HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第238号〜
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2010.2.17 vol.00238
さて、、、
よく大家さんから聞かれることなんですが
アパート経営を長期に運営していく上で
「自主管理が良いのか？ 委託管理が良いのか？」
という質問を受けることがあります。
▼▼ ▼▼
私が２０年以上前にメーカーにいて
アパートやマンションを建設していた頃は
管理料を取って、しっかりアパートを管理してくれる
業者さんなんて一軒もありませんでした。
ほとんどが客付け、管理の両刀遣いの不動産屋さんだったのです。
しかし
賃貸業界も時代と共に大きく変遷し
現在は・・・
不動産会社は
客付け会社、管理専門会社の二つに分かれるようになりました。
「客付け仲介会社」というのは
空き室の物件へ入りたい客（入居者）を見つけ
業務上の報酬である仲介手数料を得る仕事。
呼んで字のごとく「客付け」専門です。
一方、、、
「管理会社」というのは
入居者を自分たちで探さないで
客付け会社にその部分を任せ、
入居者が決まった後
入居審査、契約、契約手続き、入居、管理、更新手続き
クレーム、トラブル処理、退去手続き、原状回復（敷金精算）
などなどの業務に徹し家主から管理料を得る仕事です。
いまだに客付けもしているという業者さんも
かなりいることはいますが
客付け会社の営業力、集客力、ブランド力は
格段のものがあり、
現実には、
家主と同じ立場にある管理会社としては
その人たちの力に頼らざるを得ません。
このように、
「餅は餅屋」というたとえがあるように
不動産賃貸業界も専門分業化がどんどん進んでいるのです。
と
前置きはこのぐらいにして
自主管理と委託管理についての説明でしたね。
どちらが良いのかといっても
それぞれにメリット、デメリットがあり
大家さんの置かれている状況や境遇によって
最終的にはご自分で選択しなければなりません。
たとえば、
物件が自分の住んでいるところから
車で１時間以上も掛かるところなどは
とても自主管理をする条件ではなさそうです。
また、サラリーマンで仕事が忙しく、
管理をする時間も取れない人もいることでしょう。
さらに、面倒なことが嫌いな人は
とても自主管理などできはしないでしょう。
以上のような人は、管理を管理会社に委託したほうが
面倒くささはありません。
ただし、管理会社へ全面的に任せて良い場合と
悪い場合もあります。
それは、管理会社の管理上のクオリティーの問題と
空室が長期に続く場合です。
大家さんの不満の声として
「管理会社がしっかりやってくれない」とか
「空室が何ヶ月も埋まらない」
ということが非常に多いです。
こういったところをしっかり押さえておかないと
高い管理料を払ってやっている意味がなくなります。
実際のところ
管理会社のクオリティーや空室の不安は
試しに管理をやらせてみないとわからないですからね。
だから、管理を任せている他の家主さんに
管理会社の管理運営が、良いのか悪いのか評判を聞いたり
その管理会社の管理物件を見て廻ることをお勧めします。
▼▼ ▼▼
ということで
今、説明した以外の人なら
十分自主管理ができる条件を備えた人ですから
自主管理をしても良いと思います。
自主管理は
管理会社へ管理料を払わなくて済むし
リフォームなど管理会社を通すと
高額になるときもありますから
自分で直接リフォーム会社や水道屋、クロス屋などに
発注でき工事費が安く上がるメリットがあります。
また、何でも自分でやらなければならないので
アパート経営の実態がよくわかり
足腰の強いアパート経営ができるようになるでしょう。
よくある実例なのですが
管理を不動産会社に丸投げしている家主さんは
いざ、管理会社との縁が切れた場合
０からのスタートですから
相当苦労を覚悟しなければならないかもしれませんね。
ということで自主管理もメリットはたくさんありますが
デメリットもたくさんあります。
他にも
少ない戸数ならなんとか対応できますが
これが５０戸〜１００戸以上あると大変です。
アパートは入退去が常にありますから
年中、煩雑な仕事をしていなければなりません。
戸数が多ければ売上も大きいですが、それなりに苦労が多いということです。
だから、自主管理の場合、
私が過去、たくさんのオーナーを見た限り
アパート経営は終身ではなく、
年齢的には７５歳〜８０歳ぐらいまで（人にも依りますが）
が限界ではないかと思います。
いくらアパート経営が不労所得的要素があるといっても、
体力、気力ともキープできる年齢まで、労働できる年齢まで、
ということです。
それ以降は次の世代の子供さんへ継承するべきでしょう。
その人が生涯死亡するまで、黙っていても出る年金のほうが
やっぱりいいですよね。
なんかだらだらと長く話をしましたね。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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さて、、、
