HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第205号〜
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2009.9.02 vol.00205
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて........
前回は、ＣＭ（コンストラクションマネージメント）
の手法をお伝えしました。
「ＣＭ」は新築や大規模なリフォームの場合に
大変有効な手法ではありますが
少し専門的で一般的な方法とはいえません。
ある程度の工事額がないと、ＣＭの有用性や効果が
発揮できませんしコンサル料（ＣＭ受託料）の問題もあります。
小規模のリフォームの場合、ＣＭ料金を払い
工事の進捗状況や内容まで介入する
コンサル業務はチョッと不向きといえるかもしれませんね。
そこで比較的小・中規模のリフォーム。
たとえば、５００万とか１０００万以内のリフォームであれば
これから話す方法が最適かな、と思います。
通常、
大家さんがリフォームする場合、どこかのリフォーム会社
か建築会社などに見積もり依頼することがほとんどだと
思います。
大家さんとしては、1社だけでは
価格が正当かどうかよくわからないので
もう１社見積もりを取ってみよう、ということになり
別の業者へ声をかけたとします。
（合い見積もり という）
しかし、２つのリフォーム会社の合見積もりを取って
こっちが安いからこっちに頼んでみようと
いうことになった場合
いくら安いからといってその見積り内容が
ほんとうに適正に見積りされているか、
また、見積落しがないのか
といえば、「う〜ん」言わざるをえません。
ましてや、リフォーム会社のドンブリ勘定？の
見積り内訳を比較したところで
どれほど、内容まで吟味して比較できるかということなんです。
建築に詳しくない素人大家さんが
見積内容をチェックできるかといえば大変疑問です。
仮に、安いほうの業者さんに工事をやってもらったとしても
工事中や工事後の見積内訳の中に
「アレが入ってなかった」
「コレが入ってなかった」
或いは
いざ、工事が始まると
「塗装の仕様は自分が思っているものと違っていた」
なんてことが往々にしてあるものです。
こんなことにならないように、
もっと工事内容もチェックできてコストを下げる方法があるんです。
その方法が、専門家にコンサルしてもらって
「図面」と「仕様書」を作成してもらうことです。
「えっ、図面ぐらい業者さんが無料で描いてくれるでしょ。
設計図にお金を出すのは惜しいなぁ」
という大家さん！
それはまだまだ見識が足りないですよねぇ。
本来、設計・監理と工事は分離するもので
欧米では当たり前のことなんですよ。
業者さんという人達は
どんなに信頼ができても
また、社長さんが人間がいいからといって
仕事の品質、精度は別として
工事単価に関係のないことなんです。
社長さんが人間が良くて人柄もすばらしくても
リフォームの費用が通常の２倍も出してくる人だったら
あなたはどうします？
それでも人柄に惚れて仕事を頼みますか？
そういう意味で業者さんは使ってみなければわからないんです。
高いのか安いのか、その人の会社の経営内容や
そのときの本人の事情によって
リフォーム単価はその都度変わってくるものなんです。
仕事が喉から手が出るほど欲しいときは安くなるもんだし、
仕事が余っているときは高くなる。
要は、
見積もりを依頼する業者さんに
事前にプレッシャーを掛け、
「高く出したらこの仕事は取れませんよ！」
と先制攻撃を仕掛けることが重要なんです。
だから、
「適正な価格を出さないと、あなたは土俵にも乗りませんよ」
ということを暗示させなければいけない。
ですから、見積依頼する時は【競争の原理】を持ち込むことなんですよ。
そのためにベストな方法が
利害関係のない設計士さんにアドバイスをしてもらって
「図面」と「仕様書」を作ってもらうことなんです。
設計士さんも意匠しかできない設計士さんを
選ぶのではなくて、給排水や電気設備なども
ある程度よく熟知している設計士さんを選ぶことです。
そうして「図面」と「仕様書」を基に
５００万のリフォームが掛かるとしたら
設計料を設計士さんに１０万か２０万円ぐらい払って
しっかりした工務店やリフォーム会社５〜６社程度に
声をかけ、「競争入札」してみることです。
図面と仕様書さえあれば前述のようなトラブルにもならないし
業者さんに抑止力がかかり、あまり高い見積もりは出せない。
そうすれば、一番高いところと一番低いところとの差は
おそらく、１割以上の差が出るでしょう。
しかも、特命工事などの工事費が高い次元ではなく
それぞれの業者さんが「競争する」という低い次元での見積提出です。
・・・どの業者さんも高い見積もりを出せないっていうこと。・・・
※特命工事
他の会社に声をかけずに１社だけに見積依頼して工事を発注すること。
だから、設計料なんかすぐに回収できるでしょう。
やっぱり、リフォーム業者の選定は
「特命工事」が一番高くつきますよ。
世の中でほとんどの商品は
【競争の原理】が働かなければモノは安くならないんです。
建築の世界も同じなんですね。
私は３０年以上、この業界を見てきました。
また、発注される側、発注する側の両方の立場に立った
経験があるからこそいえるんですね。
ちなみに、ここだけの話ですが・・・
メーカーに在籍していた時代（発注される側）
１.競争の世界には絶対入らなかった。
２.建設を受注するためには特命の工事しか請けなかった。
こういうスタンスで仕事をしていました。
なぜって？
競争すると建築費が安くなって
大企業のお値段では他のメーカーにとても勝てる見込みはありません。
勝てる見込みのない競争に入っても労力を費やすだけ、
だからです。
時間はかかっても、
他に「特命が好きなお客さん」が必ずいるから
そちらの方へ力を注いだほうが良いのです。
そうすれば商品は「高〜く！」売れます。（笑
今日は難しすぎたかしら？
最後までお読みいただきありがとうございます。
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2009.9.02 vol.00205
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて........
