HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第121号〜
これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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2007.12.18 vol.121
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目次
◇ 読者からの質問「カラオケの騒音で入居者が入らない」
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初めまして。
○○出身で○○県の農家に嫁いで○年になります。
義父が○○症になり、築１９年と１６年のマンションの
管理を任され悪戦苦闘しています。
そのうちの築１９年の方が問題のマンションで、１階に
２件の防音対策のないまま入っているカラオケスナックがあります。
実際に２件ほど、カラオケスナックの騒音が原因で入居が
決まりそうになっていたのに断られたことがあるそうです。
又、幹線道路沿いに、わざわざ道路ぎりぎりに建てられ
ているために道路の騒音もうるさいです。
以上のような物件でも防音サッシなどのほかに、この教材
の中に何か良いアイデアがありますか？
よろしくお願いします。
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○○様
御世話になっております。
はじめまして 空室対策アドバイザーの竹末 です。
さて、○○様のご質問の件ですが
一階にカラオケスナックがあるそうですが
騒音はかなりあるでしょう。
カラオケの音は騒音公害に値することですから
２階の住民に、かなり影響すると思います。
仮に鉄筋コンクリートの構造であっても
カラオケの大音響は上階の入居者に響くと思われます。
テナント入居のときによく審査、検討をすれば
良かったのでしょうが、今から後悔しても
致し方ないことでしょう。
逆に、テナントが入っているからこそ家賃が
しっかり入金しているということも忘れないように
してくださいね。貴重なお客様であることには違い
ありませんから。
防音対策をやれないことも無いですが
営業物件なので工事をすることは難しいかもしれません。
また、テナント側に音を小さくしてくれとお願いしても
音を出すのが商売ですから現実的に不可能でしょう。
いずれにしても、普通の感覚でアパートを探している入居者
ではまず、この２階に入ることは抵抗があるでしょう。
不動産会社や大家さんがカラオケがあることを隠して
入居者を入れると告知義務違反で入居者と揉め事になる
可能性も有ります。
そこで、どう考えても対策の打ちようが無い場合は・・・
『大家さんは居直りましょう！』
このアパートは騒音がするのです。これは事実です。
物理的な対策が不可能な事情ですから、少々の騒音でも
かまわないという人に入ってもらえればよいのではないでしょうか？
検討している入居者に告知して
「一階にカラオケもあるし、幹線道路だから音もします。
でも、その代わりに家賃は安いし、他の条件も緩和しますよ。」
ただし、不動産屋さんの勧め方、誘導の仕方が重要です。
その勧め方は・・・
「家賃の安いアパート？」
「ああいいのがあるよ？」
「事情があって安くしているんだ。」
「その事情とは一階にカラオケがあるんだ。」
「だから少しうるさいかも知れないよ。」
「それでもよければ貸してあげるよ。」
「鍵を貸してあげるから夜、どのくらいの音か
聞きにいってみてごらん」
不動産屋さんと打合せをして、こういった話法で
入居者を誘導するといいのですが・・・
以前、ある大家さんから入居者が自殺してその部屋に
入居者が入らないという相談を受けました。
それで、家賃を半額近くにして内装をリフォームし
募集をかけるとちゃんと入居してくれる人がいました。
通常の感覚だといやでしょうが、家賃が半額になると
そういった理由でも我慢して入ってくる人がいるのです。
世の中にはいろんな人がいるということです。
半額にしろとはいいませんが、思い切り家賃を下げて
条件を公開して募集をかけるのです。
苦しい状況から逃げないことです。
事実を認めてそれを公開しそれでもかまわないという
入居者を探せばよいではないでしょうか？
世の中にはいろいろな人がいます。
『少々音がうるさくても家賃が安ければいいよ。』
という人が必ずいるものです。
私達大家の通常の感覚の「物差しで計る」と世の中は難しい
ことばかりです。
一度その枠をはずせば、難しいことでも簡単に解決する
こともあります。
振り返ってみて「なんだこんなことで悩んでいたのか」
と思うこともあるでしょう。
家賃を下げたら質の悪い入居者が入ってくる
から良くない、と業者やコンサルタントがいいますが、
確率の問題で、全ての人が質が悪いわけではないのです。
所得の低い人でも真剣に社会で生きている人もいるわけです。
私の経験上、どんなに苦しくても家賃だけはちゃんと払う人も
数多く存在しました。
その為に入居前の事前審査があるわけです。
所得の低い人＝質の悪い入居者
という偏見を捨てなければ長くアパート経営をすることはできません。
これからのアパート経営はますます厳しくなります。
常に古いアパートを壊して新しく建て替えるのなら別ですが
現実にそのようなことが一代で何度もできるわけではありません。
大家さんも今までの甘えを捨て、たくましい大家にならなければ
アパート競争時代を乗り切ることは難しいでしょう。
大家さんがあれがいやだこれがいやだと言っていた時代は
とっくに過ぎ去ってしまったのです。
なお、教材の中にはこのような特殊な実例は掲載されておりません。
その為に、特典に電話相談コンサルティングが付いていますので
是非ご利用になってください。
長くなりましたが、以上が私のアドバイスです。
○○さまのご健闘をお祈りいたします。
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これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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