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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第22号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2005.6.14 vol.0022


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 目次

 ◇ 不動産会社の変更について

 ◇ 不動産会社と上手に付き合う     
 
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     入居者を連れてくる不動産屋について知る
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          不動産会社の変更について                  
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 あなたに不動産会社を変える勇気はありますか?


 大家さんは事前にこのことだけは確認しておいてほしいと思います。

 なぜなら、私がコンサルをした大家さんのほとんどが躊躇されるからです。

 大家さんは、長年付き合ってきた不動産会社に対してこの行為を
 行うことを背信行為と捉える方が多いのです。

 また、不動産会社のほうも
「長い間お世話してあげたのに裏切り行為だ。」
 という感覚を持ちます。

 しかし、この競争社会の時代、大家さんに空室問題を解決できない
 不満を持たせることは、ビジネスとして考えるならはっきりいって失格です。

 専任にすることのメリットも認めますが、専任にすることのデメリット
 もあるのです。専任にすることにより不動産会社が慢心してその物件を
 ほったらかしにすることもあるのです。

 また、その不動産会社の営業力、集客力により物件の空室を埋める力が
 異なります。

 あなたの長年付き合っている不動産会社にその力はありますか?

 ここで実例をお話します。

 ある大家さんから相談がありまして
 「空室が1年以上続き、困っている。」

 私はいろいろなアドバイスをし、最終的に不動産会社の変更を
 提案いたしました。

 しかし、私が既存の不動産会社を入れ替えようとしたとたん、
 その不動産会社は1年以上空いていたその空室に、急に客付けをしたのです。

 理由として考えられることは大家さんの気持ち惹きつけるため、或いは
 大家さんを独占したいためにこのような突然の行為をしたのでしょう。

 一年以上空いていた部屋がそんなに簡単に決まるものでしょうか?

 しかも突然に・・。

 つまり、ほったらかしにしていたということです。

 不動産会社が考えることは手に取るように理解できますね。

 要は、大家さんの「利益」ではなく「自分達の利益」のために
 行動しているのです。

 空室は大家さんの懐が痛みますが、不動産会社の懐は痛まないのです。

 ですから、そのレベルの不動産会社を変更することなど
 遠慮せずにしたらよいのです。

 結果、この例のように早期に空室が埋まります。

 不動産会社は「競争の原理」を使い、触発するほうが効果が出るようですね。


 

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           不動産会社と上手に付き合う 
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 ■入居者を連れてくる不動産会社は大家さんにとって大事な存在です。

 不動産会社にはいろいろなタイプがあり、賃貸を主力にしていない
 業者はリストからはずすことも必要です。

 土地仲介を主力にし、賃貸を片手間でやるようでは賃貸がおろそかに
 なってくるからです。

 ■信頼関係は前提として必須です。

 何度かの接触する期間に信頼関係を熟成します。

 1,2回使ってみれば対応、折衝等でその不動産会社の質がおおよそ
 理解できるものです。

 よく大家さんがたくさんの不動産会社へ依頼することがありますが
 数多く依頼することが空室を埋めることに繋がるとは限りません。

 信頼度の低い不動産会社では、それほど親身になってお世話するとは
 思えないからです。

 ■何も催促しなければ不動産会社はほったらかしにする。

 ほっておいて待っているような時代ではありません。何とかしてくれる
 だろうという甘い期待は通用しません。

 不動産会社の営業マンにとってあなたのアパートの空室は痛くも
 かゆくもないのです。

 ■入居の成約は付き合っている不動産会社との接触頻度に比例する。

 不動産会社の営業マン(担当者)を知り、仲良くすることです。

 不動産会社の営業マンも常に入居者の案内があり、忙しい身ですが
 理由をつけて会うことです。

 度々会っていれば大家さんへの印象が強くなり、しいては大家さんの
 物件を覚えるようになります。こまめにその不動産会社を訪問する
 ことで大家さん=空室を覚えてもらうことです。

 あなたの頭の中では空室の心配が常にあることでしょうが、営業マン
 の頭の中にはあなたの物件が常にあるとは限りません。

 営業マンが入居者へ勧める物件の中にあなたの空室物件を入れて
 もらうことです。

 たとえば、入居者が来店して希望条件を出したとき、即座にあなたの
 空室物件が思い出させるようにしておくことが重要です。

 そして

 「この入居者を決めたら、あの大家さん喜ぶだろうな。」

 と、ここまで営業マンに考えさせるようにすれば大成功です。



 

 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。

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