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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第190号
 
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                    2009.5.19 vol.00190

 おはようございます!

 空室対策アドバイザーの竹末治生です。

 いつもメールニュース講読ありがとうございます。


 さて、、、


 2、3日前に、マニュアルを購入したある年輩の大家さんから
 お電話で相談がありました。


 場所は自動車、電機などの製造業の多い東海地方のある都市です。


 物件は築16年、3DKー8戸 2階建て軽量鉄骨造。
 その大家さんは某大手メーカーで建設し、メーカー系
(管理会社)のサブリース方式で運営していましたが、


 今年になって、

 
 その管理会社から保証率を90%から85%に。


 家賃を65,000円から一気に55,000に。


 それから、新たな設備投資の追加などの条件を突きつけられ
 条件を呑んだが、返済があり毎月の収支が大変苦しいと相談がありました。


 建てた当初は経営計画どおりで順調に推移していたが
 家賃は計画当初と比較して落ちるばかりで、
 今は「アパート経営をやるのではなかった」ということでした。


 そうかといって親からもらった資産で、売るわけにもいかず
 困り果てているということです。


 こういった相談例は、アパート経営をしている人で
 枚挙に暇がありません。


 それで

 私はこう答えました。



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 全国の製造業が多い地域では、大家さんは企業に
 頼っていた経営をやっていたので、
 こういった不況の時期はどこも大変な状況です。
 だから、あなただけが被害者ではありません。

 しかし、あなたがもし、その管理会社に腹を立て
 交渉決裂で一括借上げ契約を解除したとしたら

 或いは放り出されたとしたら、あなたはそれに対応できますか?

 今まで、自分がやるべきことを管理会社に任せてほったらかし
 にしていたわけですから、自ら勉強する義務を放棄していたわけです。
 (逆にそれがメーカーさんの思う壺なんですが・・)

 だから、今、その管理会社と決別して自分でやっていけますか?

 たぶん、できないでしょう。


 ましてや、
 こんな賃貸不況の真っ只中で、ほとんどのアパートや
 マンションが空室だらけの状況で、あなたの物件だけ
 満室経営ができるかどうかは疑問です。


 だったら、今の管理会社を逆にうまく利用、活用することです。

 今は我慢して不況を乗り切るしかない!

 その間にあなたは大家として勉強し、力を蓄え、
 いつ、保証会社から切られてもいいように自立することです。


 ーと大変厳しいようですが、こんなアドバイスをしました。ー


 また、今回のことで保証システムという「ウラの実態」が
 わかったでしょうから、よい勉強になったでしょう。


 世の中で、「30年間」も他人の経営を支えてくれる、
 保証してくれる、お人好しの人(企業)がどこにいるでしょうか?

 メーカーの人間だって、本音は、30年先のことまでは
 だーれも信じていないでしょう。


 冷静に考えてくさいね・・・。



 ・・家賃保証という「落とし穴」・・
  → http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm





 アパート経営は、これからは誰にも頼れない、「自己責任」
 であるということをはっきり自覚して経営に取っ組むことです。
 結局は、誰も助けてくれないし
 自分で解決していかなければいけないんです。


 
 ですから

 誰にも頼らない「力強い」大家さんになってくださいね。
 

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 というようなお話をしました。


 私は家賃保証を全面的に否定するものではありません。

 大家さん個々でモノの考え方、置かれる状況が違いますんで
 ケースバイケースで、家賃保証を使っていい場合もありますし、
 悪い場合もあります。



 ですから、

 「自分でよく研究してメリット、デメリットを知り
  上手にかしこい使い方をしなさいよ。」

 ということなんです。




 でも、現実は、

 10年以上経てば、ほとんどの大家さんが上記のような
 結末になっているのは事実ですが・・・




 今回も、メーカーさんから怒られそうだなぁ〜。
 どんどん敵をつくってしまいそうだなぁ。 はははー



 最後まで読んで頂いて ありがとうございました。

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