HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第159号〜
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2010.10.15 vol.00159
さて、
不動産投資に興味を持ち自分でもやってみようと
思っている人は多いようですね。
昨今の世情があなたを不動産投資へと
駆り立てる理由はよくわかります。
「不動産投資を、雑誌や本でばっちり勉強した。」
「大枚をはたいて不動産投資のセミナーやスクールも受講した。」
「これから後は物件の取得だ。」
と日夜頑張っているあなたの姿が目に浮かびますね。
でも、ここで少し思いとどまってみてください。
あなたが新聞やインターネット、不動産屋さんから
の紹介などで手に入れようとしている物件は
本当にあなたに生涯の利益をもたらす
キャッシュマシーンなのでしょうか？
実物商品である収益物件は、株や金融商品のような
机上で判断するだけの投資商品ではありませんよ。
そこに土地があって建物という不動産があり
その建物にはあなたの知らない人間が
居住し生活を営んで頂いて、
決して安くはないと思える「家賃」という対価を
頂く商売なんですね。
そう、「貸家業」は箱を貸してお金を頂く商売なんです。
ここのところをきっちりと理解していないと
きっと痛い目にあいますよ。
現実に、不動産投資を始めてうまくいっていない人って
たくさんいるんですから。
『不動産投資はお止めなさい』
→ http://www.kuusitsu110.com/tousi.htm
そういう痛い目にあわないために
物件の良し悪しの判断力、分析力、観察力
に磨きをかけなければいけません。
その物件があなたにとって本当に富をもたらしてくれるのか？
ここは冷静に判断しましょう。
必ずしもアドバイスしてくれる仲介屋さんが
賃貸経営に精通しているかどうかはわかりません。
賃貸と不動産仲介は別物ですから
賃収物件について知識のない不動産屋さんも
たくさんいることは確かです。
利害のある仲介不動産屋さんの意見やアドバイスに
惑わされずに
あなたの目と耳で確認し判断しなければなりません。
それから
物件の条件の全てがパーフェクトである必要はない
と思いますよ。
完璧なものを追いかければ逆にチャンスを失い、
良い物件が手に入りにくくなります。
また市場にそんな良い物件が転がっているわけがありませんし。
利回りと物件の価値を見極め、
周囲に競合物件がどの程度あるのか、
競合物件とその物件との条件はどのように違うのか、
それは、本当に長く安定経営ができるものなのか、
などを徹底的に精査しなければなりません。
私は５年前に収益物件を購入するとき
以下のことに注目しました。
それがまず第一に決定した理由です。
●その時点で築１１年のファミリータイプであるが
マンション形式でもアパート形式でもない
メゾネットタイプであったこと。
※メゾネットタイプとは
http://www.wendy-net.com/faq-new/12/195/Q-195-1.html
●これがこれから経営していくうえで大きな要素になったこと。
●当時周辺を調べてもこのようなタイプは皆無だったこと。
●利回りは多少落ちるが、空室が見込めない希少性。
●周辺立地はまだ多少、田や畑が残っていて郊外の
住宅地として発展しそうだが、今後競合物件が
次から次へと建設されることが予想される。
便利がよく、発展する立地は
それだけ建築会社やメーカーなどが参入し競合も増えてくるものです。
●そのとき、同じような類の物件では競争に巻き込まれる。
●新築物件が増加する地域では資金の乏しい私では勝ち目はない。
その後、この物件は５年が経ち１６年目になり
かなり古くなりましたが、出入りが３〜４回あった
にもかかわらず
一ヶ月と空いたことはありませんし、購入時より
家賃も下げたことはありません。
むしろ家賃を上げたぐらい・・・。
退去があっても２週間程度で次の入居者が決まります。
また、満室であるのに、各客付け不動屋さんから
いまだに２ヶ月に一回ぐらいの割合で空室の問い合わせが
入ります。
自分が客付けしたのも忘れて
「物件は空いてないですか？」と、、、
まさに「行列ができるアパートメントハウス」なのです。
何も自慢がしたくってお話をしているわけではないんです。
私が言いたいのは
結局「商品力だ」といいたいのです。
商品力さえあれば空室対策で悩むこともなく
商品力を総合的に見極めればアパート経営で失敗する
こともありません。
私はこの商品力のおかげで安心して経営ができるんですね。
もし、私が利回り、利回りと固執して並みの物件を
選んでいたらこのようなことにはならなかったでしょう。
たぶん、いまごろ、「空室」で苦しんでいたと思います。
世の「不動産投資家さん達」は、利回り重視で利回りが
一番と叫びますが
部屋が空いたらその利回りはキープできませんよね。
机の上の数字でしかありません。
その数字はあくまで「仮定」の話なんですね。
どうして数字ばかりで判断するんでしょうね。
不動産投資なんて実体のない数字の世界。
実態のある借家経営とごっちゃにしちゃあいけません。
あなたの頭の中でその差が埋まっていないから
だから、購入を急いで一年以内で失敗するんですよ。
不動産投資家は、失敗したら売却すればよいと
いうけれどそんな条件の悪い物件なんて誰も買いません。
仮に売れたとしても
足元を見られ買い叩かれ
買った値段より落として
手数料払って、譲渡税払って、諸費用払ったら
返すアテのない残債が残るだけですよ。
だから勉強しましょう、調査しましょう、評価しましょう、
といっているんですね。
私のところへ相談に来られる素人不動産投資家の
皆さんの「非常識な賃貸経営感」では、
まずアパート経営は失敗します。
従来、契約するときは、宅地建物取引主任者による
重要事項説明書の内容説明がありますが、
重要事項にはその賃貸経営の是非や適正であるか
どうかまで教えてくれる○×形式の項目はありません。
良い悪いの判断はあくまで「自己責任」です。
「デューデリジェンス」という横文字の不動産用語が
ありますが、まさにこのことを私がいいたいんですね。
※デューデリジェンス
http://www.commercial-re.co.jp/cre_dictionary/due_diligence.html
不動産投資で「行列を作れるアパート」を経営したい
なら、物件に商品力があるかないか、投資価値があるかないか
を事前に調査評価し、急いでババを引かないようにしましょう。
そのためには物件を見る目を養い、競争に負けないもの
を選択しなければなりません。
何度もいいますが
利回りに心を奪われないで
見る力を養い
「長期間、本当に利益を生み出せるのか？」
を自分に問いかけて
物件を探すことなんですね。
忘れないでください。
今日は長くなり、やや辛口となりましたね。（笑）
不動産投資を「良いの良いの」って勧める
メルマガが多い中で、きびしく現実を教えてくれる
