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【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2008.7.17 vol.00146
こんにちは
空室対策アドバイザーの 竹末 です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
先週の火曜日に、空室対策マニュアルを読まれた
オーナーさんが、大阪からわざわざ私の事務所へ
来られました。
何のために来られたかといいますと・・・
皆さんはご存じないかもしれませんが
大阪は空室が全国でもトップクラスなんですね。
大阪府の財政も「橋下徹知事」のもと、構造改革
の真っ最中で
全国の中でも景気の悪い地方の代表のようなもんです。
そのような状況なんですが、
その方はマニュアルを購入され、ある一部のノウハウ
を真似て２日で作り実行したところ・・・
「おかげさまで、わずか２週間程度でワンルームの空室
９戸のうち８戸が次々と埋まりました！」
「たった２週間で！信じられません？」
「このツールは使えますねえ」
というびっくりするような嬉しい報告を受けました。
そして、そのオーナーさんは満面で喜びながら
「すごい効果があったので、このマニュアルを
自分のビジネスで商品化したい！」
と、私にいわれるのです。
また、「この値段でこの商品のボリュームでは
儲からないでしょう？」
ともいわれました。
「確かにそうです。ほとんど儲かりません・・・。」（苦笑）
でも、
これでよいのです。
このように、マニュアルを学習してどんどん
空室が埋まり、喜んでいただける大家さんが
増えるだけで、私も製作者として冥利に尽きます。
大家さんに役に立ってもらえるだけで
作った甲斐がありますね。
ある一部のノウハウはこちらの後ろにあります。
→ http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm
さて、
前回「成功するテナント空室対策」の話の続きです。
今日のテーマは【周辺の競合物件を調査する】です。
テナントの大家さんは、業者さんに任せて
ほったらかしにしていることが多いのではないですか？
数年も空いているので、半分「諦め」もあるでしょうが
独自で営業したり、業者さんを回ったりしている方も
いるでしょうね。
景気が今ひとつなのでテナント企業の新規開業や移転
などの需要もあまり期待はできませんね。
しかし、黙って待っているだけでは現状は打開できません。
少ないパイを奪いあってでも、テナントの空室を埋めなければ
なりません。
この世界だってアパートやマンションと同じように
競争の市場なんですから、大家さんは相応の努力をするべきです。
そのために、まず、周辺の競合物件を調査してください。
常に満室、満室以外のビルやマンションを徹底的に
調べてみることです。
●このテナントビルが満室なのはどこに理由があるのか？
●満室であれば受け入れられている理由はソフトなのか
ハードなのか？
●どんな原因で空室が長く続いているのか？
そういった疑問意識を持ちながら街を徒歩や自転車で
実際に見て廻るのです。
たとえば、内部までは見られませんが、外観、ファサード
アプローチ、エントランス、ホール、ＥＶ、廊下、トイレ、
洗面、給湯室などは見学できるでしょ。
ファサード：建築用語で「建築物の前面」という
建物の品質や管理状態なども調査できるでしょう。
その他に家賃や条件面はどうなのか?
さらに、内部の間取りはどうなのか？
こういった見えない部分はインターネットで検索したり
不動産会社へ入居見込み客のようなふりをして問い合わせを
しても良いでしょう。
このようにして、周囲半径５００メートルの競合物件を
調査します。
そして住宅地図に競合物件の位置を落として
物件との位置関係も確認し
それぞれの物件の調査した条件等もリスト化して
全てを比較してみるのです。
「物販店舗の開業」のときにやる立地調査と同じことなんです。
たぶん、労力が半日から一日ぐらい掛かるでしょうが
この行動が後になって役に立ってくるのです。
そうすると、いろいろなことがわかってきます。
ほかの物件と比較すると、自分の物件とどう違うのか。
分析をすることによって条件面での違いがわかり、
ひいては自分の物件の長所や短所も
発見できるようになるでしょう。
そのぐらいの意欲を持って営業努力をしなければ
立地がよければ別ですが
まず、テナントは簡単には埋まりません。
それほどテナント賃貸市況は冷え切っているのです。
対象とする見込み客層がアパートやマンションのように
たくさんいないのですから、それだけ難易度の高い
不動産経営といえるでしょう。
あなたのテナント物件はほかと比べて
キラリと光るものはあるでしょうか？
似たようなものであれば競合には勝てません。
次回もテナントの空室対策について
私が経験したことを基にいろいろなお話を
したいと思います。
楽しみにして待っていてくださいね。
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