HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第132号〜
これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2008.4.3 vol.00132
こんにちは
空室対策アドバイザーの 竹末 です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
桜の花が咲く季節になりましたね。
ここ広島でもやっと桜が咲き始めています。
久しぶりのメルマガ配信になりました。
今日は、あまり人に聞かせたくない話なので
無理に読まなくてもいいですよ。
アパート経営の正道ではありませんし
真剣で真面目な人だったら読まないでくださいね。
さて、・・・
実は原状回復時の面白い話なんです。
通常のアパート経営では入居者が退去したあと、
不動産屋さんが部屋をチェックして
ここは入居者持ち、ここは家主持ち、というふうに
範囲を分けますよね。
そういった判断は不動産屋さんがやる仕事です。
その際、瑕疵がある場合、不動産屋さんは入居者さんへ
相応の負担をしてもらうために見積り書を作りますね。
その時、その入居者さんは「会社契約」だったんですね。
私の場合は自主管理なので、その見積り作業と交渉を
無料でやってもらうのも不動産屋さんに悪いんで
作業料として１万から２万円をお支払いしていたんです。
不動産屋さんは、会社契約ということで企業の総務課か、
間に入っている○○とかと原状回復の見積書を基に
交渉してもらうわけです。
その見積りを見せてもらったんですが
目の玉が飛び出るような材工単価なんですね。
それはそうでしょう。
私が業者さんに発注する単価に何割か載せているお値段
ですからとても「お高い」です。
しかし、不動産屋さんの見積りはどこも似たり寄ったりで
同程度の単価ですから企業のほうと折衝してもああだこうだ
と難癖を付けられることもあまり無いようです。
会社契約ですと、たまにうるさい企業もいるようですが
あまり法外な値段で無い限り、ほとんどが丸く収まります。
企業側は現場を見てないので、何も文句は言えないわけですね。
企業のほうが納得したら、敷金から見積り金額を差し引いた
金額を企業へ振り込んで一件落着！です。
その見積り金額内であれば、私のほうは自由に使えるわけです。
自由に使えるということは、家主として経費削減に努める裁量が
問われることになります。
たとえば、クロスなどは傷がついているからといって
全面張替しなくてはいけないということはありません。
部分張替えが可能ならその一部分だけカットして
張り替えてもいいわけですね。
同じようにクッションフロアーなどもフローリング調の
ものであれば目地がありますので、それに合わせて
部分的に張り替えてもいいわけです。
そのほうが安く上がりますからそういった方法を
とってもいいと思います。
オマケに不動産屋さんの単価より３割も安い業者発注で
済みますから、不動産屋さんに精算料を１万円ほど払った
としてもかなりのお釣りが出てくるわけです。
結果、企業が認めた敷金金額の３.５から４割が
家主さんの手元に残ることになります。
家賃が８万だとしたら敷金は２４万ですね。
その内の精算費用が２０万掛かったとすれば
７から８万円。そこから事務手数料を１万ほど
引いて６から７万儲かったということですね。
どうですか？
これが原状回復時に家主が儲けるお話です。
この話を聞いて大家さんの中で
「ダーティーではないか？」
「まともな経営ではない！」
「人をだましている！」
という人もいるでしょう。
だから読まないでくださいと最初からいっているんですね。
でも、家主さん本人の努力でここまでお金が残ったわけですから
とやかく言われる筋合いではないと思うんですね。
現実として、もし不動産屋さんが直接施工すればそれだけの
お金が掛かるんですからね。
これを「企業努力」というのですかね。
しかし、いいこと聞いたと思ってもらっては困ります。
その儲けたお金は次の入居者確保、対策のために
新しい設備を導入したり、部屋を改善したりして
グレードアップしなければいけません。
決して飲み代に使ってはいけませんよ。
次の入居者に入ってもらうためにどうやっても
「空室対策」にお金が掛かる事実があります。
ちなみに、私はそのお金で６帖の和室を普通の畳ではなく
カラー畳にしてみました。 たかっ〜！！
言い訳ですが、大家さんは入居者にはいえない、
いろんな苦労があるんですから・・・。
今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
また役に立つ情報をメールしますね。
それでは、また。
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これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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