HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第175号〜
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2009.02.04 vol.00175
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
空室を埋めるには「マーケティング」の
考え方を応用すればカンタンに埋まります。
この方法を、
私の造語ですが
「空室対策マーケティング」といいます。
その「マーケティング」ですが
セールスアップする上で、大切な３つのポイントがあるんです。
まず、一つ目は 「自分の事を知る。」
それから、 「お客様の事を知る。」
そして 「ライバルを知る。」
一つ目の「自分の事を知る」というのは、
自分の物件の弱みや強みを把握するということ。
二つ目の「お客様のことを知る」というのは
あなたにとってのお客様は ”見込み入居者”のことなんです。
三つ目の「ライバルを知る」ということは
あなたの物件の半径１ＫＭ以内の競合相手を知るということなんですね。
この中で商売の上でも、空室を埋める場合でも、
一番重要だと思うことは
三つ目の「ライバルを知る。」ということです。
これ、ほとんどの大家さんや不動産投資家の人がやっていないんですね。
ライバルを研究するということは
ビジネスの世界では当たり前のことなんですよ。
どんな商売人でも常にやっていることです。
リアルでもネットでも同じ業種、業態であれば
その相手は確実にあなたのライバルになります。
最近は、インターネットという武器のおかげで
消費者からはカンタンに比較対象にされてしまう。
特にお値段、、、。
私達大家の立場であれば「家賃条件」になるんですが
一発で検索され比べられるわけです。
消費者は、我々が想像する以上にかしこーいですよ。
「アッチの１Ｋはこっちの１Ｋと比べて新しいのに２０００円安いぞ！」
「広さもアッチのほうが２Ｍ2広いな〜」とか
「あっちの物件はテレビモニターホンがついているなぁ」
「なんだ！ こっちはチャイムか・・・ 」
といった具合に、
一つ一つの賃貸物件をカンタンに調べられるわけです。
あなたの物件！がですよ。
あなたは、まったくそれに気づいていない！
これは実に恐ろしーいことです。
２０代のガキ？に 失礼！
あなたの何千万、何億という不動産が
天秤にかけられているんです。くやしーくないですか？
何も知らないのは大家さんばかり。 （苦笑）
なんて余裕で笑っちゃっている場合じゃあないでしょ！
だったら、いますぐインターネットで検索してみてください。
いっときますけど、自分の物件だけ確認してもしょうがないですよ。
自分の物件の近くで同じ間取り、同じ家賃、同じ賃貸条件の
モノを検索してリストアップするんです。
しました？
じゃあ、それを表にして家賃、広さ、間取り、共益費、敷金条件
礼金条件などの部位別にして一つづつ比較してみましょう。
もちろん、あなたは入居者になったつもりで検証するんですよ。
リスト表を作って、比較検討すればあなたの物件の「弱点」が
出るわ出るわ。
断然、ライバル物件と比較して「負けてる」のが一目瞭然でしょ？
こうすることで、
自分の物件の条件をチョッと修正すれば
ライバルの強みも、弱みに変えること（落とすこと）
自分の物件の弱みも、強みに変えること（アップすること）
ができるんですよ。
たとえば、、、
あちら（ライバル）のほうの家賃が１０００円安ければ
こっちはその下の１０００円ダウンにする
敷金があちらが３ヶ月ならこちらは２ヶ月にする
礼金があちらが１ヶ月ならこちらは０にする
こんな具合に臨機応変に賃貸条件を変えることです。
そして、、、
ライバルから入居者を奪いとる！んです。
「アパートの弱点を強みに変える入居者ニーズ発見法」
とはこういうことをいうんですよ。
なんどもいいますが
あなたの知らないところで、あなたの物件は
お客様（入居者）から常に探られている
ということをお忘れなく・・・。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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2009.02.04 vol.00175
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
空室を埋めるには「マーケティング」の
考え方を応用すればカンタンに埋まります。
この方法を、
私の造語ですが
「空室対策マーケティング」といいます。
その「マーケティング」ですが
セールスアップする上で、大切な３つのポイントがあるんです。
まず、一つ目は 「自分の事を知る。」
それから、 「お客様の事を知る。」
そして 「ライバルを知る。」
一つ目の「自分の事を知る」というのは、
自分の物件の弱みや強みを把握するということ。
二つ目の「お客様のことを知る」というのは
あなたにとってのお客様は ”見込み入居者”のことなんです。
三つ目の「ライバルを知る」ということは
あなたの物件の半径１ＫＭ以内の競合相手を知るということなんですね。
この中で商売の上でも、空室を埋める場合でも、
一番重要だと思うことは
三つ目の「ライバルを知る。」ということです。
これ、ほとんどの大家さんや不動産投資家の人がやっていないんですね。
ライバルを研究するということは
ビジネスの世界では当たり前のことなんですよ。
どんな商売人でも常にやっていることです。
リアルでもネットでも同じ業種、業態であれば
その相手は確実にあなたのライバルになります。
最近は、インターネットという武器のおかげで
消費者からはカンタンに比較対象にされてしまう。
特にお値段、、、。
私達大家の立場であれば「家賃条件」になるんですが
一発で検索され比べられるわけです。
消費者は、我々が想像する以上にかしこーいですよ。
「アッチの１Ｋはこっちの１Ｋと比べて新しいのに２０００円安いぞ！」
「広さもアッチのほうが２Ｍ2広いな〜」とか
「あっちの物件はテレビモニターホンがついているなぁ」
「なんだ！ こっちはチャイムか・・・ 」
といった具合に、
一つ一つの賃貸物件をカンタンに調べられるわけです。
あなたの物件！がですよ。
あなたは、まったくそれに気づいていない！
これは実に恐ろしーいことです。
２０代のガキ？に 失礼！
あなたの何千万、何億という不動産が
天秤にかけられているんです。くやしーくないですか？
何も知らないのは大家さんばかり。 （苦笑）
なんて余裕で笑っちゃっている場合じゃあないでしょ！
だったら、いますぐインターネットで検索してみてください。
いっときますけど、自分の物件だけ確認してもしょうがないですよ。
自分の物件の近くで同じ間取り、同じ家賃、同じ賃貸条件の
モノを検索してリストアップするんです。
しました？
じゃあ、それを表にして家賃、広さ、間取り、共益費、敷金条件
礼金条件などの部位別にして一つづつ比較してみましょう。
もちろん、あなたは入居者になったつもりで検証するんですよ。
リスト表を作って、比較検討すればあなたの物件の「弱点」が
出るわ出るわ。
断然、ライバル物件と比較して「負けてる」のが一目瞭然でしょ？
こうすることで、
自分の物件の条件をチョッと修正すれば
ライバルの強みも、弱みに変えること（落とすこと）
自分の物件の弱みも、強みに変えること（アップすること）
ができるんですよ。
たとえば、、、
あちら（ライバル）のほうの家賃が１０００円安ければ
こっちはその下の１０００円ダウンにする
敷金があちらが３ヶ月ならこちらは２ヶ月にする
礼金があちらが１ヶ月ならこちらは０にする
こんな具合に臨機応変に賃貸条件を変えることです。
そして、、、
ライバルから入居者を奪いとる！んです。
「アパートの弱点を強みに変える入居者ニーズ発見法」
とはこういうことをいうんですよ。
なんどもいいますが
あなたの知らないところで、あなたの物件は
お客様（入居者）から常に探られている
ということをお忘れなく・・・。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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