メルマガが一つぐらいあってもいいでしょ。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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さて、
不動産投資に興味を持ち自分でもやってみようと
思っている人は多いようですね。
昨今の世情があなたを不動産投資へと
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「不動産投資を、雑誌や本でばっちり勉強した。」
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「これから後は物件の取得だ。」
と日夜頑張っているあなたの姿が目に浮かびますね。
でも、ここで少し思いとどまってみてください。
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の紹介などで手に入れようとしている物件は
本当にあなたに生涯の利益をもたらす
キャッシュマシーンなのでしょうか？
実物商品である収益物件は、株や金融商品のような
机上で判断するだけの投資商品ではありませんよ。
そこに土地があって建物という不動産があり
その建物にはあなたの知らない人間が
居住し生活を営んで頂いて、
決して安くはないと思える「家賃」という対価を
頂く商売なんですね。
そう、「貸家業」は箱を貸してお金を頂く商売なんです。
ここのところをきっちりと理解していないと
きっと痛い目にあいますよ。
現実に、不動産投資を始めてうまくいっていない人って
たくさんいるんですから。
『不動産投資はお止めなさい』
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そういう痛い目にあわないために
物件の良し悪しの判断力、分析力、観察力
に磨きをかけなければいけません。
その物件があなたにとって本当に富をもたらしてくれるのか？
ここは冷静に判断しましょう。
必ずしもアドバイスしてくれる仲介屋さんが
賃貸経営に精通しているかどうかはわかりません。
賃貸と不動産仲介は別物ですから
賃収物件について知識のない不動産屋さんも
たくさんいることは確かです。
利害のある仲介不動産屋さんの意見やアドバイスに
惑わされずに
あなたの目と耳で確認し判断しなければなりません。
それから
物件の条件の全てがパーフェクトである必要はない
と思いますよ。
完璧なものを追いかければ逆にチャンスを失い、
良い物件が手に入りにくくなります。
また市場にそんな良い物件が転がっているわけがありませんし。
利回りと物件の価値を見極め、
周囲に競合物件がどの程度あるのか、
競合物件とその物件との条件はどのように違うのか、
それは、本当に長く安定経営ができるものなのか、
などを徹底的に精査しなければなりません。
私は５年前に収益物件を購入するとき
以下のことに注目しました。
それがまず第一に決定した理由です。
●その時点で築１１年のファミリータイプであるが
マンション形式でもアパート形式でもない
メゾネットタイプであったこと。
※メゾネットタイプとは
http://www.wendy-net.com/faq-new/12/195/Q-195-1.html
●これがこれから経営していくうえで大きな要素になったこと。
●当時周辺を調べてもこのようなタイプは皆無だったこと。
●利回りは多少落ちるが、空室が見込めない希少性。
●周辺立地はまだ多少、田や畑が残っていて郊外の
住宅地として発展しそうだが、今後競合物件が
次から次へと建設されることが予想される。
便利がよく、発展する立地は
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●そのとき、同じような類の物件では競争に巻き込まれる。
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その後、この物件は５年が経ち１６年目になり
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結局「商品力だ」といいたいのです。
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もし、私が利回り、利回りと固執して並みの物件を
選んでいたらこのようなことにはならなかったでしょう。
たぶん、いまごろ、「空室」で苦しんでいたと思います。
世の「不動産投資家さん達」は、利回り重視で利回りが
一番と叫びますが
部屋が空いたらその利回りはキープできませんよね。
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その数字はあくまで「仮定」の話なんですね。
どうして数字ばかりで判断するんでしょうね。
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だから、購入を急いで一年以内で失敗するんですよ。
不動産投資家は、失敗したら売却すればよいと
いうけれどそんな条件の悪い物件なんて誰も買いません。
仮に売れたとしても
足元を見られ買い叩かれ
買った値段より落として
手数料払って、譲渡税払って、諸費用払ったら
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だから勉強しましょう、調査しましょう、評価しましょう、
といっているんですね。
私のところへ相談に来られる素人不動産投資家の
皆さんの「非常識な賃貸経営感」では、
まずアパート経営は失敗します。
従来、契約するときは、宅地建物取引主任者による
重要事項説明書の内容説明がありますが、
重要事項にはその賃貸経営の是非や適正であるか
どうかまで教えてくれる○×形式の項目はありません。
良い悪いの判断はあくまで「自己責任」です。
「デューデリジェンス」という横文字の不動産用語が
ありますが、まさにこのことを私がいいたいんですね。
※デューデリジェンス
http://www.commercial-re.co.jp/cre_dictionary/due_diligence.html
不動産投資で「行列を作れるアパート」を経営したい
なら、物件に商品力があるかないか、投資価値があるかないか
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そのためには物件を見る目を養い、競争に負けないもの
を選択しなければなりません。
何度もいいますが
利回りに心を奪われないで
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「長期間、本当に利益を生み出せるのか？」
を自分に問いかけて
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最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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