HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第252号〜
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2010.0406 vol.00252
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて
私は以前、メーカーに１９年ほどいて
２４５棟１２００戸、１００億以上
の賃貸住宅の建設をさせて頂いています。
その永年（28年前）の経験からお話しますね。
アパートやマンションを新築して
入居者が２〜３回転ぐらいすると
（入退去を２〜３回ぐらい繰り返すと）
建物がこの時期に差し掛かると、
ほとんどの物件で「入居付け」が難しくなります。
理由としては
７〜８年を経た時点で
同じ家賃の新築物件が周囲に建てられるからです。
７〜８年の物件の家賃と新築の物件の家賃が
同じであるなら、入居者がどちらを選ぶかは明白です。
同じ家賃で、新築と築８年物件では
入居者側から言わせれば
「どうせ同じ家賃なら、
新築の臭いがプンプンする物件のほうがいいよ〜」
入居者からすれば、当然の判断ですね。
私でもそうします。
また、新しモノ好きな日本人であるなら、
古いものより、新しいものを好むに決まっています。
ところが
その当時の家賃をいまだに引っ張り
頑張っている大家さんが多いようです。
こだわりを持つのはよくわかるんですが
新築と比較して差別化を図るためには
お家賃を少々変更したほうがよいと思います。
実際に、私が建てたアパートやマンションの
家賃は、残念ながら新築当時と比較して全てが下がっています。
新築物件が次々と建つ現象が、
これからも続いていく限り
新築当時設定したお家賃は下がるものと思ってください。
：２０年前のバブル時前まではよかったですよね〜
家賃は上がるものと信じていましたから。
あの頃は良かった・・・：
たとえば、
これから、新築を考えている大家さんは
建築会社さんやメーカーさんから出された経営計画書では
家賃は３年おきに３パーセントぐらいダウンした
収支で作ってもらってください。
そんなばかな、と思うかもしれませんが
現実に私が建てた物件の全てがそうなっているのですから
認めなければいけません。
これから、家賃が上がる時代が来れば別ですが
少子高齢化のこと、人口減少のこと、
日本の経済のこと、賃貸の需給のこと、
どう考えても上がる要素はありませんよね。
新築時の家賃は、いつまでも続かないということだけは
しっかり覚えておいてください。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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私は以前、メーカーに１９年ほどいて
２４５棟１２００戸、１００億以上
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その永年（28年前）の経験からお話しますね。
アパートやマンションを新築して
入居者が２〜３回転ぐらいすると
（入退去を２〜３回ぐらい繰り返すと）
建物がこの時期に差し掛かると、
ほとんどの物件で「入居付け」が難しくなります。
理由としては
７〜８年を経た時点で
同じ家賃の新築物件が周囲に建てられるからです。
７〜８年の物件の家賃と新築の物件の家賃が
同じであるなら、入居者がどちらを選ぶかは明白です。
同じ家賃で、新築と築８年物件では
入居者側から言わせれば
「どうせ同じ家賃なら、
新築の臭いがプンプンする物件のほうがいいよ〜」
入居者からすれば、当然の判断ですね。
私でもそうします。
また、新しモノ好きな日本人であるなら、
古いものより、新しいものを好むに決まっています。
ところが
その当時の家賃をいまだに引っ張り
頑張っている大家さんが多いようです。
こだわりを持つのはよくわかるんですが
新築と比較して差別化を図るためには
お家賃を少々変更したほうがよいと思います。
実際に、私が建てたアパートやマンションの
家賃は、残念ながら新築当時と比較して全てが下がっています。
新築物件が次々と建つ現象が、
これからも続いていく限り
新築当時設定したお家賃は下がるものと思ってください。
：２０年前のバブル時前まではよかったですよね〜
家賃は上がるものと信じていましたから。
あの頃は良かった・・・：
たとえば、
これから、新築を考えている大家さんは
建築会社さんやメーカーさんから出された経営計画書では
家賃は３年おきに３パーセントぐらいダウンした
収支で作ってもらってください。
そんなばかな、と思うかもしれませんが
現実に私が建てた物件の全てがそうなっているのですから
認めなければいけません。
これから、家賃が上がる時代が来れば別ですが
少子高齢化のこと、人口減少のこと、
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どう考えても上がる要素はありませんよね。
新築時の家賃は、いつまでも続かないということだけは
しっかり覚えておいてください。
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