HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第184号〜
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2009.04.07 vol.00184
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
最近は、入居付けが決まったとき、
家主から不動産会社へ仲介手数料以外の手数料を
支払うことが多くなっています。
その際、仲介手数料という名目ではなく
“広告手数料”という名目で支払っているんですね。
以前は、
管理会社から客付け会社へ客付けをお願いし、
入居者を決めてもらったときは、仲介手数料１か月分を
管理会社と客付け会社で折半して（0.5月）いたものです。
それを業界用語で“分かれ”といっていたんですが
それでも、不動産会社は十分に採算は取れていたんです。
で、今日は、
この「広告手数料」という摩訶不思議なもの
について考えてみようと思います。
宅建業法では、賃貸の報酬額の基準が
以下のように定められているんですね。
業法をまともに説明すると小難しくなりますから
インターネットで調べたものでわかりやすく
説明しますと、こういうことになるんですね。
---------------------------------------------------
貸借の報酬の限度額
○貸主・借主の双方から媒介を依頼されていた場合
貸主Ａ――――借主Ｂ
＼ ／
宅建業者Ｘ(媒介)
貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計は，
借賃(使用貸借の場合は，その物件で通常，定め
られる適正な借賃)の１ヵ月分が限度になる。
〔居住用建物の貸借〕当事者の一方から受領できる
報酬の限度は，借賃の１ヵ月分の1/2＋消費税等
(または，みなし仕入れ率)
ただし，承諾があれば，当事者の一方から借賃の
１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)を
受領することができる。
----------------------------------------------------
ということになるんですね。
だから、不動産屋さんは借主（入居者）の
承諾があれば、借主側から仲介手数料として
１か月分をもらってもいいわけです。
そして習慣的に、どこでもそうしていたんです。
私も宅建の資格を取るまでは、入居者側から
１ヶ月の手数料を取るものだと思い込んでいましたからね。
ある意味、その頃は入居者側より家主側の方が強かったんでしょうねー。
実際の仲介で、不動産屋さんが借主（入居者）から
承諾を得ているかどうかはわかりませんが
少なくとも今までは、我々家主側は仲介手数料を
不動屋さんに支払うことは無かったわけです。
ところが、、、
需給が逆転して借り手市場になってくると
こういった習慣も意味をなさなくなってきたんです。
不動産屋さんの立場から言わせると・・・ですね。
これだけ、借り手市場で、入居者を見つけるのが
困難にも関わらず希少な入居者を決めてあげるんだから
「手間が掛かるんだから、１か月分ぐらいの手数料ではやってられない！」
「今まで、我慢していたけれどいいチャンスだ！」
「もっともっと手数料が欲しい！」
「広告料も馬鹿にならないから広告費を出してもらおう！」
というような声が湧き上がってきたんですね。
でも、お金を取ると宅建業法違反になるから
仲介手数料という形で請求せずに「広告に掛かる費用」
として請求すれば業法には引っかからない。
それが「広告手数料」という名目になったんです。
でも、これなんだかおかしくありません？
広告費って、実際にはそんなに家賃の何か月分も
かかるわけないじゃあないですか！
請求するなら、実費の広告費を請求すればいい
と思いません？
で、、
不動産屋さんの収入源の対象人は「入居者」か「大家さん」
しかいないんですね。不動産屋さんは、その対象のうち
どっちから徴収するかということを考えるわけです。
じゃあ、余分なお金を払ってくれる人は誰かと見渡すと・・
入居者は以前からアレコレと理由をつけて巻き上げて
いるからこれ以上は取れない。
そう、
家賃で儲けている我々家主から「ふんだくる」のが一番手っ取り早い！
ということになったんです。
今までは、大家はいい思いをしていたんだから
今度は入居者でなくこちらさんの方からご負担願おうということなんです。
また、空室が多くなると共に、家主側の不満が高まり
今まで良好であった不動産会社側との信頼関係が崩れて
双方が合理的になってきた、というのも理由の一つだと思います。
しかし、
仲介会社はこの広告料のおかげで
不況で入居者が少なくなったにもかかわらず、
成約一件あたりの売上は増加し
けっこう儲かっているのが現状です。
