HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第201号〜
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2009.08.05 vol.00201
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
あなたは、住宅の寿命ってどのくらいなのか知ってますか？
「ＲＣのように丈夫な建物なら１００年持つだろうなぁ」
「保守、メンテナンス次第だからなんともいえないなぁ、
５０年ぐらい？ かな」
もし、あなたがそう思っているなら、大変な認識不足です。
少し私の話をじっくり聞いてみてください。
現代の日本では、建築物の寿命は大変短くなっていて
住宅の平均寿命などは わ・ず・か・２６年なんです。
これは平成８年に国土交通省が試算したデーターで、
平成１２年に公庫を利用した人の試算では
３２．２年なんですね
ちなみに歴史の浅い国、アメリカでさえ４４年。
歴史のある国、イギリスでは７５年もあります。
もう一度まとめてみますと
日本・・・・・・・２６年
アメリカ・・・・４４年
イギリス・・・・７５年
どうです。びっくりしましたか？
わずか、２６年。
２６年という数字が信じられないなら
公庫の試算した３２年と置き換えてもよいでしょう。
遅かれ、早かれ３０年前後で建物（住宅）は解体されてしまいます。
公共の建物だって、民間の建物だってどんな頑丈なものであろうと
４０〜５０年を境にしてドンドン建て替えられているのが現実です。
どちらとも時代に合わなくなったという単純な理由で・・・
地球温暖化防止を京都国際会議で叫びながら、
一方でなんなく資源を無駄遣いしている
「日本」という国は先進国の中でも稀有な存在なんですね。
ついでに、いっておきますが、
不動産仲介会社が査定する中古住宅の価格は
「１５年でほぼ、０」になるんですよ。
気持ちほどは値段を付けてくれますが。
建築費がいくら掛かったって
固定資産税評価額は半分程度。
（ＲＣの場合は６０〜７０％）
銀行の融資限度は固定資産税評価額程度。
たとえば、
新築の場合、木造で２０００万の家を建てて
固定資産税評価額１０００万〜１２００万ぐらい
だから１０００万ぐらいしか担保掛目はありません。
金融機関の担保力なんか２０年ぐらい経てば建物の価値はほとんど０！
ちなみに、わたしごとですが、
平成５年の１６年前に４２００万で建てたアパートは
現在の固定資産評価額はわずか７００万です。
購入したときは５年前で、建物の取得費は、ほぼ０
土地の価格のみで購入しています。
まっ、０とはいえないにしても似たようなものです。
どっちみち、３０年で建て替えるんだから
「１００年住宅」なんてナンセンスだよね。
建物は１００年も持たす必然性がないってこと。
これは日本という国の社会構造が生み出した
恐ろしいぐらいの「慣習」なんです。
だから、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の
フラット３５で長期３５年の住宅ローンを組んだって
２０年経てば価値が０のものに対して
あと、１５年分のローンを払い続ける仕組みになっているわけ。
へたすると、
解体して建物もないのにローンを払わなければならないことに。
当然、建物に価値が認められないんで、中古住宅の流通も
他の国と比較して日本ではあまり活発ではありません。
なんでもかんでも 新築！という日本の社会のしくみ。
日本の建設・不動産が新築を中心として回転している
のがよーくわかるでしょ。
リフォームだけじゃあ、大企業は儲からないんですよ。
国と支援機構が結託して
「お金貸すからドンドン建てて景気を良くして下さい」
と消費者を乗せるんだものねぇ
それに乗って、ローンを借りるなら長期で借りたほうが
返済額が少なくなって払いやすくなるから
なるべく長く借りちゃおう、後は何とかなるさ、という
若い消費者達の先見性のない安易な借り方。
実際、私も若いときはそうだった。
人のことは言えない・・・。
こうして、
建設会社さんの儲けとその下請けさんの生活費のために
あなたはせっせと働いてローンを何十年と払い続けるんです。
でも、我々家主はそれに乗ってはいけないんです。
物件を大事に守りつつ、いつまでも収益を生み続ける
賃貸住宅にしなければなりません。
そこで
クローズアップされるのが
古いものの寿命を延ばし建物を再生する
「リフォーム」や「リノベーション」の手法なんです。
これが言いたかったのに「前置き」が少し長かったようです。 (笑）