前回は、ＣＭ（コンストラクションマネージメント）
の手法をお伝えしました。
「ＣＭ」は新築や大規模なリフォームの場合に
大変有効な手法ではありますが
少し専門的で一般的な方法とはいえません。
ある程度の工事額がないと、ＣＭの有用性や効果が
発揮できませんしコンサル料（ＣＭ受託料）の問題もあります。
小規模のリフォームの場合、ＣＭ料金を払い
工事の進捗状況や内容まで介入する
コンサル業務はチョッと不向きといえるかもしれませんね。
そこで比較的小・中規模のリフォーム。
たとえば、５００万とか１０００万以内のリフォームであれば
これから話す方法が最適かな、と思います。
通常、
大家さんがリフォームする場合、どこかのリフォーム会社
か建築会社などに見積もり依頼することがほとんどだと
思います。
大家さんとしては、1社だけでは
価格が正当かどうかよくわからないので
もう１社見積もりを取ってみよう、ということになり
別の業者へ声をかけたとします。
（合い見積もり という）
しかし、２つのリフォーム会社の合見積もりを取って
こっちが安いからこっちに頼んでみようと
いうことになった場合
いくら安いからといってその見積り内容が
ほんとうに適正に見積りされているか、
また、見積落しがないのか
といえば、「う〜ん」言わざるをえません。
ましてや、リフォーム会社のドンブリ勘定？の
見積り内訳を比較したところで
どれほど、内容まで吟味して比較できるかということなんです。
建築に詳しくない素人大家さんが
見積内容をチェックできるかといえば大変疑問です。
仮に、安いほうの業者さんに工事をやってもらったとしても
工事中や工事後の見積内訳の中に
「アレが入ってなかった」
「コレが入ってなかった」
或いは
いざ、工事が始まると
「塗装の仕様は自分が思っているものと違っていた」
なんてことが往々にしてあるものです。
こんなことにならないように、
もっと工事内容もチェックできてコストを下げる方法があるんです。
その方法が、専門家にコンサルしてもらって
「図面」と「仕様書」を作成してもらうことです。
「えっ、図面ぐらい業者さんが無料で描いてくれるでしょ。
設計図にお金を出すのは惜しいなぁ」
という大家さん！
それはまだまだ見識が足りないですよねぇ。
本来、設計・監理と工事は分離するもので
欧米では当たり前のことなんですよ。
業者さんという人達は
どんなに信頼ができても
また、社長さんが人間がいいからといって
仕事の品質、精度は別として
工事単価に関係のないことなんです。
社長さんが人間が良くて人柄もすばらしくても
リフォームの費用が通常の２倍も出してくる人だったら
あなたはどうします？
それでも人柄に惚れて仕事を頼みますか？
そういう意味で業者さんは使ってみなければわからないんです。
高いのか安いのか、その人の会社の経営内容や
そのときの本人の事情によって
リフォーム単価はその都度変わってくるものなんです。
仕事が喉から手が出るほど欲しいときは安くなるもんだし、
仕事が余っているときは高くなる。
要は、
見積もりを依頼する業者さんに
事前にプレッシャーを掛け、
「高く出したらこの仕事は取れませんよ！」
と先制攻撃を仕掛けることが重要なんです。
だから、
「適正な価格を出さないと、あなたは土俵にも乗りませんよ」
ということを暗示させなければいけない。
ですから、見積依頼する時は【競争の原理】を持ち込むことなんですよ。
そのためにベストな方法が
利害関係のない設計士さんにアドバイスをしてもらって
「図面」と「仕様書」を作ってもらうことなんです。
設計士さんも意匠しかできない設計士さんを
選ぶのではなくて、給排水や電気設備なども
ある程度よく熟知している設計士さんを選ぶことです。
そうして「図面」と「仕様書」を基に
５００万のリフォームが掛かるとしたら
設計料を設計士さんに１０万か２０万円ぐらい払って
しっかりした工務店やリフォーム会社５〜６社程度に
声をかけ、「競争入札」してみることです。
図面と仕様書さえあれば前述のようなトラブルにもならないし
業者さんに抑止力がかかり、あまり高い見積もりは出せない。
そうすれば、一番高いところと一番低いところとの差は
おそらく、１割以上の差が出るでしょう。
しかも、特命工事などの工事費が高い次元ではなく
それぞれの業者さんが「競争する」という低い次元での見積提出です。
・・・どの業者さんも高い見積もりを出せないっていうこと。・・・
※特命工事
他の会社に声をかけずに１社だけに見積依頼して工事を発注すること。
だから、設計料なんかすぐに回収できるでしょう。
やっぱり、リフォーム業者の選定は
「特命工事」が一番高くつきますよ。
世の中でほとんどの商品は
【競争の原理】が働かなければモノは安くならないんです。
建築の世界も同じなんですね。
私は３０年以上、この業界を見てきました。
また、発注される側、発注する側の両方の立場に立った
経験があるからこそいえるんですね。
ちなみに、ここだけの話ですが・・・
メーカーに在籍していた時代（発注される側）
１.競争の世界には絶対入らなかった。
２.建設を受注するためには特命の工事しか請けなかった。
こういうスタンスで仕事をしていました。
なぜって？
競争すると建築費が安くなって
大企業のお値段では他のメーカーにとても勝てる見込みはありません。
勝てる見込みのない競争に入っても労力を費やすだけ、
だからです。
時間はかかっても、
他に「特命が好きなお客さん」が必ずいるから
そちらの方へ力を注いだほうが良いのです。
そうすれば商品は「高〜く！」売れます。（笑
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