HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第210号〜
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2009.10.06 vol.00210
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
以前、リフォームについてお話したことがありましたよね。
前にも言ったように日本の建物は、戸建て住宅で
木造などは３０年前後。鉄筋コンクリート造のような
堅固な建物でも４０年ぐらいで建て替えられる運命にあるわけです。
なぜ、解体しなければならないのかという理由は
とても長くなるので、あえてここでは説明しません。
いろいろな理由があるのは確かなようで
いずれ、時間を取ってお話ししますね。
で、ですね。
アパートやマンションを解体して建て替えするか？
リフォームして延命させるか？
というように
どちらかを選択しなければならないときが必ずやってきます。
そういうときは、多くの大家さんが頭を悩ます時期なんですね。
「どうせ、壊すんだからお金をかけたってどうなる？」
「古いと空室が多くなるので、なんとかしたいんだけれど・・。」
大家さんの煮え切らない姿勢、気持ちが建物に乗り移って
建物はどんどんくたびれて来、保守管理上とっても
重要な清掃までがおろそかになってしまい
結局、ほったらかし状態になる。
こんなことを繰り返していく内に
さらに空室が多くなる
そして経営が負のスパイラルに陥ってしまうわけです。
こんな状態になることはおおよそ察しが付きます。
それで、ですね。
「建て替え」という選択肢もあるけれど
「建て替え」することなんか頭から切り離して
建物を壊すのは取り止め、建物の寿命を引延ばすんですよ。
要は、、、
速い決断をすること。
グズグズ悩んでいる時間（何年間も！）
が「空室」という機会損失を生み、累計で
何百万、何千万という損失になるんです。
たとえば
リフォームという手段の中で
こんな方法があるんです。
それは「スケルトンリフォーム」という発想です。
ス・ケ・ル・ト・ン・リフォーム？
聞き慣れない言葉ですね？
「スケルトン」とは構造物などの骨組みのことをいうんです。
では、スケルトンリフォームとは
構造的に骨の部分をしっかり残して
それ以外の全ての部分を肉つけしたり化粧したりして
完全リフォーム、リノベーションすることなんです。
鉄筋コンクリートの建物であるなら
コンクリート部分の構造躯体が
６０年８０年と持つと仮定し
他の仕上げや設備部分はあっさり取り替えればいいんです。
建築費の中で構造躯体部分を占める割合は
建築規模や用途などで違いはありますが
概ね３５から４０パーセントです。
とすると、
構造体さえしっかりしていれば
新築したときの費用と比較して
６０から６５パーセントの費用でできる
ということになります。
だから、新築で１億円かかる建物が
６０００万から６５００万の費用で
建設できるということですね。
世界一高いといわれている日本の建築費ですから
これはとってもおおーきい。
これなら、新築のように無理をして高い家賃を
取ることもないし、建築費が安いんですから経営を安定して
続けることができる。
融資についても
その頃なら、借入金が残っていることも無いだろうし
経営収支が健全という条件なら銀行も貸してくれます。
また、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などでも
大家さんを応援する低金利で固定の融資もあります。
賃貸住宅リフォームローン
→ http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/reform/index.html
ただし、
躯体が構造上持つか持たないかという
建築診断は必要ですので
それなりの専門家へ相談しておいてくださいね。
目安は、建築の耐震基準が変わった昭和５６年（１９８１年）です。
→ http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/lecture/lec9.htm
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2009.10.06 vol.00210
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
以前、リフォームについてお話したことがありましたよね。
前にも言ったように日本の建物は、戸建て住宅で
木造などは３０年前後。鉄筋コンクリート造のような
堅固な建物でも４０年ぐらいで建て替えられる運命にあるわけです。
なぜ、解体しなければならないのかという理由は
とても長くなるので、あえてここでは説明しません。
いろいろな理由があるのは確かなようで
いずれ、時間を取ってお話ししますね。
で、ですね。
アパートやマンションを解体して建て替えするか？
リフォームして延命させるか？
というように
どちらかを選択しなければならないときが必ずやってきます。
そういうときは、多くの大家さんが頭を悩ます時期なんですね。
「どうせ、壊すんだからお金をかけたってどうなる？」
「古いと空室が多くなるので、なんとかしたいんだけれど・・。」
大家さんの煮え切らない姿勢、気持ちが建物に乗り移って
建物はどんどんくたびれて来、保守管理上とっても
重要な清掃までがおろそかになってしまい
結局、ほったらかし状態になる。
こんなことを繰り返していく内に
さらに空室が多くなる
そして経営が負のスパイラルに陥ってしまうわけです。
こんな状態になることはおおよそ察しが付きます。
それで、ですね。
「建て替え」という選択肢もあるけれど
「建て替え」することなんか頭から切り離して
建物を壊すのは取り止め、建物の寿命を引延ばすんですよ。
要は、、、
速い決断をすること。
グズグズ悩んでいる時間（何年間も！）
が「空室」という機会損失を生み、累計で
何百万、何千万という損失になるんです。
たとえば
リフォームという手段の中で
こんな方法があるんです。
それは「スケルトンリフォーム」という発想です。
ス・ケ・ル・ト・ン・リフォーム？
聞き慣れない言葉ですね？
「スケルトン」とは構造物などの骨組みのことをいうんです。
では、スケルトンリフォームとは
構造的に骨の部分をしっかり残して
それ以外の全ての部分を肉つけしたり化粧したりして
完全リフォーム、リノベーションすることなんです。
鉄筋コンクリートの建物であるなら
コンクリート部分の構造躯体が
６０年８０年と持つと仮定し
他の仕上げや設備部分はあっさり取り替えればいいんです。
建築費の中で構造躯体部分を占める割合は
建築規模や用途などで違いはありますが
概ね３５から４０パーセントです。
とすると、
構造体さえしっかりしていれば
新築したときの費用と比較して
６０から６５パーセントの費用でできる
ということになります。
だから、新築で１億円かかる建物が
６０００万から６５００万の費用で
建設できるということですね。
世界一高いといわれている日本の建築費ですから
これはとってもおおーきい。
これなら、新築のように無理をして高い家賃を
取ることもないし、建築費が安いんですから経営を安定して
続けることができる。
融資についても
その頃なら、借入金が残っていることも無いだろうし
経営収支が健全という条件なら銀行も貸してくれます。
また、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などでも
大家さんを応援する低金利で固定の融資もあります。
賃貸住宅リフォームローン
→ http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/reform/index.html
ただし、
躯体が構造上持つか持たないかという
建築診断は必要ですので
それなりの専門家へ相談しておいてくださいね。
目安は、建築の耐震基準が変わった昭和５６年（１９８１年）です。
→ http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/lecture/lec9.htm
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー