HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第202号〜
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2009.08.12 vol.00202
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
前回、お話したことをもう、忘れている人もいますので
もう一度、確認しますね。
※全国の建築時期別民営借家構成比
築２０年以上、３０年以上の借家を合わせると
全体の約６割ぐらいあります。これに１０年
以上を加えると、７０％はあるといわれています。
で、
前回のメルマガでお話したように
http://www.kuusitsu110.com/saisingo.htm
大半のアパート経営者が、築３０年前後で
「リフォームか建て替えか」の選択をしなければなりません。
現実には原状回復だけで済ませている場合が多いですが
こんな時代では、その程度ぐらいのリフォームでお茶を濁しても
入居者から選ばれることはありません。
今までのように、敷金の範囲内で済ませるような
経営手法はとっくに限界に来ているんですね。
したがって、
これからの老朽化物件は、リフォーム、リノベーション
投資することが必須になってくるでしょう。
アパートやマンションの空室を埋めるためには、
お金を掛けなくてはならない
賃貸大競争時代に突入したのです。
では、そもそも
リフォームの目的って、いったい、何なんでしょう？
考えてみましょう。
ほとんどのオーナーが誤解しているのは
リフォームは、建物のメンテナンスのため・・・
たとえば、
屋根から雨が漏れないようにするとか、
外壁が汚れて見苦しくなったとか、
外壁のクラック（ひび割れ）が発生して雨水が進入してくるので
補修するとか、
このように
リフォームは
建物の「性能」や「機能」を維持していくためと、
考えている人が多いようです。
が、リフォームの目的はこれだけが全てではないのです。
建物を最低３０年間良好な状態でキープさせるために
リフォーム、リノベーションは
１０〜１５年にたった一度しかないチャンスなんです。
こういったチャンスに、建物を再生し
新たなスタートを切ることができる手法が
「リフォーム」なんです。
「リフォーム」にはこんな重要な役割もあるんですね。
建物に新たな生命を吹き込んで不死鳥のごとく
蘇る「リフォーム」。
「リノベーション」と言い換えてもいいかもしれません。
だから、
前述のように、リフォームについてその程度の認識しかない人は
大変、「損をしている」ということです。
これで、一安心だと本人は満足しているようですが
あなたが、「再挑戦する機会を自ら放棄している」
のは大変残念なことなんですね。
せっかく、大枚をはたいてリフォームしているにもかかわらず
大きな「費用対効果」を発揮できていないのですから。
この「費用対効果」というのはどういうことかというと
「空室対策の効果」ということなんです。
ですから、
大家さんはリフォームやリノベーションについて
研究を怠らず常に情報収集し努力を惜しまないことです。
そして、スキルを磨くことです。
たとえば、
今年、私がコンサルした６０代の女性大家さんは
普通であれば、物件を購入してチョッとだけ
手直ししてそのまま賃貸市場に出すところが
建物に大金を投入するのを全然、躊躇わなかった。
物件は築２５年の木造アパートでしたが
自分でリフォームを研究し
工務店の知恵を借りながら
見事な７つのリフォームデザインを各部屋に
施したところ
１０室もの空室があった部屋を
たった、２週間で満室にしたんです。
失礼ですが、リフォーム前は何の変哲もない時代遅れのアパートです。
しかも、部屋は２５年も経った古臭い、畳を敷いた和室で
改装するのにお金が掛かるなと私は思っていました。
また、今回外観にはほとんど手を加えませんでした。
しかし、一部屋当たり投資回収期間が一年ぐらいの
コストで見事に１０部屋を再生させたのです。
正直、このリフォームに、ここまでの力があるとは
私も考えていませんでした。
このきびしい賃貸市況なので
１０戸の空室が埋まるまで
１ヶ月から２ヶ月かなぁと予想していましたが
蓋を開けてみると
本当にわずか２週間で決まってしまったんです。
１０部屋全部が、ですよ！
素人さんでもやる気があれば
リフォームを研究すれば
ここまでできるんだなぁと・・・
内心、今回だけはびっくりしました。
結局、考えてみると「思いっきり」なんですね。
ほとんどの大家さんが何とかお金をかけずに
いろんなノウハウを駆使して努力はしているけれど
「時間が解決するだろう」と不動産屋さんの吉報を
待っていてもいつになってもいい話は来ない。
もう少し、もう少し、待っていれば
何とかなるだろうと、またずるずると時間が経ち
結果、半年が経ち、あっという間に一年が過ぎてしまう。
「こりゃあ、景気が悪いから、どうにもならない」と
最後には諦めてしまうんですね。
諦めるんなら、最後だと思って悪あがきをしてみたら？
そう、「リフォームコスト投資」をするんですよ。
何も、有り金全部を叩けとはいってません。
最低限の金額を決めてチャレンジしてみるんですよ。
たとえば、投資金額が家賃の１．０年分とか
１．５年分とか、そこまで限度額を決めて物件を再生するんですよ。
えっ！保証がないって？
「お金をかけて決まらなかったらどうしてくれるんだ！」
そんなこといってたら、いつまで経っても何も起こらないじゃあないですか？
それとも
じーっと、おとなしく不動産やさんの電話が掛かるのを待ち続けるんですか？
保証がなければ、成果が出るまで、１部屋だけでも実験したら
いいじゃないですか！
やってみて、試してみて、成果が出なければそこで止めたらいいし
もし、成果が出れば、同じように他の空室の部屋もリフォームしてもよいでしょ。
要は、「何も行動しなければ、何も起こらない」ってことなんですよ。
何度も言いますが「思いっきり」なんですね。
入居者が感動する！
小予算のリフォームデザインの方法は
「空室対策実践マニュアル」のスペシャル特典２で説明しています。
http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm#tokuten2
