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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第155号
 
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                            2008.09.17   vol.00155

さて、
先週、某電力会社の方が私の事務所へ取材に来られたんですね。


 取材の目的は、下記のHPの豆知識というコーナーに
 「専門家」として掲載されています。

 https://www.kireilife.net/owner/mame/mame_index.html



 カメラマン、コピーライター、広告会社、社員の方など
 総勢6名の方が取材にこられましたので
 ミニセミナーという形でインタビューに答えました。



 おしゃべりな私?は、3時間以上も賃貸経営について
 熱弁ししたのですが、皆さん、私より一回りも二回りも
 下の世代の方ばかりなんです。


 
 このインタビューで、建物の話(アパートやマンション)
 になって大変おもしろいことに気づかされたんです。



 一般の人の「建築に対する誤解」について
 話をしたんですが、全員この話を聞いて
 目を白黒されていました。



 無理もないですよねぇ。まだお若いし建物のことって
 真剣に考えたことがないんでしょうからね。



 「建築に対する誤解」って何かといいますと・・・

 


 それは


 『アパートやマンションの建築の寿命は自分の人生より短い』

 ということなんです。



 「??」という人も多いでしょうね。



 ほとんどの人は建物というのは不動産であり
 土地と並んで「未来永久的に価値も形も衰えることなく
 存続するものだ」と信じている人が多いようです。



 この思想からいくと、ヨーロッパやアメリカの
 住宅や歴史的建造物のように何十年、何百年と続く
 建物をイメージしてしまいますが


 ここに「落とし穴」があるように思えます。



 先ほどインタビューにこられた方達は
 20代30代或いは30代後半の方たちばかりです。



 この人たちは私の人生経験○○年?と違い
 わずか20年から40年ぐらいまでの人生経験です。



 その短い経験の中でものを見たり聞いたりしているわけですね。

 判断できる経験値が少ないということもあるでしょう。



 私から見ればですが、その短い人生経験の中での「建物」
 という存在は、この方達が思っているほど「長くない」
 ということなんです。




 たとえば、、、


 木造、鉄筋コンクリートの違いはありますが、
 あなたの周りを見渡して、築40年以上の建物でまだ現役で
 頑張っている建物がどれほどあるか考えてみてください。



 もちろん、歴史的な建築物や公共性のある
 建物ははずして考えてください。



 木造などで40年以上も頑張っているものは
 きっと皆無に近いでしょう。



 現実には、ほとんどの木造は取り壊されています。



 仮に堅牢で堅固な鉄筋コンクリート造のような
 建物であっても50年以内に解体される
 厳しい宿命を負っています。



 確かに、「100年住宅」とか「孫の代まで暮らせる住宅」
 とかというようなキャッチフレーズで建てられる建物も
 あります。

 が、しかし、仮に建築の構造が100年持てたとしても
 時代の流れに逆らえないのです。



 刻々と変化する生活スタイルやスピードの速い設備の
 更新のために、30年もすれば全ての建築が対応できなく
 なるわけですね。



 結果、


 住宅やその他の全ての建物が、特殊なものも含めて
 50年を待たずに解体、建替えとなるのです。



 たとえば、


 私の住んでいる街、広島では
 市民球場(プロ野球カープの本拠地として知られています。)
 という野球場がありまして
 この建物は私が生れた後の1957年に
 市民のカンパ等で建設されました。

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/


 しかし、この球場は50年経って
 時代に合わなくなり来年新球場の誕生
 と同時に解体されます。



 また、どういう理由か知りませんが、隣にある商工会議所(9階建)
 の建物もわずか44年程度で同じように同時に解体されます。



 私が生れた後にできた建物が、私がまだ生きているうちに
 解体されるんです。



 いや〜もったいない(死語?)ですよねぇ〜。



 ここで


 冒頭で申し上げた
 『アパートやマンションの建築の寿命は自分の人生より短い』
 という意味が理解できると思います。



 この市民球場や商工会議所だけではありません。


 他にも建物が持つとか持たないとかに関わらず
 50年以内の建物はどんどん壊される運命に
 あったり、壊されているという事実がたくさんあるんですね。



 この日本の社会構造(スクラップ&ビルド)ではどんな公的な
 建物でも50年を境として建て替えになるという事実。

 また、個人の住宅でさえも28年から35年以内に
 ほとんどが確実に解体されてしまう事実。



 これを知った上でアパートやマンションを経営して
 いかなければなりません。



 リフォームと言う手法もありますが
 所詮、それをやったからといって建築の延命期間が
 倍に伸びるかといったらそれは疑問です。



 たぶん、それをやったとしても10年も待たずに
 また建物は陳腐になるでしょう。



 またリノベーションという手法もありますが
 大規模なリノベーションをすると、酷いときには
 同程度の建物を新築するのと比較して
 3分の2ぐらいのコストが掛かります。



 結果、

 「こんなに掛かるんだったら、建て替えたほうが早いじゃあないか」
 という結論になり

 現実には、建て替えて新築にする案を採用される
 ケースがほとんどです。



 こんなこと、私のように建築業界になが〜くいないと
 わからないことなんですね。



 建築を何十年とやっている立場として

 今回、素人の大家さんさんにこういった「建築感」を知っていない
 といけないと思いお話しました。



 この話を前提にアパート経営を考えてみますと


 あなたのアパートやマンションという建築物が
 どういう位置づけなのか

 今後どうなっていくのか

 じゃあ、どうすれば良いのか


 と、いうことを考えてみる必要があります。



 おもしろいことに、人間は自分の将来を10年先ぐらいしか読みません。


 それを越えた将来まで考えようとしない習癖があるんですね。




 最後にもう一度



 『アパートやマンションの建築の寿命は自分の人生より短い』

 なんですね。



 最後まで読んで頂いて
 ありがとうございました。

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