よく大家さんから聞かれることなんですが
アパート経営を長期に運営していく上で
「自主管理が良いのか？ 委託管理が良いのか？」
という質問を受けることがあります。
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私が２０年以上前にメーカーにいて
アパートやマンションを建設していた頃は
管理料を取って、しっかりアパートを管理してくれる
業者さんなんて一軒もありませんでした。
ほとんどが客付け、管理の両刀遣いの不動産屋さんだったのです。
しかし
賃貸業界も時代と共に大きく変遷し
現在は・・・
不動産会社は
客付け会社、管理専門会社の二つに分かれるようになりました。
「客付け仲介会社」というのは
空き室の物件へ入りたい客（入居者）を見つけ
業務上の報酬である仲介手数料を得る仕事。
呼んで字のごとく「客付け」専門です。
一方、、、
「管理会社」というのは
入居者を自分たちで探さないで
客付け会社にその部分を任せ、
入居者が決まった後
入居審査、契約、契約手続き、入居、管理、更新手続き
クレーム、トラブル処理、退去手続き、原状回復（敷金精算）
などなどの業務に徹し家主から管理料を得る仕事です。
いまだに客付けもしているという業者さんも
かなりいることはいますが
客付け会社の営業力、集客力、ブランド力は
格段のものがあり、
現実には、
家主と同じ立場にある管理会社としては
その人たちの力に頼らざるを得ません。
このように、
「餅は餅屋」というたとえがあるように
不動産賃貸業界も専門分業化がどんどん進んでいるのです。
と
前置きはこのぐらいにして
自主管理と委託管理についての説明でしたね。
どちらが良いのかといっても
それぞれにメリット、デメリットがあり
大家さんの置かれている状況や境遇によって
最終的にはご自分で選択しなければなりません。
たとえば、
物件が自分の住んでいるところから
車で１時間以上も掛かるところなどは
とても自主管理をする条件ではなさそうです。
また、サラリーマンで仕事が忙しく、
管理をする時間も取れない人もいることでしょう。
さらに、面倒なことが嫌いな人は
とても自主管理などできはしないでしょう。
以上のような人は、管理を管理会社に委託したほうが
面倒くささはありません。
ただし、管理会社へ全面的に任せて良い場合と
悪い場合もあります。
それは、管理会社の管理上のクオリティーの問題と
空室が長期に続く場合です。
大家さんの不満の声として
「管理会社がしっかりやってくれない」とか
「空室が何ヶ月も埋まらない」
ということが非常に多いです。
こういったところをしっかり押さえておかないと
高い管理料を払ってやっている意味がなくなります。
実際のところ
管理会社のクオリティーや空室の不安は
試しに管理をやらせてみないとわからないですからね。
だから、管理を任せている他の家主さんに
管理会社の管理運営が、良いのか悪いのか評判を聞いたり
その管理会社の管理物件を見て廻ることをお勧めします。
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ということで
今、説明した以外の人なら
十分自主管理ができる条件を備えた人ですから
自主管理をしても良いと思います。
自主管理は
管理会社へ管理料を払わなくて済むし
リフォームなど管理会社を通すと
高額になるときもありますから
自分で直接リフォーム会社や水道屋、クロス屋などに
発注でき工事費が安く上がるメリットがあります。
また、何でも自分でやらなければならないので
アパート経営の実態がよくわかり
足腰の強いアパート経営ができるようになるでしょう。
よくある実例なのですが
管理を不動産会社に丸投げしている家主さんは
いざ、管理会社との縁が切れた場合
０からのスタートですから
相当苦労を覚悟しなければならないかもしれませんね。
ということで自主管理もメリットはたくさんありますが
デメリットもたくさんあります。
他にも
少ない戸数ならなんとか対応できますが
これが５０戸〜１００戸以上あると大変です。
アパートは入退去が常にありますから
年中、煩雑な仕事をしていなければなりません。
戸数が多ければ売上も大きいですが、それなりに苦労が多いということです。
だから、自主管理の場合、
私が過去、たくさんのオーナーを見た限り
アパート経営は終身ではなく、
年齢的には７５歳〜８０歳ぐらいまで（人にも依りますが）
が限界ではないかと思います。
いくらアパート経営が不労所得的要素があるといっても、
体力、気力ともキープできる年齢まで、労働できる年齢まで、
ということです。
それ以降は次の世代の子供さんへ継承するべきでしょう。
その人が生涯死亡するまで、黙っていても出る年金のほうが
やっぱりいいですよね。
なんかだらだらと長く話をしましたね。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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