最後までお読みいただきありがとうございます。
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おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
あなたは、住宅の寿命ってどのくらいなのか知ってますか？
「ＲＣのように丈夫な建物なら１００年持つだろうなぁ」
「保守、メンテナンス次第だからなんともいえないなぁ、
５０年ぐらい？ かな」
もし、あなたがそう思っているなら、大変な認識不足です。
少し私の話をじっくり聞いてみてください。
現代の日本では、建築物の寿命は大変短くなっていて
住宅の平均寿命などは わ・ず・か・２６年なんです。
これは平成８年に国土交通省が試算したデーターで、
平成１２年に公庫を利用した人の試算では
３２．２年なんですね
ちなみに歴史の浅い国、アメリカでさえ４４年。
歴史のある国、イギリスでは７５年もあります。
もう一度まとめてみますと
日本・・・・・・・２６年
アメリカ・・・・４４年
イギリス・・・・７５年
どうです。びっくりしましたか？
わずか、２６年。
２６年という数字が信じられないなら
公庫の試算した３２年と置き換えてもよいでしょう。
遅かれ、早かれ３０年前後で建物（住宅）は解体されてしまいます。
公共の建物だって、民間の建物だってどんな頑丈なものであろうと
４０〜５０年を境にしてドンドン建て替えられているのが現実です。
どちらとも時代に合わなくなったという単純な理由で・・・
地球温暖化防止を京都国際会議で叫びながら、
一方でなんなく資源を無駄遣いしている
「日本」という国は先進国の中でも稀有な存在なんですね。
ついでに、いっておきますが、
不動産仲介会社が査定する中古住宅の価格は
「１５年でほぼ、０」になるんですよ。
気持ちほどは値段を付けてくれますが。
建築費がいくら掛かったって
固定資産税評価額は半分程度。
（ＲＣの場合は６０〜７０％）
銀行の融資限度は固定資産税評価額程度。
たとえば、
新築の場合、木造で２０００万の家を建てて
固定資産税評価額１０００万〜１２００万ぐらい
だから１０００万ぐらいしか担保掛目はありません。
金融機関の担保力なんか２０年ぐらい経てば建物の価値はほとんど０！
ちなみに、わたしごとですが、
平成５年の１６年前に４２００万で建てたアパートは
現在の固定資産評価額はわずか７００万です。
購入したときは５年前で、建物の取得費は、ほぼ０
土地の価格のみで購入しています。
まっ、０とはいえないにしても似たようなものです。
どっちみち、３０年で建て替えるんだから
「１００年住宅」なんてナンセンスだよね。
建物は１００年も持たす必然性がないってこと。
これは日本という国の社会構造が生み出した
恐ろしいぐらいの「慣習」なんです。
だから、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の
フラット３５で長期３５年の住宅ローンを組んだって
２０年経てば価値が０のものに対して
あと、１５年分のローンを払い続ける仕組みになっているわけ。
へたすると、
解体して建物もないのにローンを払わなければならないことに。
当然、建物に価値が認められないんで、中古住宅の流通も
他の国と比較して日本ではあまり活発ではありません。
なんでもかんでも 新築！という日本の社会のしくみ。
日本の建設・不動産が新築を中心として回転している
のがよーくわかるでしょ。
リフォームだけじゃあ、大企業は儲からないんですよ。
国と支援機構が結託して
「お金貸すからドンドン建てて景気を良くして下さい」
と消費者を乗せるんだものねぇ
それに乗って、ローンを借りるなら長期で借りたほうが
返済額が少なくなって払いやすくなるから
なるべく長く借りちゃおう、後は何とかなるさ、という
若い消費者達の先見性のない安易な借り方。
実際、私も若いときはそうだった。
人のことは言えない・・・。
こうして、
建設会社さんの儲けとその下請けさんの生活費のために
あなたはせっせと働いてローンを何十年と払い続けるんです。
でも、我々家主はそれに乗ってはいけないんです。
物件を大事に守りつつ、いつまでも収益を生み続ける
賃貸住宅にしなければなりません。
そこで
クローズアップされるのが
古いものの寿命を延ばし建物を再生する
「リフォーム」や「リノベーション」の手法なんです。
これが言いたかったのに「前置き」が少し長かったようです。 (笑）
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