HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第203号〜
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2009.08.19 vol.00203
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
前 何度も言いますが、
リフォームは必然的にお金が掛かるものです。
前回のメルマガで申し上げたように「思い切り」が必要です。
大家さんが、「収益向上」が目的であるならば、
また、現在の空室を埋めるのが目的であるならば
コスト投資は当然！なんですね。
ただし、、、
効果の見込めないリフォームに投資する
ことだけは避けなければなりません。
あなたは、今までにあれもやらなければ、これもやらなければ
と、際限のないリフォーム費用に悩んでいたと思います。
そこで
私が一つの目安としていることは
リフォームコストの「回収期間」です。
家賃の何か月分で工事費用の元が取れるのか？
或いは、家賃の何年分で工事費用の元が取れるのか？
ということを常に考えています。
たとえば、
家賃５万円として
０．５年分で５×６＝３０万
１．０年分で５×１２＝６０万
２．０年分で５×２４＝１２０万
という具合に。
これを目安にすれば不必要なもの、無駄なお金をかけずにすむもの
を費用対効果的に考えて、出費ができると思います。
たとえば
●入居率のアップを目指し差別化を図るなら 家賃０．５年分の回収期間
●満室を目指すなら 家賃１．０年分の回収期間
●家賃のアップを目指すなら 家賃１．０〜２．０年分の回収期間
○仮に家賃０．５年分でリフォーム費用３０万であるなら
内訳は・・・
ＴＶモニターホン３万
ウォッシュレット３万
クロスの張替え４万
洋室フローリング１5万
エアコンの取替え５万
合計３０万
というように取り決めをして、上限を決めた
リフォーム費用を準備すればよいと思います。
目的を持って工事する費用なら、納得いくでしょうね。
また、リフォームの工事の発注について
実際に工事を行う場合の「発注型式」の選択について
どんな方法があるのか？
建築の専門的なことで難しいかもしれませんが
わかりやすいように話をしてみましょう。
まず、「分離発注方式」といって
大家さん（＝建築主）から、リフォーム会社や建築会社に
工事を頼むのではなく、
大家さんから直接、専門工事会社へ発注する方法です。
※専門工事会社
一般的には「下請けさん」といわれ
大工さんとかクロス屋さんとか水道やさん
などの専門業種。
通常の建築工事は、下のような流れで工事を進めていきます。
（リフォーム工事も同じようなものだと考えてください。）
建築主
↓
↓
建築会社・リフォーム会社
↓ ↓ ↓ ↓
ク 塗 電 給
ロ 装 気 排
ス 工 設 水
工 事 備 設
事 工 備
事 工
事
易しくいえば、この図の中間にある建築会社・リフォーム会社を
省略してしまうのです。
この方法のメリットは、中間がないので
マージンが掛からないことなんです。
だから、リフォーム会社、建築会社の儲け分だけ安くなるということ。
反対に、デメリットもありますね。
工事を総括して管理してくれる人がいないので
各専門工事会社がバラバラで工事を進めていくため
トラブルやクレームが起こりやすいことです。
また、品質のチェックについて判断する人が
大家さんしかいないということ。
ここら辺の調整を素人である大家さんができるかどうかですね。
また、専門工事会社は、工務店、建築会社が
入っていないのを、これ幸いとばかりに
足元を見て工事単価を吊り上げて来ることもあります。
先日もトランクルームのセンサー照明をつけるため
２つの電気屋さんに見積もり依頼しましたが
一方の電気屋さんに素人のような顔をして見積りを
頼むと、出てきた見積りは８万円に対して
な、なんと１４万！
その見積りには労務費が４人役（６万円）で
見積もっていましたが
実際には、電気屋さん１人が昼から来て夕方に
終わってしまいました。
やっぱり、下請けさんも
「相手の顔色を見て見積りを出すんだなぁ」
とつくづく思いました。
建築工事の見積りが「不透明だ！」といわれるのは
こんなことにあるんですねぇ〜
だから、下請けさんに見積りをお願いするときは
比較検討するためにも最低、２社ぐらいから
取ったほうがいいですよ。
私なら、下請けさんがどこの項目でごまかすか
すぐ、判りますが・・・
見積りを見たら、簡単に見破れます！ （笑）
素人大家さんには「電気設備の見積り」って、
たぶん、理解できないでしょうからね。
はい、