最後までお読みいただきありがとうございます。
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おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
前回、お話したことをもう、忘れている人もいますので
もう一度、確認しますね。
※全国の建築時期別民営借家構成比
築２０年以上、３０年以上の借家を合わせると
全体の約６割ぐらいあります。これに１０年
以上を加えると、７０％はあるといわれています。
で、
前回のメルマガでお話したように
http://www.kuusitsu110.com/saisingo.htm
大半のアパート経営者が、築３０年前後で
「リフォームか建て替えか」の選択をしなければなりません。
現実には原状回復だけで済ませている場合が多いですが
こんな時代では、その程度ぐらいのリフォームでお茶を濁しても
入居者から選ばれることはありません。
今までのように、敷金の範囲内で済ませるような
経営手法はとっくに限界に来ているんですね。
したがって、
これからの老朽化物件は、リフォーム、リノベーション
投資することが必須になってくるでしょう。
アパートやマンションの空室を埋めるためには、
お金を掛けなくてはならない
賃貸大競争時代に突入したのです。
では、そもそも
リフォームの目的って、いったい、何なんでしょう？
考えてみましょう。
ほとんどのオーナーが誤解しているのは
リフォームは、建物のメンテナンスのため・・・
たとえば、
屋根から雨が漏れないようにするとか、
外壁が汚れて見苦しくなったとか、
外壁のクラック（ひび割れ）が発生して雨水が進入してくるので
補修するとか、
このように
リフォームは
建物の「性能」や「機能」を維持していくためと、
考えている人が多いようです。
が、リフォームの目的はこれだけが全てではないのです。
建物を最低３０年間良好な状態でキープさせるために
リフォーム、リノベーションは
１０〜１５年にたった一度しかないチャンスなんです。
こういったチャンスに、建物を再生し
新たなスタートを切ることができる手法が
「リフォーム」なんです。
「リフォーム」にはこんな重要な役割もあるんですね。
建物に新たな生命を吹き込んで不死鳥のごとく
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「リノベーション」と言い換えてもいいかもしれません。
だから、
前述のように、リフォームについてその程度の認識しかない人は
大変、「損をしている」ということです。
これで、一安心だと本人は満足しているようですが
あなたが、「再挑戦する機会を自ら放棄している」
のは大変残念なことなんですね。
せっかく、大枚をはたいてリフォームしているにもかかわらず
大きな「費用対効果」を発揮できていないのですから。
この「費用対効果」というのはどういうことかというと
「空室対策の効果」ということなんです。
ですから、
大家さんはリフォームやリノベーションについて
研究を怠らず常に情報収集し努力を惜しまないことです。
そして、スキルを磨くことです。
たとえば、
今年、私がコンサルした６０代の女性大家さんは
普通であれば、物件を購入してチョッとだけ
手直ししてそのまま賃貸市場に出すところが
建物に大金を投入するのを全然、躊躇わなかった。
物件は築２５年の木造アパートでしたが
自分でリフォームを研究し
工務店の知恵を借りながら
見事な７つのリフォームデザインを各部屋に
施したところ
１０室もの空室があった部屋を
たった、２週間で満室にしたんです。
失礼ですが、リフォーム前は何の変哲もない時代遅れのアパートです。
しかも、部屋は２５年も経った古臭い、畳を敷いた和室で
改装するのにお金が掛かるなと私は思っていました。
また、今回外観にはほとんど手を加えませんでした。
しかし、一部屋当たり投資回収期間が一年ぐらいの
コストで見事に１０部屋を再生させたのです。
正直、このリフォームに、ここまでの力があるとは
私も考えていませんでした。
このきびしい賃貸市況なので
１０戸の空室が埋まるまで
１ヶ月から２ヶ月かなぁと予想していましたが
蓋を開けてみると
本当にわずか２週間で決まってしまったんです。
１０部屋全部が、ですよ！
素人さんでもやる気があれば
リフォームを研究すれば
ここまでできるんだなぁと・・・
内心、今回だけはびっくりしました。
結局、考えてみると「思いっきり」なんですね。
ほとんどの大家さんが何とかお金をかけずに
いろんなノウハウを駆使して努力はしているけれど
「時間が解決するだろう」と不動産屋さんの吉報を
待っていてもいつになってもいい話は来ない。
もう少し、もう少し、待っていれば
何とかなるだろうと、またずるずると時間が経ち
結果、半年が経ち、あっという間に一年が過ぎてしまう。
「こりゃあ、景気が悪いから、どうにもならない」と
最後には諦めてしまうんですね。
諦めるんなら、最後だと思って悪あがきをしてみたら？
そう、「リフォームコスト投資」をするんですよ。
何も、有り金全部を叩けとはいってません。
最低限の金額を決めてチャレンジしてみるんですよ。
たとえば、投資金額が家賃の１．０年分とか
１．５年分とか、そこまで限度額を決めて物件を再生するんですよ。
えっ！保証がないって？
「お金をかけて決まらなかったらどうしてくれるんだ！」
そんなこといってたら、いつまで経っても何も起こらないじゃあないですか？
それとも
じーっと、おとなしく不動産やさんの電話が掛かるのを待ち続けるんですか？
保証がなければ、成果が出るまで、１部屋だけでも実験したら
いいじゃないですか！
やってみて、試してみて、成果が出なければそこで止めたらいいし
もし、成果が出れば、同じように他の空室の部屋もリフォームしてもよいでしょ。
要は、「何も行動しなければ、何も起こらない」ってことなんですよ。
何度も言いますが「思いっきり」なんですね。
入居者が感動する！
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「空室対策実践マニュアル」のスペシャル特典２で説明しています。
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