーディネイトは最も注意が必要です。
入居者が現地に着いてパッと見で判断する部分は
全体的な建物の色合いです。
第一印象で物件のイメージがよく映るか映らないか
はこの建物の色合いによって決まります。
人は見かけから入るといいますが、まさにそのとおりで
建物も見かけが大切で見掛けがよければ建物内部も
良さそうな想像をさせるものです。
大変申し訳ないのですが、以前の色合いははっきり言って
１０年〜２０年以上前に流行った色で、最近はあの色合いは
ほとんど使われません。同じ色を使わないようにしたほうが
宜しいかと思います。
ほとんどの家主さんは、既存の外壁の色を踏襲する人が多いようです。
これは一番安易な方法です。色一つであっても研究、工夫をしなければ
他の新築物件との競争に打ち勝てません。
１０年２０年前に流行った色を使うのは避けチャレンジいたしましょう。
私が見る限り、家主さんが素人の感性でやるとほとんどが
失敗しているようです。
もちろん、私から見た場合の感覚ですが
家主さんは、それが良いか悪いかの判断ができない人が多いのです。
年輩の人が多いというのも一つの原因ですが、若い人の感性が
理解できていない場合が多いと思います。
そういうことで、私が過去２８年前から建てた２４５棟の建物のリフォーム
をほとんど見てきましたが、成功したりフォームは今までに皆無といっても
いいと思います。
原因は大家さんご自身が仕上げの色を素人感覚で決めるから
成功できないのです。
はっきり言って、素人大家さんが色決めをするのは無理です。
自分が良いと思っていても他人は良いと思わない（第三者の評価）
特にそのことに気づいていない年輩の大家さんが多いんです。
それほど、外部の建物の色は難しいのです。
ですから、もう一度、マニュアルの特典を見直してください。
そこには素人の大家さんでも専門家のカラーコーディネイターなどに
アドバイスを受けなくても簡単に色選びができるような
方法が書いてあります。
よろしくお願い申し上げます。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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2010.04.27 vol.00258
おはようございます！
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて
ある年輩の大家さんから私へメール報告です。
質問ではありませんが、アドバイスが
他の大家さんのご参考になると思いますので
掲載しますね。私の返事をご覧ください。
『大変ご無沙汰をしております。
何時も暖かいメール配信有り難うございます。
管理会社様から何時も募集の度にこの物件は古いので
家賃を下げなければ決まりませんとどんどん値下げされます
ので、とても悲しくてこの際、Ａ棟・Ｂ棟が１室ずつ空きになり
ましたが借金も０−なので 全体のリニューアルを思い切って
少し見てくれのイメージをグレードアップして頂き空きの
２室もいしょに新しい感覚に変えて見ようと話を進めています。
銀行さんにも一応打診をして見ましたらＯＫが出ましたので
お話を進めているところです。金額はまだ出ていませんが
無理の無いようにしたいと考えています。
ズーット気にしておりました駐車場も階段も全ての総括的に
少し変えて、家賃を下げられずに済むように出来たらと
希望を燃やしています。
また、何時になるのか解かりませんがこのような希望に
向かって頑張っています。
これからも宜しくご指導をお願い致します。』
：メールの返信
○○様いつもお世話になっております。
ご無沙汰しています。竹末です。
確かに、築１５年から２０年もするとどうしても古さ感がでますから
不動産屋さんから家賃値下げを催促されることも多いでしょう。
また、何処の地域でも家賃相場が３０００円から５０００円ぐらい
下がっていますので、どうしてもそれに合わせなければ
入居者が自分の物件を選んでくれないという状況のようです。
不動産会社さんもそこを言いたいのでしょう。
これについては、ご自分でインターネットなどで
自分の物件に近いものを調べて地域の家賃相場を
しっかりと知り、把握することです。
○○さんのおっしゃるとおり、家賃を下げないためには
さまざまな設備投資の方法で投資効果を上げ、建物の価値観を
あげなければ家賃の維持は期待できません。
これだけの投資をするんだから家主の「家賃を上げたい」
という気持ちも痛いほどよくわかります。
しかし、残念ながら、昔ならともかく昨今の賃貸事情では
そうせざるを得ない時代になっているのですね。
だから、『リフォーム投資は家賃を下げないための
一つの手段だと考えるべきでしょう。』
また賃貸住宅の再生をするとのことですが、今一度、
空室対策マニュアルのPDF特典2小予算でリフォーム解消
マニュアルを見直してくださいね。
特に外壁のカラーコーディネイトは最も注意が必要です。
入居者が現地に着いてパッと見で判断する部分は
全体的な建物の色合いです。
第一印象で物件のイメージがよく映るか映らないか
はこの建物の色合いによって決まります。
人は見かけから入るといいますが、まさにそのとおりで
建物も見かけが大切で見掛けがよければ建物内部も
良さそうな想像をさせるものです。
大変申し訳ないのですが、以前の色合いははっきり言って
１０年〜２０年以上前に流行った色で、最近はあの色合いは
ほとんど使われません。同じ色を使わないようにしたほうが
宜しいかと思います。
ほとんどの家主さんは、既存の外壁の色を踏襲する人が多いようです。
これは一番安易な方法です。色一つであっても研究、工夫をしなければ
他の新築物件との競争に打ち勝てません。
１０年２０年前に流行った色を使うのは避けチャレンジいたしましょう。
私が見る限り、家主さんが素人の感性でやるとほとんどが
失敗しているようです。
もちろん、私から見た場合の感覚ですが
家主さんは、それが良いか悪いかの判断ができない人が多いのです。
年輩の人が多いというのも一つの原因ですが、若い人の感性が
理解できていない場合が多いと思います。
そういうことで、私が過去２８年前から建てた２４５棟の建物のリフォーム
をほとんど見てきましたが、成功したりフォームは今までに皆無といっても
いいと思います。
原因は大家さんご自身が仕上げの色を素人感覚で決めるから
成功できないのです。
はっきり言って、素人大家さんが色決めをするのは無理です。
自分が良いと思っていても他人は良いと思わない（第三者の評価）
特にそのことに気づいていない年輩の大家さんが多いんです。
それほど、外部の建物の色は難しいのです。
ですから、もう一度、マニュアルの特典を見直してください。
そこには素人の大家さんでも専門家のカラーコーディネイターなどに
アドバイスを受けなくても簡単に色選びができるような
方法が書いてあります。
よろしくお願い申し上げます。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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