そりゃあー儲かりますよね。
通常の報酬料の２倍、３倍ですもんね。
最近は、不況で不動産が動かなくなって仲介が少ないから
賃貸に参入する業者が多くなっているみたいです。
だから、仲介会社は、これからも家主側の「弱み」につけこんで
広告手数料を上げてくると思いますよ。
ちなみに、北海道の札幌市や九州の福岡市あたりの
激戦区では広告手数料が２ヶ月は常識で
来年当たりからは３ヶ月にアップする気配が見えているそうです。
いやいや、ある地域では
もう既に３ヶ月も払っている家主さんもいるとか・・。
それが「広告手数料」というかたちで
不動産会社の思惑通りにドンドン全国に広がっていき
「広告料の習慣化」という戦略はみーごとに成功したんです。
私は、
昔のことを知っているから払う気はなかったんですが
これだけ業界で常識になってくれば仕方無しに
すでに去年から一ヶ月を払っていますもんね。 はい
でも、
チョッと前は、不動産屋さんは
「広告手数料なし」でも十分やっていける
商売だったはずなんですがねぇ〜
しかし、広告費を３ヶ月もとられたら、我々家主は
もう、賃貸経営をやっている旨みがなくなりますよね。
アパート経営なんか止めちゃったほうがいいかも？
商売というものは、
何時の時代でも人の悩みや心配事、弱みにつけこむ
ビジネスが儲かるんですよねぇ〜。
ほとんどの大家さんにしてみれば、納得できないけど、
広告料を出さなければ不動産屋さんに相手にしてもらえない
という現実がある限り、、、
しぶしぶ広告料出しているんではないかなーと思うんですよ。
そりゃあーね。
不動産屋さんにも適正な儲けを出してもらって
しっかり家主の賃貸経営を支えて頂きたい
のは山々ですが・・・
ここまで儲け主義につっ走ると、
家主としては、この職種に対してあまり良いイメージは
持てなくなりますよ。ほんと。
そうすると、
ますます、大家と不動産屋さんとの距離が遠くなり
お互い助け合っていくことができなくなる。
彼らの思う壺にはまらないように
独力で何とかしなくっちゃぁいけないな
と最近、つくづく感じているんですが
皆さんはどう思われます？
このような
不動産屋さんについてのいろんな耳寄りな情報を
4/25のセミナーで、お話ししようと思ってます。
楽しみにしていてください。
年輩の大家さんも、どうぞお気軽にご参加くださいね。
http://www.kuusitsu110.com/saikyou/seminar.htm
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
最近は、入居付けが決まったとき、
家主から不動産会社へ仲介手数料以外の手数料を
支払うことが多くなっています。
その際、仲介手数料という名目ではなく
“広告手数料”という名目で支払っているんですね。
以前は、
管理会社から客付け会社へ客付けをお願いし、
入居者を決めてもらったときは、仲介手数料１か月分を
管理会社と客付け会社で折半して（0.5月）いたものです。
それを業界用語で“分かれ”といっていたんですが
それでも、不動産会社は十分に採算は取れていたんです。
で、今日は、
この「広告手数料」という摩訶不思議なもの
について考えてみようと思います。
宅建業法では、賃貸の報酬額の基準が
以下のように定められているんですね。
業法をまともに説明すると小難しくなりますから
インターネットで調べたものでわかりやすく
説明しますと、こういうことになるんですね。
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貸借の報酬の限度額
○貸主・借主の双方から媒介を依頼されていた場合
貸主Ａ――――借主Ｂ
＼ ／
宅建業者Ｘ(媒介)
貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計は，
借賃(使用貸借の場合は，その物件で通常，定め
られる適正な借賃)の１ヵ月分が限度になる。
〔居住用建物の貸借〕当事者の一方から受領できる
報酬の限度は，借賃の１ヵ月分の1/2＋消費税等
(または，みなし仕入れ率)
ただし，承諾があれば，当事者の一方から借賃の
１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)を
受領することができる。
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ということになるんですね。
だから、不動産屋さんは借主（入居者）の
承諾があれば、借主側から仲介手数料として
１か月分をもらってもいいわけです。
そして習慣的に、どこでもそうしていたんです。
私も宅建の資格を取るまでは、入居者側から
１ヶ月の手数料を取るものだと思い込んでいましたからね。
ある意味、その頃は入居者側より家主側の方が強かったんでしょうねー。
実際の仲介で、不動産屋さんが借主（入居者）から