今日はここまでです。
来週は、もっと高度なリフォーム発注の方法
についてお教えしますね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
前 何度も言いますが、
リフォームは必然的にお金が掛かるものです。
前回のメルマガで申し上げたように「思い切り」が必要です。
大家さんが、「収益向上」が目的であるならば、
また、現在の空室を埋めるのが目的であるならば
コスト投資は当然！なんですね。
ただし、、、
効果の見込めないリフォームに投資する
ことだけは避けなければなりません。
あなたは、今までにあれもやらなければ、これもやらなければ
と、際限のないリフォーム費用に悩んでいたと思います。
そこで
私が一つの目安としていることは
リフォームコストの「回収期間」です。
家賃の何か月分で工事費用の元が取れるのか？
或いは、家賃の何年分で工事費用の元が取れるのか？
ということを常に考えています。
たとえば、
家賃５万円として
０．５年分で５×６＝３０万
１．０年分で５×１２＝６０万
２．０年分で５×２４＝１２０万
という具合に。
これを目安にすれば不必要なもの、無駄なお金をかけずにすむもの
を費用対効果的に考えて、出費ができると思います。
たとえば
●入居率のアップを目指し差別化を図るなら 家賃０．５年分の回収期間
●満室を目指すなら 家賃１．０年分の回収期間
●家賃のアップを目指すなら 家賃１．０〜２．０年分の回収期間
○仮に家賃０．５年分でリフォーム費用３０万であるなら
内訳は・・・
ＴＶモニターホン３万
ウォッシュレット３万
クロスの張替え４万
洋室フローリング１5万
エアコンの取替え５万
合計３０万
というように取り決めをして、上限を決めた
リフォーム費用を準備すればよいと思います。
目的を持って工事する費用なら、納得いくでしょうね。
また、リフォームの工事の発注について
実際に工事を行う場合の「発注型式」の選択について
どんな方法があるのか？
建築の専門的なことで難しいかもしれませんが
わかりやすいように話をしてみましょう。
まず、「分離発注方式」といって
大家さん（＝建築主）から、リフォーム会社や建築会社に
工事を頼むのではなく、
大家さんから直接、専門工事会社へ発注する方法です。
※専門工事会社
一般的には「下請けさん」といわれ
大工さんとかクロス屋さんとか水道やさん
などの専門業種。
通常の建築工事は、下のような流れで工事を進めていきます。
（リフォーム工事も同じようなものだと考えてください。）
建築主
↓
↓
建築会社・リフォーム会社
↓ ↓ ↓ ↓
ク 塗 電 給
ロ 装 気 排
ス 工 設 水
工 事 備 設
事 工 備
事 工
事
易しくいえば、この図の中間にある建築会社・リフォーム会社を
省略してしまうのです。
この方法のメリットは、中間がないので
マージンが掛からないことなんです。
だから、リフォーム会社、建築会社の儲け分だけ安くなるということ。
反対に、デメリットもありますね。
工事を総括して管理してくれる人がいないので
各専門工事会社がバラバラで工事を進めていくため
トラブルやクレームが起こりやすいことです。
また、品質のチェックについて判断する人が
大家さんしかいないということ。
ここら辺の調整を素人である大家さんができるかどうかですね。
また、専門工事会社は、工務店、建築会社が
入っていないのを、これ幸いとばかりに
足元を見て工事単価を吊り上げて来ることもあります。
先日もトランクルームのセンサー照明をつけるため
２つの電気屋さんに見積もり依頼しましたが
一方の電気屋さんに素人のような顔をして見積りを
頼むと、出てきた見積りは８万円に対して
な、なんと１４万！
その見積りには労務費が４人役（６万円）で
見積もっていましたが
実際には、電気屋さん１人が昼から来て夕方に
終わってしまいました。
やっぱり、下請けさんも
「相手の顔色を見て見積りを出すんだなぁ」
とつくづく思いました。
建築工事の見積りが「不透明だ！」といわれるのは
こんなことにあるんですねぇ〜
だから、下請けさんに見積りをお願いするときは
比較検討するためにも最低、２社ぐらいから
取ったほうがいいですよ。
私なら、下請けさんがどこの項目でごまかすか
すぐ、判りますが・・・
見積りを見たら、簡単に見破れます！ （笑）
素人大家さんには「電気設備の見積り」って、
たぶん、理解できないでしょうからね。
はい、
今日はここまでです。
来週は、もっと高度なリフォーム発注の方法
についてお教えしますね。
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