承諾を得ているかどうかはわかりませんが
少なくとも今までは、我々家主側は仲介手数料を
不動屋さんに支払うことは無かったわけです。
ところが、、、
需給が逆転して借り手市場になってくると
こういった習慣も意味をなさなくなってきたんです。
不動産屋さんの立場から言わせると・・・ですね。
これだけ、借り手市場で、入居者を見つけるのが
困難にも関わらず希少な入居者を決めてあげるんだから
「手間が掛かるんだから、１か月分ぐらいの手数料ではやってられない！」
「今まで、我慢していたけれどいいチャンスだ！」
「もっともっと手数料が欲しい！」
「広告料も馬鹿にならないから広告費を出してもらおう！」
というような声が湧き上がってきたんですね。
でも、お金を取ると宅建業法違反になるから
仲介手数料という形で請求せずに「広告に掛かる費用」
として請求すれば業法には引っかからない。
それが「広告手数料」という名目になったんです。
でも、これなんだかおかしくありません？
広告費って、実際にはそんなに家賃の何か月分も
かかるわけないじゃあないですか！
請求するなら、実費の広告費を請求すればいい
と思いません？
で、、
不動産屋さんの収入源の対象人は「入居者」か「大家さん」
しかいないんですね。不動産屋さんは、その対象のうち
どっちから徴収するかということを考えるわけです。
じゃあ、余分なお金を払ってくれる人は誰かと見渡すと・・
入居者は以前からアレコレと理由をつけて巻き上げて
いるからこれ以上は取れない。
そう、
家賃で儲けている我々家主から「ふんだくる」のが一番手っ取り早い！
ということになったんです。
今までは、大家はいい思いをしていたんだから
今度は入居者でなくこちらさんの方からご負担願おうということなんです。
また、空室が多くなると共に、家主側の不満が高まり
今まで良好であった不動産会社側との信頼関係が崩れて
双方が合理的になってきた、というのも理由の一つだと思います。
しかし、
仲介会社はこの広告料のおかげで
不況で入居者が少なくなったにもかかわらず、
成約一件あたりの売上は増加し
けっこう儲かっているのが現状です。
そりゃあー儲かりますよね。
通常の報酬料の２倍、３倍ですもんね。
最近は、不況で不動産が動かなくなって仲介が少ないから
賃貸に参入する業者が多くなっているみたいです。
だから、仲介会社は、これからも家主側の「弱み」につけこんで
広告手数料を上げてくると思いますよ。
ちなみに、北海道の札幌市や九州の福岡市あたりの
激戦区では広告手数料が２ヶ月は常識で
来年当たりからは３ヶ月にアップする気配が見えているそうです。
いやいや、ある地域では
もう既に３ヶ月も払っている家主さんもいるとか・・。
それが「広告手数料」というかたちで
不動産会社の思惑通りにドンドン全国に広がっていき
「広告料の習慣化」という戦略はみーごとに成功したんです。
私は、
昔のことを知っているから払う気はなかったんですが
これだけ業界で常識になってくれば仕方無しに
すでに去年から一ヶ月を払っていますもんね。 はい
でも、
チョッと前は、不動産屋さんは
「広告手数料なし」でも十分やっていける
商売だったはずなんですがねぇ〜
しかし、広告費を３ヶ月もとられたら、我々家主は
もう、賃貸経営をやっている旨みがなくなりますよね。
アパート経営なんか止めちゃったほうがいいかも？
商売というものは、
何時の時代でも人の悩みや心配事、弱みにつけこむ
ビジネスが儲かるんですよねぇ〜。
ほとんどの大家さんにしてみれば、納得できないけど、
広告料を出さなければ不動産屋さんに相手にしてもらえない
という現実がある限り、、、
しぶしぶ広告料出しているんではないかなーと思うんですよ。
そりゃあーね。
不動産屋さんにも適正な儲けを出してもらって
しっかり家主の賃貸経営を支えて頂きたい
のは山々ですが・・・
ここまで儲け主義につっ走ると、
家主としては、この職種に対してあまり良いイメージは
持てなくなりますよ。ほんと。
そうすると、
ますます、大家と不動産屋さんとの距離が遠くなり
お互い助け合っていくことができなくなる。
彼らの思う壺にはまらないように
独力で何とかしなくっちゃぁいけないな
と最近、つくづく感じているんですが
皆さんはどう思われます？
このような
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4/25のセミナーで、お話ししようと思ってます。
楽しみにしていてください。
年輩の大家さんも、どうぞお気軽にご参加くださいね。
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最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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